CFE en LMNP : qui paie, combien, et les exonérations

La CFE est l'impôt que presque aucun nouveau loueur n'a vu venir. Vous déclarez vos loyers au printemps, tout va bien, puis un avis tombe sur votre espace professionnel en novembre. Voici comment cet impôt local fonctionne, qui y échappe, et comment l'anticiper.

Pourquoi un particulier paie un impôt d'entreprise

La CFE frappe toute activité professionnelle non salariée exercée de manière habituelle, et l'administration range la location meublée dans cette catégorie, que vous soyez professionnel ou non au sens fiscal. Votre numéro SIRET, obtenu lors de l'immatriculation, déclenche l'inscription au fichier des redevables.

Le montant se calcule à partir de la valeur locative des locaux dont vous gardez la disposition et d'un taux voté par la commune ou, le plus souvent, par l'intercommunalité. Pour une location de courte durée, le loueur garde le contrôle des locaux et reste imposable sur leur valeur locative (BOFiP, BOI-IF-CFE-20-20-10-10, § 30). Pour un logement loué à l'année, dont le locataire a la disposition, il n'y a en pratique aucune valeur locative à retenir chez le bailleur, et c'est la cotisation minimum qui s'applique, sur une base fixée par la collectivité. Pour la majorité des loueurs, la CFE se situe donc entre 100 et 700 euros par an, avec de vrais écarts d'une ville à l'autre.

Combien : la base minimale et la lecture de l'avis

La plupart des loueurs relèvent de la base minimale, et la loi encadre la fourchette dans laquelle chaque commune la fixe. Pour la CFE 2026, établie sur les recettes de 2024, le barème national est le suivant :

La cotisation s'obtient en multipliant cette base par le taux voté par la commune et l'intercommunalité. Un même studio génère donc une CFE différente à Nice, Toulon ou Gap, et le montant final dépend de paramètres locaux : les taux et les bases minimum sont votés chaque année, le plus souvent par l'intercommunalité, et la DGFiP les publie, mais leur lecture demande de connaître la tranche de recettes et les taxes additionnelles. Nous avons fait ce travail pour les grandes villes de la région : CFE à Marseille, à Nice, à Toulon, à Aix-en-Provence, à Avignon et à Cannes et Antibes. Pour connaître votre montant exact, la méthode la plus fiable reste la lecture de l'avis mis en ligne chaque automne sur votre espace professionnel impots.gouv.fr, qui détaille la base retenue, le taux appliqué et la cotisation due. C'est aussi sur cet avis que se repèrent les anomalies contestables, comme une base minimale appliquée à une tranche de recettes erronée.

Les exonérations prévues par la loi

L'article 1459 du Code général des impôts exonère notamment :

Le loyer « raisonnable » de la troisième ligne est chiffré chaque année par l'administration : pour 2026, il correspond à un loyer annuel n'excédant pas 159 euros par mètre carré en province, donc partout en PACA (215 euros en Île-de-France). Cette configuration, celle de la chambre louée chez l'habitant, cumule souvent exonération de CFE et fiscalité allégée.

Une précision évite bien des déconvenues : l'exonération des meublés de tourisme classés suppose des locaux compris dans votre habitation personnelle, et un appartement aménagé uniquement pour la location reste imposable même classé (BOFiP, BOI-IF-CFE-10-30-30-50, § 170 et 175). Dans les zones France ruralités revitalisation, les collectivités peuvent en outre exonérer les activités qui se créent, location de meublés de tourisme comprise, un dispositif détaillé dans notre article sur l'exonération de CFE en ZRR et FRR en PACA.

Deux règles de calendrier s'y ajoutent : aucune CFE n'est due l'année de création de l'activité, et l'année suivante, la réduction de moitié prévue par l'article 1478 ne porte que sur une base calculée d'après la valeur locative. Elle ne s'applique pas à la base minimum (article 1647 D du CGI ; BOFiP, BOI-IF-CFE-20-20-40-10, § 180), si bien qu'un logement loué à l'année paie la cotisation minimum entière dès sa première année d'imposition.

Attention au réflexe inverse : beaucoup de loueurs saisonniers du littoral croient être exonérés au titre du meublé de tourisme alors que leur commune a précisément voté la délibération contraire. Sur la côte varoise ou à Nice, la vérification commune par commune n'est pas optionnelle. C'est le genre de règle locale que nous suivons pour nos clients de toute la région PACA.

Le calendrier CFE, de l'immatriculation au paiement

1. Année de début : déposer la déclaration initiale 1447-C avant le 31 décembre. C'est elle qui décrit le bien (adresse, surface, nature de l'activité) et permet à l'administration de calculer votre future cotisation. Elle ne se redépose pas chaque année : seul un changement (nouveau bien, modification de surface) justifie une nouvelle déclaration. Aucune CFE à payer cette année-là, un point développé dans notre guide pour débuter en LMNP en cours d'année.
2. Chaque automne : l'avis de CFE est mis en ligne sur votre espace professionnel impots.gouv.fr, jamais envoyé par courrier. Créez cet espace dès la réception du SIRET, sinon vous ne verrez pas l'avis.
3. Le 15 décembre : date limite de paiement, par prélèvement ou paiement en ligne obligatoire.

CFE et taxe d'habitation : cumul ou pas ?

La règle de principe veut qu'un même local ne supporte pas les deux impôts, mais elle connaît une exception importante pour la courte durée. Un logement loué à l'année à un locataire qui en a la disposition échappe à la taxe d'habitation sur les résidences secondaires au nom du propriétaire. Un meublé de tourisme loué à la nuitée ou à la semaine, en revanche, supporte en principe la CFE et la THRS, sauf si le propriétaire prouve un engagement juridiquement contraignant qui l'empêche d'en disposer à tout moment de l'année (réponse ministérielle n° 10105, JO AN du 31 mars 2026, citant CE, 15 juin 2023, n° 468195). À l'inverse, une partie de votre habitation personnelle louée ponctuellement reste dans le champ de la taxe d'habitation, l'exonération de CFE de l'article 1459 prenant alors le relais.

La zone grise concerne les résidences secondaires louées en saisonnier une partie de l'année. Lorsque le propriétaire peut accepter ou refuser les réservations, l'administration considère qu'il conserve la jouissance du bien au 1er janvier et applique la THRS, même si la CFE est due par ailleurs, une position confirmée par la réponse ministérielle n° 10105 publiée le 31 mars 2026. Depuis la loi de finances pour 2026, les communes et intercommunalités peuvent exonérer de THRS les meublés de tourisme classés et les chambres d'hôtes (article 1414 bis du CGI), sur déclaration du propriétaire avant le 1er mars. Sur le littoral varois ou niçois, où la THRS est fréquemment majorée, ce cumul pèse lourd dans la rentabilité d'un pied-à-terre loué l'été. Le sujet complet est traité dans notre article sur la taxe d'habitation en location meublée.

Peut-on réduire sa CFE ?

Les leviers sont réels mais limités :

• Vérifier la base. Une valeur locative erronée ou une base minimale appliquée à tort se conteste par réclamation.
• Déduire la CFE de votre résultat. Au régime réel, la CFE fait partie des charges déductibles comme les autres : son coût net diminue d'autant.
• Le cas des multi-biens. La CFE est due dans chaque commune où vous exploitez un logement, mais la base minimale ne s'applique que dans la commune du principal établissement : la répartition mérite un examen sur un patrimoine étoffé.
• Cessation en cours d'année. En cas d'arrêt de la location, un dégrèvement au prorata peut être demandé.

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Guillaume Mailey

Expert-comptable inscrit à l'Ordre

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