Amortissement LMNP : fonctionnement et calcul en 2026

L'amortissement est le vrai moteur du régime réel en LMNP. C'est lui qui explique pourquoi tant de loueurs en meublé ne paient aucun impôt sur leurs loyers pendant des années, en toute légalité. Encore faut-il le calculer correctement, car c'est un exercice technique, encadré et contrôlable.

Le principe de l'amortissement

Comptablement, votre bien se déprécie avec le temps. L'amortissement traduit cette dépréciation en une charge déductible étalée sur la durée d'usage de chaque élément. C'est une charge « non décaissée » : elle réduit votre résultat imposable sans correspondre à une dépense réelle de l'année.

Une charge comptable importante vient ainsi s'imputer sur vos loyers. Combinée aux charges déductibles classiques, elle fait fondre le résultat imposable, souvent jusqu'à zéro. L'amortissement n'existe qu'au régime réel : le micro-BIC, forfaitaire, ne l'autorise pas.

Ce qui est amortissable en LMNP, et ce qui ne l'est pas

Avant tout calcul, il faut trier les dépenses : certaines s'amortissent sur plusieurs années, d'autres se déduisent l'année du paiement, et une partie du prix ne se déduit jamais.

Le seuil des 500 euros hors taxes

L'administration admet que les petits matériels et les meubles dont le prix unitaire hors taxes n'excède pas 500 euros passent directement en charge (BOI-BIC-CHG-20-30-10, § 20 et 30). Elle ne s'applique ni à l'équipement initial du logement ni à son renouvellement complet, même lorsque chaque meuble reste sous le seuil (§ 30 du même texte). La cour administrative d'appel de Marseille a ainsi refusé cette tolérance, le 28 mai 2026, à une société qui avait déduit en une fois le mobilier et les équipements de ses appartements loués meublés : le juge y a vu des immobilisations, à amortir sur plusieurs années (Weblex, CAA Marseille n° 24MA03297). La tolérance sert donc à remplacer une bouilloire ou une chaise en cours d'exploitation.

Travaux : entretien en charge, amélioration en amortissement

Une dépense qui se borne à maintenir le bien en état, sans prolonger sa durée d'utilisation ni augmenter sa valeur, se déduit immédiatement. Dès qu'elle augmente la valeur du bien, prolonge notablement sa durée de vie ou remplace un composant entier, elle s'inscrit à l'actif et s'amortit (BOI-BIC-CHG-20-20-20). Repeindre une chambre relève de l'entretien, refaire toute l'installation électrique relève du remplacement d'un composant. Notre guide des travaux en LMNP passe en revue les cas fréquents.

Frais d'acquisition : une option à prendre une fois pour toutes

Droits de mutation, honoraires du notaire et commission d'agence se déduisent en charge la première année ou s'incorporent au coût d'acquisition pour être amortis. L'option est irrévocable et s'applique de manière uniforme à toutes les immobilisations acquises ensuite (BOI-BIC-CHG-20-20-10, § 160 et 170). Quand ils sont incorporés, les frais suivent la ventilation du prix : la part rattachée au terrain ne s'amortit pas, puisque le terrain lui-même ne s'amortit jamais (BOI-BIC-AMT-10-10). Notre article sur les frais de notaire et d'agence en LMNP compare les deux options.

L'amortissement par composants

On ne pratique pas un amortissement global du bien. La construction se décompose en éléments qui s'usent à des rythmes différents, chacun avec sa propre durée. C'est l'amortissement par composants.

Sur un bien de 250 000 euros hors terrain, l'ensemble représente couramment autour de 10 000 euros de charge annuelle pendant les premières années. C'est ce chiffre qui neutralise l'impôt sur les loyers.

Comment isoler la valeur du terrain

Le terrain ne s'use pas : il ne s'amortit jamais. Une quote-part correspondant au terrain doit donc être isolée dès l'entrée du bien au bilan. Sa valeur varie fortement selon la localisation : elle peut représenter 10 à 15 % dans une copropriété dense, bien davantage pour une maison sur une parcelle en zone tendue de la côte PACA.

Cette ventilation doit être cohérente et défendable en cas de contrôle fiscal. Une quote-part de terrain sous-évaluée pour gonfler l'amortissement est un motif de redressement classique.

Comment calculer l'amortissement LMNP, étape par étape

Le calcul de l'amortissement d'un bien immobilier en LMNP suit toujours le même enchaînement, et une erreur au départ se répercute sur toute la durée du plan.

1. Fixer la valeur d'entrée du bien. Pour un achat, c'est le prix d'acquisition, augmenté des frais si vous avez choisi de les incorporer. Pour un bien que vous possédiez déjà avant de le louer meublé au réel, la règle est différente (voir plus bas).
2. Isoler la quote-part de terrain. Elle sort de la base amortissable dès le départ. La doctrine laisse cette ventilation sous la responsabilité du loueur et cite les méthodes admises, comme la comparaison avec des ventes de terrains ou le coût de reconstruction (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 58).
3. Ventiler la construction par composants. Gros œuvre, toiture et façade, installations techniques, agencements : chacun reçoit une part de la valeur du bâti.
4. Attribuer une durée à chaque composant. Ces durées reflètent l'usage réel de chaque élément et doivent pouvoir se justifier, comme le montre le tableau plus haut.
5. Appliquer le mode linéaire. L'annuité est égale à la base du composant divisée par sa durée. Pour un logement et son mobilier, le linéaire est la règle : les immeubles d'habitation sont exclus de l'amortissement dégressif, tout comme les biens achetés d'occasion (BOI-BIC-AMT-20-10, § 20 et 60 ; BOI-BIC-AMT-20-20-20-20, § 1).
6. Proratiser la première année. La première annuité est réduite au prorata du temps écoulé entre la mise en service et la clôture de l'exercice, ce temps se comptant en jours (BOI-BIC-AMT-20-10, § 240).
7. Comparer au plafond de l'article 39 C. La dotation déductible de l'année ne peut pas dépasser les loyers diminués des autres charges ; l'excédent part en réserve.

Notre simulateur d'amortissement LMNP applique ce raisonnement à vos propres chiffres et donne un premier ordre de grandeur, avant un plan établi sur pièces.

Exemple : le plan d'amortissement d'un T2 à 250 000 euros

Voici à quoi ressemble un plan d'amortissement réel sur un appartement acheté 250 000 euros (frais d'agence inclus), meublé pour 8 000 euros, avec 18 000 euros de frais de notaire immobilisés. La quote-part de terrain est fixée à 15 %, une valeur courante en copropriété dense.

Les durées et quotes-parts de ce tableau sont des ordres de grandeur usuels : chaque dossier s'ajuste selon l'année de construction, l'état du bien et sa localisation, comme expliqué dans notre article sur l'amortissement par composants. Le mobilier suit ses propres règles, détaillées dans l'amortissement du mobilier, et le plan complet se reporte chaque année sur le tableau des amortissements de la 2033-C. Notre cas pratique marseillais déroule ce calcul de bout en bout sur un dossier type.

La première année, chaque dotation se calcule au prorata de la durée de détention : un bien mis en location le 1er juillet ne génère que six mois d'amortissement sur l'exercice.

Le tableau d'amortissement LMNP année par année

Le plan se suit composant par composant, avec le cumul des amortissements et la valeur nette qui reste à amortir. Voici la ligne du gros œuvre de notre T2, loué à partir du 1er juillet, soit 184 jours la première année : la première dotation vaut 2 500 euros multipliés par 184/365.

Les quelques jours non amortis la première année se rattrapent en fin de plan, sur une 51e année partielle. Chaque composant possède sa propre ligne, et l'ensemble se reporte chaque année sur le tableau 2033-C de la liasse fiscale, où le cumul doit toujours retomber juste : cumul de l'an dernier plus dotation de l'année égale cumul actuel.

Combien d'impôt l'amortissement fait-il économiser ?

Reprenons le T2 ci-dessus, loué 1 100 euros par mois, soit 13 200 euros de loyers annuels, avec 4 800 euros de charges réelles (intérêts d'emprunt, copropriété, assurance, CFE, comptable).

Pour un contribuable dont la tranche marginale est de 30 %, chaque euro de résultat imposable coûte 48,6 centimes, en ajoutant les prélèvements sociaux de 18,6 % qui s'appliquent aux revenus meublés depuis les revenus 2025. L'amortissement efface ici 4 082 euros d'impôt par an, et les 813 euros de dotation non utilisés (9 213 moins 8 400) partent en réserve pour les années suivantes.

La comparaison avec le micro-BIC achève de convaincre : sur les mêmes loyers, l'abattement de 50 % laisserait 6 600 euros imposables, soit 3 208 euros de prélèvements chaque année, là où le réel n'en réclame aucun.

Bien acheté avant le passage au réel ou bien personnel mis en location

Beaucoup de loueurs passent au réel des années après l'achat, après une période au micro-BIC, une location nue ou en meublant un ancien logement personnel. La base d'amortissement dépend alors de la nature de l'élément.

L'immeuble : la valeur réelle au jour de l'inscription

La doctrine administrative prévoit qu'un immeuble appartenant à l'exploitant, resté jusque-là dans son patrimoine privé, peut être inscrit à l'actif en cours d'exploitation pour sa valeur réelle, et que les amortissements annuels se calculent ensuite sur cette valeur (BOI-BIC-AMT-10-30-30-10, § 480 ; Socic, valorisation d'un bien immobilier à l'actif). Pour un appartement acheté il y a longtemps, on part ainsi de sa valeur actuelle, terrain toujours exclu, justifiée par des avis de valeur ou des ventes comparables conservés au dossier. Nos articles sur le passage du micro au réel et sur la transformation d'une location nue en meublée détaillent les démarches.

Les années passées ne se rattrapent pas

L'amortissement démarre à la date d'inscription. Un amortissement non comptabilisé ne se déduit jamais après coup : pour la première imposition d'une entreprise, les amortissements antérieurs figurent au bilan d'ouverture sans pouvoir être déduits (BOI-BIC-AMT-10-30-30-10, § 470 ; BOI-BIC-AMT-10-50, § 1 et 10). Les années passées au micro-BIC ne produisent donc aucune déduction rétroactive.

Le cas des années au micro-BIC

Si vous avez commencé au micro-BIC, sachez que la loi considère que l'abattement forfaitaire du micro « tient compte des amortissements pratiqués selon le mode linéaire » (article 50-0 du code général des impôts, repris au BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 435). Pour un meuble ou un équipement acheté pendant la période micro, et donc déjà utilisé dans la location, la doctrine retient en principe une inscription au prix de revient d'origine, les amortissements des années écoulées ne pouvant plus être admis en déduction (BOI-BIC-AMT-10-30-30-10, § 500) : un canapé acheté il y a huit ans et prévu pour durer dix n'offre plus que deux années de déduction. Pour l'immeuble, les textes ne tranchent pas expressément l'articulation de cette règle avec l'inscription à la valeur réelle : la base retenue au passage au réel se choisit et se documente avec votre expert-comptable, car elle conditionne des décennies d'annuités.

Ce que l'amortissement ne peut pas faire

L'amortissement ne peut pas créer de déficit imputable sur votre revenu global. C'est la règle posée par l'article 39 C du Code général des impôts : il ne peut pas dépasser le montant des loyers, une fois les autres charges déduites.

La part d'amortissement non utilisée une année n'est pas perdue pour autant. Elle est mise en réserve et se reporte sans limite de durée sur les bénéfices futurs de votre activité de loueur. Rien ne se perd, tout se reporte, y compris au-delà des règles du déficit LMNP.

Amortissement LMNP non déductible : ce que cela recouvre

L'expression recouvre quatre situations différentes.

• L'excédent bloqué par l'article 39 C. La limite s'apprécie globalement, sur l'ensemble des biens loués et des meubles qui les garnissent (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 57 ; BOI-BIC-AMT-20-40-10-20, § 100). Si vous louez deux appartements, l'amortissement de l'un peut absorber les loyers de l'autre. L'excédent n'est que différé : il se déduira des bénéfices des années suivantes, et il se suit d'une année sur l'autre sur un état de suivi.
• Le terrain, et la part des frais d'acquisition qui lui est rattachée. Ici, la déduction est définitivement exclue pendant toute la détention.
• L'amortissement omis. L'article 39 B du code général des impôts impose de constater chaque année un amortissement au moins égal à l'amortissement linéaire. Tout manquement entraîne la perte définitive du droit à déduire la part omise (BOI-BIC-AMT-10-50, § 10 ; Légifiscal, amortissements différés en mode linéaire). Seul l'article 39 C permet de mettre légalement de l'amortissement en réserve.
• Le logement qui a ouvert droit à la réduction Censi-Bouvard. Pour un bien ayant bénéficié de la réduction d'impôt de l'article 199 sexvicies du CGI, l'article 39 G ne laisse déductible que l'amortissement calculé sur la fraction du prix de revient qui excède la base de la réduction, et la part exclue ne rejoint pas la réserve de l'article 39 C : la limite est définitive. Le calcul est détaillé dans notre article sur le Censi-Bouvard après 9 ans.

La réintégration à la revente : ce que 2025 a changé

Pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits pendant la location viennent minorer le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value de revente. Un exemple fixe les ordres de grandeur : un bien acheté 250 000 euros, revendu 320 000 euros après 85 000 euros d'amortissements déduits, dégageait avant la réforme une plus-value brute de 70 000 euros ; l'assiette monte désormais à 155 000 euros (320 000 moins 165 000), avant abattements pour durée de détention. La loi de finances pour 2025 épargne toutefois certaines résidences services, comme les résidences étudiantes et les établissements pour personnes âgées ou handicapées.

Faut-il pour autant renoncer à amortir ? Non, pour trois raisons. L'économie d'impôt annuelle est immédiate, certaine et se produit à votre taux marginal (48,6 % dans notre exemple), tandis que la réintégration n'intervient qu'à la vente, au taux de 19 % d'impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux propres aux plus-values. Les abattements pour durée de détention continuent ensuite de s'appliquer, jusqu'à l'exonération d'impôt à 22 ans de détention et de prélèvements sociaux à 30 ans. Enfin, une transmission par donation ou succession sort du dispositif, puisqu'il ne vise que les ventes. La stratégie d'amortissement se pense donc sur l'horizon total de détention : plus il est long, plus l'arbitrage penche en faveur de l'amortissement.

Les erreurs qui coûtent cher

• Amortir le terrain. La quote-part de terrain ne s'amortit jamais : l'inclure gonfle artificiellement la charge et se redresse en contrôle, rappel d'impôt et intérêts de retard à la clé.
• Oublier le prorata de la première année. L'amortissement court à partir de la date de mise en location, comptée en jours : une année pleine déduite pour six mois d'exploitation est une erreur immédiatement visible sur la liasse.
• Déduire l'amortissement en déficit. L'article 39 C plafonne la déduction au résultat avant amortissement : la part excédentaire se met en réserve, elle ne vient jamais grossir le déficit LMNP.
• Perdre le suivi des réserves. Le stock d'amortissements non utilisés se suit d'année en année sur la liasse : un tableau égaré, ce sont des déductions futures perdues et une réintégration à la revente impossible à justifier.
• Sous-évaluer la quote-part de terrain pour amortir davantage : le gain de court terme se paie en redressement, la ventilation doit rester défendable devant l'administration.

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Guillaume Mailey

Expert-comptable inscrit à l'Ordre

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