La réponse courte. Face à un impayé, la séquence efficace est toujours la même : relance immédiate, mise en demeure, activation de la garantie (GLI ou caution), puis commandement de payer délivré par commissaire de justice. Depuis la loi du 27 juillet 2023, le locataire a six semaines pour régulariser, après quoi la clause résolutoire du bail permet de demander la résiliation au juge. Chaque semaine de retard dans la réaction se paie en mois de procédure.
Un impayé bien géré se règle le plus souvent à l'amiable dans le mois. Un impayé ignoré pendant un trimestre devient un contentieux d'un an. La différence tient à la rapidité et au formalisme des premières semaines.
Semaine 1 : réagir dès le premier loyer manqué
- Contactez le locataire dès le retard constaté, par téléphone puis par écrit. La moitié des impayés sont des accidents ponctuels (changement de RIB, découvert passager) qui se règlent en quelques jours.
- Gardez une trace écrite de chaque échange : elle servira si la situation dégénère.
- Proposez un étalement raisonnable si la difficulté est réelle et temporaire : un accord écrit d'apurement vaut mieux qu'une procédure, et les juges apprécient le bailleur qui a tenté la solution amiable.
Un rappel au passage : le locataire ne peut jamais « se payer » sur le dépôt de garantie en cessant de payer son dernier loyer, et le bailleur ne peut pas non plus se faire justice lui-même : changer les serrures ou couper l'eau expose à des sanctions pénales, quelle que soit la dette.
Semaines 2 à 4 : formaliser
- Mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, récapitulant la dette et exigeant le paiement sous huitaine.
- Activation des garanties : déclaration du sinistre à votre assurance loyers impayés (GLI) dans les délais du contrat, souvent 30 à 90 jours après le premier impayé, ou demande de paiement à la caution (la personne qui s'est portée garante), qui doit être informée rapidement pour rester tenue des sommes.
- Signalement à la CAF si le locataire perçoit une aide au logement : l'aide peut être versée directement au bailleur.
L'erreur la plus coûteuse à ce stade est d'attendre « encore un mois pour voir » : les contrats GLI ont des délais de déclaration stricts, et une déclaration tardive peut faire perdre la garantie.
À partir du 2e mois : le commandement de payer
Si l'amiable échoue, le commissaire de justice (l'ex-huissier) délivre un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail. C'est l'acte qui déclenche le compte à rebours légal :
- Le locataire dispose de six semaines pour payer l'intégralité de la dette (délai réduit par la loi du 27 juillet 2023, contre deux mois auparavant).
- L'acte doit mentionner la possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement (FSL) et informer la CCAPEX, la commission de prévention des expulsions : un commandement mal rédigé est nul, d'où l'intérêt de ne pas bricoler cette étape.
- S'il paie dans le délai, le bail continue comme si de rien n'était. S'il ne paie pas, la clause résolutoire est acquise.
La clause résolutoire est justement devenue obligatoire dans tous les baux signés depuis 2023. Si votre bail ancien n'en contient pas, la résiliation reste possible mais passe par une procédure plus longue, où le juge apprécie la gravité du manquement.
L'audience et la suite
Passé les six semaines sans paiement, le bailleur assigne le locataire devant le juge des contentieux de la protection. Le juge constate la résiliation, fixe la dette et ordonne l'expulsion, en accordant parfois des délais de paiement à un locataire de bonne foi. Restent ensuite le commandement de quitter les lieux, l'éventuel concours de la force publique, et la trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars, qui suspend les expulsions mais pas les intérêts de la dette ni la procédure elle-même.
Comptez, de l'impayé initial à la récupération effective du logement, entre 12 et 24 mois quand tout est contesté. C'est ce chiffre qui justifie les deux vrais remparts du bailleur : la sélection sérieuse du dossier à l'entrée, et une garantie loyers impayés adaptée. Le suivi des paiements et des relances fait partie de ce que la plateforme incluse dans notre accompagnement trace automatiquement, quittances et rappels compris.
Et côté fiscalité ?
Un loyer impayé n'est pas un loyer imposable chez un loueur en meublé : au régime réel, la comptabilité d'engagement enregistre la créance, mais une créance définitivement irrécouvrable peut être passée en perte, et les frais de procédure (commissaire de justice, avocat) sont des charges déductibles. Les années à impayés font partie des cas où un déficit apparaît : autant qu'il soit correctement déclaré.
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Vos questions, nos réponses
Que faire dès le premier loyer impayé ? +
Contacter le locataire sans attendre, garder une trace écrite, puis envoyer une mise en demeure en recommandé si le retard persiste au-delà de quelques jours. La rapidité des premières semaines conditionne toute la suite, notamment les délais de déclaration de votre assurance loyers impayés.
Quel est le délai après un commandement de payer ? +
Six semaines depuis la loi du 27 juillet 2023, contre deux mois auparavant. Si le locataire règle l'intégralité de la dette dans ce délai, le bail se poursuit ; sinon, la clause résolutoire est acquise et le juge peut constater la résiliation.
Puis-je expulser moi-même un locataire qui ne paie plus ? +
Non, jamais. Changer les serrures, couper les fluides ou vider le logement constitue une expulsion illégale, pénalement sanctionnée. Seul un jugement suivi d'un commandement de quitter les lieux, avec le concours de la force publique si besoin, permet de récupérer le logement.
La trêve hivernale arrête-t-elle la procédure ? +
Elle suspend l'exécution des expulsions du 1er novembre au 31 mars, mais pas la procédure : l'assignation, l'audience et le jugement peuvent avoir lieu pendant la trêve, et la dette continue de courir.
La caution du locataire peut-elle être actionnée directement ? +
Oui, dès les premiers impayés, par lettre recommandée détaillant la dette. La caution doit être informée rapidement du premier impayé : un bailleur négligent sur ce point peut perdre une partie de ses droits contre elle.
Les frais de procédure sont-ils déductibles ? +
Oui, au régime réel : honoraires du commissaire de justice, frais d'avocat et frais de recouvrement sont des charges de l'activité. Une créance définitivement irrécouvrable peut par ailleurs être constatée en perte, avec les justificatifs de la procédure à l'appui.