La réponse courte. Au régime réel, toutes les dépenses engagées dans l'intérêt de votre location meublée sont déductibles de vos loyers : intérêts d'emprunt, taxe foncière, CFE, copropriété, assurances, honoraires, entretien. Trois conditions : la dépense doit être réelle, justifiée par une facture, et rattachée à l'exploitation du bien. S'y ajoute l'amortissement, qui suit ses propres règles.
Le régime réel doit son efficacité à ce principe simple. Encore faut-il savoir ce qui se déduit immédiatement, ce qui s'amortit sur la durée, et ce qui ne passe pas du tout. C'est exactement l'objet de cet article.
Les trois conditions pour qu'une charge soit déductible
L'administration applique les règles générales des bénéfices industriels et commerciaux :
- La dépense est engagée dans l'intérêt direct de l'exploitation : elle sert la location, pas votre usage personnel.
- Elle correspond à une charge effective, appuyée de justificatifs : facture, quittance, relevé. Sans pièce, pas de déduction défendable en contrôle.
- Elle est rattachée au bon exercice : celui au cours duquel elle est engagée.
La liste des charges déductibles, poste par poste
| Poste | Déductible | À savoir |
|---|---|---|
| Intérêts d'emprunt et assurance emprunteur | Oui | Souvent le premier poste ; frais de dossier bancaire inclus |
| Taxe foncière | Oui | Hors part de taxe d'enlèvement des ordures ménagères refacturée au locataire |
| CFE | Oui | Voir notre article dédié à la CFE du loueur en meublé |
| Charges de copropriété | Oui | Pour leur part non récupérable sur le locataire |
| Assurances PNO, loyers impayés | Oui | En totalité |
| Honoraires de gestion, d'agence, de comptabilité | Oui | Les honoraires d'expert-comptable sont une charge comme les autres |
| Abonnements et logiciels liés à l'activité | Oui | Plateforme de gestion locative, annonces, signature électronique |
| Entretien et réparations | Oui | Remise en état, chaudière, peintures : déduits l'année du paiement |
| Électricité, eau, internet | Oui | Uniquement s'ils restent à votre charge dans le bail |
| Frais de déplacement liés à la gestion | Oui, avec mesure | Justifiables et proportionnés : assemblée générale, état des lieux, travaux |
| Petit équipement | Oui | Tolérance administrative pour les biens d'environ 500 euros hors taxes ou moins, passés en charge |
Charge ou amortissement : la vraie question
C'est ici que se jouent les erreurs les plus coûteuses. La règle de partage :
- Se déduit en charge ce qui maintient le bien en l'état : entretien, réparations, remplacements à l'identique.
- S'immobilise et s'amortit ce qui crée ou améliore un actif durable : le bien lui-même, une rénovation lourde, une cuisine neuve, le gros mobilier. Le mécanisme est détaillé dans notre guide de l'amortissement.
Cas particulier utile : les frais d'acquisition (notaire, agence) se traitent au choix, en charge l'année de l'achat ou en immobilisation amortie. Le bon choix dépend de vos loyers de première année et de votre horizon de détention ; il se calcule, il ne se devine pas.
Rappel important : contrairement aux charges, l'amortissement ne peut pas créer de déficit (article 39 C du CGI) ; l'excédent se reporte sans limite. Les charges, elles, peuvent créer un déficit imputable sur vos bénéfices de location meublée des dix années suivantes.
Ce qui ne se déduit pas
- Le remboursement du capital de l'emprunt (seuls les intérêts passent).
- Les dépenses personnelles ou relatives aux périodes d'occupation par vous-même.
- Les travaux de construction ou d'agrandissement en charge : ils s'amortissent.
- La part terrain du prix d'achat, ni déductible ni amortissable.
- Votre impôt sur le revenu, évidemment, CSG comprise pour sa part non déductible.
L'exemple qui résume tout
Reprenons le T2 de notre guide du statut LMNP : 12 000 euros de loyers, 4 200 euros d'intérêts d'emprunt, 2 400 euros de copropriété, assurances et taxe foncière, 6 600 euros d'amortissements. Les charges déduites ramènent le résultat à 5 400 euros, l'amortissement l'écrase à zéro, et l'excédent d'amortissement de 1 200 euros se met en réserve pour les années suivantes. Impôt sur les loyers : zéro, avec chaque euro justifié par une facture.
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Vos questions, nos réponses
Les honoraires d'expert-comptable sont-ils déductibles en LMNP ? +
Oui, en totalité, comme charge de l'activité au régime réel. L'ancienne réduction d'impôt liée aux organismes de gestion agréés a en revanche été supprimée par la loi de finances pour 2025 : la déduction en charge est désormais le seul mécanisme.
Peut-on déduire des charges au micro-BIC ? +
Non. Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire (50 % en longue durée, 30 % en meublé de tourisme non classé) qui remplace toute déduction. Si vos charges réelles dépassent l'abattement, le régime réel devient plus intéressant.
Les travaux avant la mise en location sont-ils déductibles ? +
Les dépenses engagées pour l'acquisition et la préparation du bien s'analysent au cas par cas : l'entretien courant se déduit dès lors que l'activité a commencé, les travaux lourds s'incorporent au coût du bien et s'amortissent. La date de début d'activité déclarée à l'INPI joue un rôle clé.
Faut-il garder toutes les factures ? +
Oui, sans exception, pendant au moins six ans. En cas de contrôle, une charge sans justificatif est réintégrée au résultat, avec intérêts de retard. Notre plateforme de gestion conserve ces pièces au fil de l'eau, ce qui règle le sujet.
Un déficit créé par les charges est-il perdu ? +
Non : le déficit issu des charges (hors amortissements) s'impute sur vos bénéfices de location meublée non professionnelle des dix années suivantes. Celui issu des amortissements se reporte, lui, sans limite de durée.
La taxe de séjour est-elle une charge déductible ? +
La taxe de séjour collectée auprès des voyageurs et reversée à la commune est neutre : elle transite par votre comptabilité sans peser sur le résultat. Si vous la prenez à votre charge sans la refacturer, elle devient déductible.