La réponse courte. En location meublée, le dépôt de garantie est plafonné à deux mois de loyer hors charges. À la sortie, le bailleur le restitue sous un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à l'entrée, sous deux mois sinon, déduction faite des sommes justifiées : impayés et dégradations anormales. Chaque mois de retard coûte 10 % du loyer mensuel. Le bail mobilité, lui, interdit tout dépôt de garantie.
Le dépôt de garantie est la première source de litige locatif en France. La quasi-totalité des conflits viennent de deux erreurs du bailleur : un état des lieux bâclé, et des retenues sans justificatifs. Les règles, dans l'ordre du bail.
À la signature : combien demander, comment l'encaisser
Le plafond est de deux mois de loyer hors charges pour un meublé classique ou étudiant, contre un seul mois en location nue. C'est un maximum, pas une obligation : vous pouvez demander moins, jamais plus, et le montant doit figurer dans le bail.
Trois précisions utiles :
- Le dépôt peut être encaissé dès la signature, et il ne produit pas d'intérêts pour le locataire.
- Il ne peut pas être révisé en cours de bail, ni au renouvellement.
- Le bail mobilité fait exception : aucun dépôt de garantie ne peut être exigé, la garantie Visale le remplace en pratique.
L'encaissement gagne à être immédiat : un chèque de dépôt rangé « au cas où » perd sa validité au bout d'un an et huit jours, et le bailleur se retrouve alors sans aucune garantie effective au moment où il en aurait besoin. Encaisser dès la signature, mentionner le montant dans le bail et garder la trace du versement restent les trois bons réflexes, y compris quand le dépôt est avancé par un tiers pour le compte du locataire.
Dernier point souvent ignoré : le dépôt de garantie ne remplace jamais le dernier mois de loyer. Un locataire qui « solde » son préavis avec le dépôt est en impayé, et la clause résolutoire du bail peut jouer.
À la sortie : le compte à rebours commence aux clés
Le délai de restitution court à compter de la remise des clés, en main propre ou par recommandé :
| Situation | Délai de restitution |
|---|---|
| État des lieux de sortie conforme à l'entrée | 1 mois |
| Différences constatées entre entrée et sortie | 2 mois |
| Logement en copropriété | Provision possible de 20 % jusqu'à l'arrêté annuel des comptes, solde à régulariser dans le mois qui suit |
Le retard se paie cher : 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé, dus automatiquement, sans que le locataire ait à prouver un préjudice. Sur un loyer de 900 euros, trois mois de retard ajoutent 270 euros à la note. Seule soupape prévue par la loi : la majoration n'est pas due lorsque le retard vient du locataire lui-même, qui n'a pas communiqué sa nouvelle adresse au moment de rendre les clés.
En copropriété : la règle des 80/20
Quand le logement se situe dans un immeuble collectif, le bailleur ignore souvent le montant définitif des charges au départ du locataire, l'arrêté annuel des comptes de la copropriété n'étant pas encore voté. La loi organise ce décalage : le bailleur peut conserver une provision plafonnée à 20 % du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes, à condition de la justifier, et il restitue les 80 % restants dans le délai normal d'un ou deux mois. Une fois les comptes de l'immeuble approuvés, la régularisation définitive du solde intervient dans le mois qui suit.
Deux erreurs classiques sur cette provision : la retenir sans justification, alors qu'elle doit correspondre à une régularisation de charges réellement attendue, et la conserver au-delà de l'arrêté des comptes « par précaution ». Dans les deux cas, la majoration de 10 % par mois de retard s'applique sur les sommes indûment conservées.
Ce que le bailleur peut retenir, et comment
Deux catégories de retenues sont possibles, toutes deux à justifier :
- Les sommes dues : loyers et charges impayés, régularisation de charges non soldée.
- Les dégradations anormales constatées à l'état des lieux de sortie : trou dans une cloison, mobilier cassé, logement rendu sale. Justificatifs à l'appui : devis ou factures, comparaison ligne à ligne des deux états des lieux.
La frontière qui fait tout le contentieux : la vétusté n'est pas une dégradation. Une peinture fatiguée après cinq ans d'occupation normale, une moquette usée, un joint vieilli relèvent de l'usure normale et restent à la charge du bailleur. Annexer une grille de vétusté au bail objective la discussion et évite le tribunal.
Quelques exemples pour situer la frontière :
| Constat à la sortie | Retenue possible ? |
|---|---|
| Trou dans une cloison, absent de l'état des lieux d'entrée | Oui, sur devis ou facture de réparation |
| Peinture ternie après cinq ans d'occupation normale | Non, c'est de la vétusté |
| Logement rendu sale alors qu'il était propre à l'entrée | Oui, facture de ménage à l'appui |
| Chaise de l'inventaire cassée | Oui, sur la base d'une valeur d'usage, pas du prix du neuf |
| Moquette usée par le passage normal | Non, sauf dégradation identifiable comme une brûlure ou une tache incrustée |
Le remplacement à neuf est l'autre piège : même pour une dégradation avérée, le juge applique un abattement de vétusté, et une retenue calculée sur du matériel neuf sera réduite. Entre deux locataires, la distinction commande aussi le traitement fiscal des dépenses : notre article sur les travaux entre deux locataires fait le tri.
En meublé, l'inventaire chiffré du mobilier prend ici toute sa valeur : sans état détaillé signé à l'entrée, impossible de prouver que la table basse avait quatre pieds. C'est exactement le trio de documents que notre plateforme génère et archive pour chaque location : bail conforme, inventaire, états des lieux comparés.
Les réflexes qui évitent 90 % des litiges
- Un état des lieux d'entrée minutieux, photos datées à l'appui, mobilier compris.
- Un état des lieux de sortie contradictoire, en présence du locataire, jamais après son départ.
- Des retenues documentées : devis ou facture pour chaque euro retenu, envoyés avec le décompte.
- Le respect strict des délais, la majoration de 10 % par mois étant automatique.
- La provision copropriété limitée à 20 % et soldée dès l'arrêté des comptes, pas « quand la régularisation arrivera ».
En cas de litige : la gradation qui fonctionne
- La mise en demeure d'abord : une lettre recommandée chiffrée, rappelant les délais légaux et la majoration de 10 %, débloque une bonne partie des dossiers sans autre formalité.
- La commission départementale de conciliation ensuite : gratuite, saisissable par simple courrier, elle réunit bailleur et locataire pour rechercher un accord amiable, et les dossiers documentés s'y règlent souvent en une séance.
- Le juge des contentieux de la protection en dernier recours, au tribunal dont dépend le logement. La procédure est accessible sans avocat, et l'action doit être engagée dans le délai de prescription de trois ans applicable aux actions entre bailleur et locataire.
Aux trois étapes, le dossier gagnant reste le même : bail, états des lieux d'entrée et de sortie comparés, inventaire signé, photos datées, devis et factures. Le bailleur qui dispose de ces pièces n'a presque jamais besoin de la troisième étape.
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Vos questions, nos réponses
Quel est le montant maximum du dépôt de garantie en meublé ? +
Deux mois de loyer hors charges. C'est un plafond : demander plus expose à devoir restituer l'excédent. En location nue, le plafond est d'un mois ; en bail mobilité, le dépôt est interdit.
Quand le dépôt de garantie doit-il être restitué ? +
Dans le mois qui suit la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, dans les deux mois sinon. Tout retard entraîne une majoration automatique de 10 % du loyer mensuel par mois commencé.
Le bailleur peut-il retenir le dépôt pour repeindre le logement ? +
Uniquement si la peinture a subi des dégradations anormales imputables au locataire, justifiées par la comparaison des états des lieux et un devis. L'usure normale liée au temps, elle, reste à la charge du bailleur.
Le locataire peut-il utiliser le dépôt comme dernier loyer ? +
Non. Le dépôt de garantie et le loyer sont deux obligations distinctes : ne pas payer le dernier mois constitue un impayé, même si le dépôt couvre la somme. La retenue se fera au décompte, mais l'impayé reste fautif.
Faut-il restituer le dépôt avec des intérêts ? +
Non, le dépôt de garantie ne produit pas d'intérêts au profit du locataire, quelle que soit la durée de la location. Seule la restitution tardive déclenche la majoration légale de 10 % par mois.
Combien de temps le bailleur peut-il garder la provision en copropriété ? +
Jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble, dans la limite de 20 % du dépôt et à condition qu'une régularisation de charges soit réellement attendue. La restitution du solde doit ensuite intervenir dans le mois qui suit l'approbation des comptes.
Que faire en cas de désaccord sur les retenues ? +
Tenter d'abord une résolution amiable, puis saisir gratuitement la commission départementale de conciliation, et en dernier recours le juge des contentieux de la protection. Un dossier avec états des lieux comparés et factures se règle presque toujours avant l'audience.
- Service-public.fr : dépôt de garantie d'un logement meublé
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 25-6 (Légifrance)
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 22 : régime du dépôt de garantie (Légifrance)
- ANIL : la restitution du dépôt de garantie
- Service-public.fr : bail mobilité
- Service-public.fr : commission départementale de conciliation