Le principe
Comptablement, votre bien s'use. L'amortissement traduit cette usure en charge déductible, année après année, sans que vous ne sortiez un euro. Le terrain ne s'amortit pas, mais le bâti, le mobilier et les frais d'acquisition, si. Résultat : une charge comptable importante vient s'imputer sur vos loyers, et votre résultat imposable fond.
L'amortissement par composants
On ne pratique pas un amortissement global : le bien se décompose en éléments qui s'usent à des rythmes différents. Les ordres de grandeur usuels :
- Le gros œuvre : sur 40 à 80 ans selon les composantes.
- La toiture, les installations techniques, les agencements : sur 15 à 30 ans.
- Le mobilier : sur 5 à 10 ans.
- Les frais d'acquisition (notaire, agence) : amortissables s'ils sont immobilisés.
Sur un bien de 250 000 € hors terrain, l'ensemble représente couramment autour de 10 000 € de charge annuelle pendant les premières années. C'est ce chiffre qui explique pourquoi tant de loueurs au réel ne paient pas d'impôt sur leurs loyers.
Ce que l'amortissement ne peut pas faire
L'amortissement ne peut pas créer de déficit imputable sur votre revenu global : la part non utilisée est mise en réserve et reportée sans limite de durée sur les bénéfices futurs de votre activité de loueur. Rien ne se perd, tout se reporte.
Le nouveau paramètre : la revente
Depuis la réforme 2025, les amortissements déduits se réintègrent dans le calcul de la plus-value à la revente. Amortir reste très avantageux, mais la stratégie doit se penser sur la durée totale de détention. On en parle en détail dans le guide plus-value et réforme 2025.