La réponse courte. L'amortissement LMNP traduit l'usure comptable de votre bien en charge déductible, année après année, sans que vous ne sortiez le moindre euro. Le terrain ne s'amortit pas, mais le bâti, le mobilier et les frais d'acquisition, si. Cette charge, souvent 2 à 3 % de la valeur du bien par an, ramène le résultat imposable à zéro.
L'amortissement est le vrai moteur du régime réel en LMNP. C'est lui qui explique pourquoi tant de loueurs en meublé ne paient aucun impôt sur leurs loyers pendant des années, en toute légalité. Encore faut-il le calculer correctement, car c'est un exercice technique, encadré et contrôlable.
Le principe de l'amortissement
Comptablement, votre bien se déprécie avec le temps. L'amortissement traduit cette dépréciation en une charge déductible étalée sur la durée d'usage de chaque élément. C'est une charge « non décaissée » : elle réduit votre résultat imposable sans correspondre à une dépense réelle de l'année.
Résultat : une charge comptable importante vient s'imputer sur vos loyers. Combinée aux charges déductibles classiques, elle fait fondre le résultat imposable, souvent jusqu'à zéro. L'amortissement n'existe qu'au régime réel : le micro-BIC, forfaitaire, ne l'autorise pas.
L'amortissement par composants
On ne pratique pas un amortissement global du bien. La construction se décompose en éléments qui s'usent à des rythmes différents, chacun avec sa propre durée. C'est l'amortissement par composants.
| Composant | Durée d'amortissement usuelle |
|---|---|
| Gros œuvre (structure) | 40 à 80 ans |
| Toiture, façade, étanchéité | 25 à 30 ans |
| Installations techniques (chauffage, électricité) | 15 à 20 ans |
| Agencements et finitions | 10 à 15 ans |
| Mobilier et équipements | 5 à 10 ans |
| Frais d'acquisition (notaire, agence) | Amortissables si immobilisés |
Sur un bien de 250 000 euros hors terrain, l'ensemble représente couramment autour de 10 000 euros de charge annuelle pendant les premières années. C'est ce chiffre qui neutralise l'impôt sur les loyers.
Comment isoler la valeur du terrain
Le terrain ne s'use pas : il ne s'amortit jamais. Une quote-part correspondant au terrain doit donc être isolée dès l'entrée du bien au bilan. Sa valeur varie fortement selon la localisation : elle peut représenter 10 à 15 % dans une copropriété dense, bien davantage pour une maison sur une parcelle en zone tendue de la côte PACA.
Cette ventilation doit être cohérente et défendable en cas de contrôle fiscal. Une quote-part de terrain sous-évaluée pour gonfler l'amortissement est un motif de redressement classique.
Ce que l'amortissement ne peut pas faire
L'amortissement ne peut pas créer de déficit imputable sur votre revenu global. C'est la règle posée par l'article 39 C du Code général des impôts : il ne peut pas dépasser le montant des loyers, une fois les autres charges déduites.
La part d'amortissement non utilisée une année n'est pas perdue pour autant. Elle est mise en réserve et se reporte sans limite de durée sur les bénéfices futurs de votre activité de loueur. Rien ne se perd, tout se reporte, y compris au-delà des règles du déficit LMNP.
Le paramètre à ne plus oublier : la revente
Depuis la réforme 2025, les amortissements déduits se réintègrent dans le calcul de la plus-value de revente. Amortir reste très avantageux, car l'économie d'impôt annuelle est immédiate et certaine, tandis que la réintégration n'intervient qu'à la vente et s'atténue avec les abattements pour durée de détention. Mais la stratégie d'amortissement doit désormais se penser sur l'horizon total de détention.
Vos questions, nos réponses
Le terrain s'amortit-il ? +
Non, jamais. Une quote-part correspondant au terrain doit être isolée dès l'entrée du bien au bilan : seuls la construction, ses composants, le mobilier et les frais d'acquisition immobilisés s'amortissent.
Sur quelle durée s'amortit le mobilier ? +
Les durées usuelles vont de 5 à 10 ans selon la nature des meubles et équipements. Chaque élément suit sa propre durée : c'est le principe de l'amortissement par composants.
L'amortissement peut-il créer un déficit ? +
Non. L'article 39 C du Code général des impôts empêche l'amortissement de creuser un déficit sur l'activité meublée. La part non déduite se met en réserve et se reporte sans limite de durée sur les bénéfices futurs.
Que deviennent mes amortissements si je revends ? +
Depuis la réforme 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable. La stratégie d'amortissement se pense donc en fonction de votre horizon de détention.
Puis-je calculer mes amortissements moi-même ? +
Le calcul par composants demande des durées cohérentes et une ventilation défendable en cas de contrôle. C'est précisément le travail d'un expert-comptable, qui engage sa signature sur le résultat.
Un bien acheté il y a des années peut-il encore être amorti ? +
Oui. Lors du passage au réel, le bien entre au bilan à sa valeur au jour de l'option, et l'amortissement démarre sur cette base, pas sur le prix d'achat d'origine.