La réponse courte. Face à un impayé, la séquence efficace est toujours la même : relance immédiate, mise en demeure, activation de la garantie (GLI ou caution), puis commandement de payer délivré par commissaire de justice. Depuis la loi du 27 juillet 2023, le locataire a six semaines pour régulariser, après quoi la clause résolutoire du bail permet de demander la résiliation au juge. Chaque semaine de retard dans la réaction se paie en mois de procédure.
Un impayé bien géré se règle le plus souvent à l'amiable dans le mois. Un impayé ignoré pendant un trimestre devient un contentieux d'un an. La différence tient à la rapidité et au formalisme des premières semaines.
Semaine 1 : réagir dès le premier loyer manqué
- Contactez le locataire dès le retard constaté, par téléphone puis par écrit. La moitié des impayés sont des accidents ponctuels (changement de RIB, découvert passager) qui se règlent en quelques jours.
- Gardez une trace écrite de chaque échange : elle servira si la situation dégénère.
- Proposez un étalement raisonnable si la difficulté est réelle et temporaire : un accord écrit d'apurement vaut mieux qu'une procédure, et les juges apprécient le bailleur qui a tenté la solution amiable.
Un rappel au passage : le locataire ne peut jamais « se payer » sur le dépôt de garantie en cessant de payer son dernier loyer, et le bailleur ne peut pas non plus se faire justice lui-même : changer les serrures ou couper l'eau expose à des sanctions pénales, quelle que soit la dette.
Semaines 2 à 4 : formaliser
- Mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, récapitulant la dette et exigeant le paiement sous huitaine.
- Activation des garanties : déclaration du sinistre à votre assurance loyers impayés (GLI) dans les délais du contrat, souvent 30 à 90 jours après le premier impayé, ou demande de paiement à la caution (la personne qui s'est portée garante), qui doit être informée rapidement pour rester tenue des sommes.
- Signalement à la CAF si le locataire perçoit une aide au logement : l'aide peut être versée directement au bailleur.
L'erreur la plus coûteuse à ce stade est d'attendre « encore un mois pour voir » : les contrats GLI ont des délais de déclaration stricts, et une déclaration tardive peut faire perdre la garantie.
À partir du 2e mois : le commandement de payer
Si l'amiable échoue, le commissaire de justice (l'ex-huissier) délivre un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail. C'est l'acte qui déclenche le compte à rebours légal :
- Le locataire dispose de six semaines pour payer l'intégralité de la dette (délai réduit par la loi du 27 juillet 2023, contre deux mois auparavant).
- L'acte doit mentionner la possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement (FSL) et informer la CCAPEX, la commission de prévention des expulsions : un commandement mal rédigé est nul, d'où l'intérêt de ne pas bricoler cette étape.
- S'il paie dans le délai, le bail continue comme si de rien n'était. S'il ne paie pas, la clause résolutoire est acquise.
La clause résolutoire est justement devenue obligatoire dans tous les baux signés depuis 2023. Si votre bail ancien n'en contient pas, la résiliation reste possible mais passe par une procédure plus longue, où le juge apprécie la gravité du manquement.
La chronologie complète, avec des délais réalistes
| Étape | Délai indicatif | Compteur cumulé |
|---|---|---|
| Relance amiable puis mise en demeure | Semaines 1 à 4 | 1 mois |
| Commandement de payer par commissaire de justice | Vers le 2e mois | 2 mois |
| Délai légal de régularisation | 6 semaines | 3 mois et demi |
| Assignation, notification à la préfecture au moins 6 semaines avant l'audience | 2 à 4 mois selon les tribunaux | 6 à 8 mois |
| Jugement, signification, commandement de quitter les lieux | 1 à 2 mois | 7 à 10 mois |
| Délai légal de 2 mois avant expulsion effective, puis demande de concours de la force publique | 2 à 6 mois | 9 à 16 mois |
| Trêve hivernale éventuelle, du 1er novembre au 31 mars | Jusqu'à 5 mois de suspension | 12 à 24 mois |
Deux curseurs peuvent encore allonger la ligne : le juge peut accorder à un locataire en capacité de payer des délais de paiement dans la limite de trois ans, qui suspendent les effets de la clause résolutoire tant qu'ils sont respectés, et des délais supplémentaires pour quitter les lieux peuvent s'ajouter après la résiliation. La trêve hivernale, elle, suspend l'exécution de l'expulsion mais jamais la procédure : assignation, audience et jugement continuent d'avancer pendant l'hiver.
Les dispositifs qui peuvent débloquer un dossier
- Le fonds de solidarité pour le logement (FSL), géré par le département, peut prendre en charge tout ou partie d'une dette locative pour maintenir un locataire de bonne foi dans les lieux : sa mention figure d'ailleurs obligatoirement dans le commandement de payer.
- La CCAPEX, informée au fil de la procédure, coordonne la prévention des expulsions et peut orienter le locataire vers un accompagnement social.
- Le protocole de cohésion sociale, souvent cité dans les recherches des bailleurs, ne concerne que le parc social : ce contrat entre bailleur social, locataire et CAF, qui suspend l'expulsion contre un plan d'apurement, n'existe pas dans le parc privé. L'équivalent pour un bailleur privé reste le plan d'apurement amiable, que le juge peut homologuer.
- L'ADIL du département renseigne gratuitement bailleur comme locataire sur la procédure : y orienter un locataire de bonne foi fait parfois gagner des mois.
GLI et Visale au moment de l'impayé
Les deux garanties ne se comportent pas de la même façon en curatif. La GLI indemnise selon les termes du contrat, après la franchise éventuelle, à condition d'avoir déclaré le sinistre dans les délais : c'est ensuite l'assureur qui pilote le contentieux, frais de procédure couverts dans la plupart des contrats. Notre article sur la GLI détaille les garanties à comparer. La garantie Visale, gratuite, couvre jusqu'à 36 mensualités de loyers et charges impayés dans le parc privé, plus les dégradations dans la limite de deux mois de loyer : la déclaration se fait en ligne dès le premier impayé, dans les délais courts imposés par le dispositif, puis Action Logement indemnise le bailleur et recouvre la dette auprès du locataire, qui en reste débiteur. Le fonctionnement complet est dans notre article sur Visale côté bailleur.
Dans les deux cas, la règle est la même : la garantie ne remplace pas la procédure, elle l'indemnise. Commandement, assignation et jugement restent nécessaires pour récupérer le logement.
L'audience et la suite
Passé les six semaines sans paiement, le bailleur assigne le locataire devant le juge des contentieux de la protection. Le juge constate la résiliation, fixe la dette et ordonne l'expulsion, en accordant parfois des délais de paiement à un locataire de bonne foi. Restent ensuite le commandement de quitter les lieux, l'éventuel concours de la force publique, et la trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars, qui suspend les expulsions mais pas les intérêts de la dette ni la procédure elle-même.
Comptez, de l'impayé initial à la récupération effective du logement, entre 12 et 24 mois quand tout est contesté. C'est ce chiffre qui justifie les deux vrais remparts du bailleur : la sélection sérieuse du dossier à l'entrée, et une garantie loyers impayés adaptée. Le suivi des paiements et des relances fait partie de ce que la plateforme incluse dans notre accompagnement trace automatiquement, quittances et rappels compris.
Et côté fiscalité ?
Un loyer impayé n'est pas un loyer définitivement imposable chez un loueur en meublé, mais le chemin dépend du régime. Au régime réel, la comptabilité d'engagement enregistre le loyer en produit dès qu'il est dû, encaissé ou non : l'impayé apparaît donc d'abord dans le résultat. Lorsque le recouvrement devient incertain, procédure engagée et locataire manifestement insolvable, une provision pour créance douteuse peut être déduite à hauteur de la perte probable, pièces à l'appui ; si la créance devient définitivement irrécouvrable, procédure épuisée ou insolvabilité constatée, elle passe en perte. Les frais de procédure (commissaire de justice, avocat, frais de recouvrement) sont dans tous les cas des charges déductibles. Au micro-BIC, le raisonnement s'inverse : l'abattement s'applique aux recettes effectivement perçues, un loyer jamais encaissé n'est donc pas imposé, mais rien des frais de procédure ne se déduit. Les années à impayés font partie des cas où un déficit apparaît au réel : autant qu'il soit correctement déclaré.
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Vos questions, nos réponses
Que faire dès le premier loyer impayé ? +
Contacter le locataire sans attendre, garder une trace écrite, puis envoyer une mise en demeure en recommandé si le retard persiste au-delà de quelques jours. La rapidité des premières semaines conditionne toute la suite, notamment les délais de déclaration de votre assurance loyers impayés.
Quel est le délai après un commandement de payer ? +
Six semaines depuis la loi du 27 juillet 2023, contre deux mois auparavant. Si le locataire règle l'intégralité de la dette dans ce délai, le bail se poursuit ; sinon, la clause résolutoire est acquise et le juge peut constater la résiliation.
Puis-je expulser moi-même un locataire qui ne paie plus ? +
Non, jamais. Changer les serrures, couper les fluides ou vider le logement constitue une expulsion illégale, pénalement sanctionnée. Seul un jugement suivi d'un commandement de quitter les lieux, avec le concours de la force publique si besoin, permet de récupérer le logement.
La trêve hivernale arrête-t-elle la procédure ? +
Elle suspend l'exécution des expulsions du 1er novembre au 31 mars, mais pas la procédure : l'assignation, l'audience et le jugement peuvent avoir lieu pendant la trêve, et la dette continue de courir.
La caution du locataire peut-elle être actionnée directement ? +
Oui, dès les premiers impayés, par lettre recommandée détaillant la dette. La caution doit être informée rapidement du premier impayé : un bailleur négligent sur ce point peut perdre une partie de ses droits contre elle.
Les frais de procédure sont-ils déductibles ? +
Oui, au régime réel : honoraires du commissaire de justice, frais d'avocat et frais de recouvrement sont des charges de l'activité. Une créance définitivement irrécouvrable peut par ailleurs être constatée en perte, avec les justificatifs de la procédure à l'appui.