La réponse courte. Oui, un loueur en meublé non professionnel paie en principe la cotisation foncière des entreprises (CFE), même pour un seul studio : la location meublée est une activité professionnelle au sens de cet impôt. Elle n'est pas due l'année de début d'activité, et plusieurs exonérations existent, dont la principale : des recettes annuelles qui ne dépassent pas 5 000 euros.
La CFE est l'impôt que presque aucun nouveau loueur n'a vu venir. Vous déclarez vos loyers au printemps, tout va bien, puis un avis tombe sur votre espace professionnel en novembre. Voici comment cet impôt local fonctionne, qui y échappe, et comment l'anticiper.
Pourquoi un particulier paie un impôt d'entreprise
La CFE frappe toute activité professionnelle non salariée exercée de manière habituelle, et l'administration range la location meublée dans cette catégorie, que vous soyez professionnel ou non au sens fiscal. Votre numéro SIRET, obtenu lors de l'immatriculation, déclenche l'inscription au fichier des redevables.
Le montant se calcule à partir de la valeur locative du bien et d'un taux voté par la commune. Quand la valeur locative est faible, ce qui est le cas de la plupart des logements loués, une base minimale s'applique, elle aussi fixée par la commune. Résultat : pour la majorité des loueurs, la CFE se situe entre 100 et 700 euros par an, avec de vrais écarts d'une ville à l'autre.
Les exonérations prévues par la loi
L'article 1459 du Code général des impôts exonère notamment :
| Situation | Exonération |
|---|---|
| Recettes annuelles n'excédant pas 5 000 € (appréciées sur l'année N-2) | Exonération de la cotisation minimale, automatique |
| Location occasionnelle d'une partie de son habitation personnelle | Exonérée |
| Sous-location d'une partie de l'habitation principale à un locataire qui en fait sa résidence principale, à prix raisonnable | Exonérée |
| Meublé de tourisme dans une partie de la résidence principale ou secondaire | Exonérée, sauf délibération contraire de la commune |
Deux règles de calendrier s'y ajoutent : aucune CFE n'est due l'année de création de l'activité, et la base d'imposition est réduite de moitié la première année où l'impôt devient dû.
Attention au réflexe inverse : beaucoup de loueurs saisonniers du littoral croient être exonérés au titre du meublé de tourisme alors que leur commune a précisément voté la délibération contraire. Sur la côte varoise ou à Nice, la vérification commune par commune n'est pas optionnelle. C'est le genre de règle locale que nous suivons pour nos clients de toute la région PACA.
Le calendrier CFE, de l'immatriculation au paiement
- Année de début : déposer la déclaration initiale 1447-C avant le 31 décembre. C'est elle qui décrit le bien et permet à l'administration de calculer votre future cotisation. Aucune CFE à payer cette année-là.
- Chaque automne : l'avis de CFE est mis en ligne sur votre espace professionnel impots.gouv.fr, jamais envoyé par courrier. Créez cet espace dès la réception du SIRET, sinon vous ne verrez pas l'avis.
- Le 15 décembre : date limite de paiement, par prélèvement ou paiement en ligne obligatoire.
Peut-on réduire sa CFE ?
Les leviers sont réels mais limités :
- Vérifier la base. Une valeur locative erronée ou une base minimale appliquée à tort se conteste par réclamation.
- Déduire la CFE de votre résultat. Au régime réel, la CFE fait partie des charges déductibles comme les autres : son coût net diminue d'autant.
- Le cas des multi-biens. La CFE est due dans chaque commune où vous exploitez un logement, mais la base minimale ne s'applique que dans la commune du principal établissement : la répartition mérite un examen sur un patrimoine étoffé.
- Cessation en cours d'année. En cas d'arrêt de la location, un dégrèvement au prorata peut être demandé.
Vos questions, nos réponses
Je loue un seul studio, dois-je vraiment payer la CFE ? +
Oui, en principe, dès lors que vos recettes dépassent 5 000 euros par an. Un studio loué 450 euros par mois génère environ 5 400 euros de recettes : il passe juste au-dessus du seuil d'exonération.
La CFE est-elle due au micro-BIC comme au réel ? +
Oui. La CFE ne dépend pas de votre régime d'imposition sur le revenu : micro-BIC ou réel, la règle est la même. La différence est qu'au réel, elle se déduit de votre résultat imposable.
Pourquoi n'ai-je reçu aucun avis de CFE ? +
L'avis n'est jamais envoyé par courrier : il est mis en ligne sur votre espace professionnel impots.gouv.fr à l'automne. Si vous n'avez pas créé cet espace, vous ne le verrez pas, et la majoration pour retard tombera quand même.
Combien coûte la CFE pour un LMNP ? +
Le plus souvent entre 100 et 700 euros par an, selon la commune, la valeur locative du bien et la base minimale votée localement. Le montant exact figure sur l'avis mis en ligne chaque automne.
La CFE de la première année est-elle due ? +
Non : l'année de création de l'activité est exonérée, à condition d'avoir déposé la déclaration initiale 1447-C avant le 31 décembre. La première cotisation arrive l'année suivante, avec une base réduite de moitié.
Un meublé de tourisme est-il exonéré de CFE ? +
Uniquement s'il occupe une partie de votre résidence principale ou secondaire, et seulement si la commune n'a pas voté de délibération contraire. Un bien dédié entièrement à la location saisonnière suit la règle générale.