La réponse courte. L'amortissement LMNP traduit l'usure comptable de votre bien en charge déductible, année après année, sans que vous ne sortiez le moindre euro. Le terrain ne s'amortit pas, mais le bâti, le mobilier et les frais d'acquisition, si. Cette charge, souvent 2 à 3 % de la valeur du bien par an, ramène le résultat imposable à zéro.
L'amortissement est le vrai moteur du régime réel en LMNP. C'est lui qui explique pourquoi tant de loueurs en meublé ne paient aucun impôt sur leurs loyers pendant des années, en toute légalité. Encore faut-il le calculer correctement, car c'est un exercice technique, encadré et contrôlable.
Le principe de l'amortissement
Comptablement, votre bien se déprécie avec le temps. L'amortissement traduit cette dépréciation en une charge déductible étalée sur la durée d'usage de chaque élément. C'est une charge « non décaissée » : elle réduit votre résultat imposable sans correspondre à une dépense réelle de l'année.
Une charge comptable importante vient ainsi s'imputer sur vos loyers. Combinée aux charges déductibles classiques, elle fait fondre le résultat imposable, souvent jusqu'à zéro. L'amortissement n'existe qu'au régime réel : le micro-BIC, forfaitaire, ne l'autorise pas.
L'amortissement par composants
On ne pratique pas un amortissement global du bien. La construction se décompose en éléments qui s'usent à des rythmes différents, chacun avec sa propre durée. C'est l'amortissement par composants.
| Composant | Durée d'amortissement usuelle |
|---|---|
| Gros œuvre (structure) | 40 à 80 ans |
| Toiture, façade, étanchéité | 25 à 30 ans |
| Installations techniques (chauffage, électricité) | 15 à 20 ans |
| Agencements et finitions | 10 à 15 ans |
| Mobilier et équipements | 5 à 10 ans |
| Frais d'acquisition (notaire, agence) | Amortissables si immobilisés |
Sur un bien de 250 000 euros hors terrain, l'ensemble représente couramment autour de 10 000 euros de charge annuelle pendant les premières années. C'est ce chiffre qui neutralise l'impôt sur les loyers.
Comment isoler la valeur du terrain
Le terrain ne s'use pas : il ne s'amortit jamais. Une quote-part correspondant au terrain doit donc être isolée dès l'entrée du bien au bilan. Sa valeur varie fortement selon la localisation : elle peut représenter 10 à 15 % dans une copropriété dense, bien davantage pour une maison sur une parcelle en zone tendue de la côte PACA.
Cette ventilation doit être cohérente et défendable en cas de contrôle fiscal. Une quote-part de terrain sous-évaluée pour gonfler l'amortissement est un motif de redressement classique.
Exemple : le plan d'amortissement d'un T2 à 250 000 euros
Voici à quoi ressemble un plan d'amortissement réel sur un appartement acheté 250 000 euros (frais d'agence inclus), meublé pour 8 000 euros, avec 18 000 euros de frais de notaire immobilisés. La quote-part de terrain est fixée à 15 %, une valeur courante en copropriété dense.
| Élément | Valeur retenue | Durée | Dotation annuelle |
|---|---|---|---|
| Terrain (15 %) | 37 500 € | Non amortissable | 0 € |
| Gros œuvre (50 %) | 125 000 € | 50 ans | 2 500 € |
| Façade, toiture, étanchéité (10 %) | 25 000 € | 25 ans | 1 000 € |
| Installations techniques (15 %) | 37 500 € | 20 ans | 1 875 € |
| Agencements intérieurs (10 %) | 25 000 € | 12 ans | 2 083 € |
| Mobilier | 8 000 € | 7 ans | 1 143 € |
| Frais d'acquisition immobilisés | 18 000 € | 25 ans | 720 € |
| Total la première année pleine | 9 321 € |
Les durées et quotes-parts de ce tableau sont des ordres de grandeur usuels : chaque dossier s'ajuste selon l'année de construction, l'état du bien et sa localisation, comme expliqué dans notre article sur l'amortissement par composants. Le mobilier suit ses propres règles, détaillées dans l'amortissement du mobilier, et le plan complet se reporte chaque année sur le tableau des amortissements de la 2033-C. Notre cas pratique marseillais déroule ce calcul de bout en bout sur un dossier réel.
La première année, chaque dotation se calcule au prorata de la durée de détention : un bien mis en location le 1er juillet ne génère que six mois d'amortissement sur l'exercice.
Combien d'impôt l'amortissement fait-il économiser ?
Reprenons le T2 ci-dessus, loué 1 100 euros par mois, soit 13 200 euros de loyers annuels, avec 4 800 euros de charges réelles (intérêts d'emprunt, copropriété, assurance, CFE, comptable).
| Sans amortissement | Avec amortissement | |
|---|---|---|
| Loyers imposables | 13 200 € | 13 200 € |
| Charges déduites | 4 800 € | 4 800 € |
| Amortissement déduit | 0 € | 8 400 € |
| Résultat imposable | 8 400 € | 0 € |
| Impôt et prélèvements sociaux (TMI 30 % + 18,6 %) | 4 082 € | 0 € |
Pour un contribuable dont la tranche marginale est de 30 %, chaque euro de résultat imposable coûte 48,6 centimes, en ajoutant les prélèvements sociaux de 18,6 % qui s'appliquent aux revenus meublés depuis les revenus 2025. L'amortissement efface ici 4 082 euros d'impôt par an, et les 921 euros de dotation non utilisés (9 321 moins 8 400) partent en réserve pour les années suivantes.
La comparaison avec le micro-BIC achève de convaincre : sur les mêmes loyers, l'abattement de 50 % laisserait 6 600 euros imposables, soit 3 208 euros de prélèvements chaque année, là où le réel n'en réclame aucun.
Ce que l'amortissement ne peut pas faire
L'amortissement ne peut pas créer de déficit imputable sur votre revenu global. C'est la règle posée par l'article 39 C du Code général des impôts : il ne peut pas dépasser le montant des loyers, une fois les autres charges déduites.
La part d'amortissement non utilisée une année n'est pas perdue pour autant. Elle est mise en réserve et se reporte sans limite de durée sur les bénéfices futurs de votre activité de loueur. Rien ne se perd, tout se reporte, y compris au-delà des règles du déficit LMNP.
La réintégration à la revente : ce que 2025 a changé
Pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits pendant la location viennent minorer le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value de revente. Un exemple fixe les ordres de grandeur : un bien acheté 250 000 euros, revendu 320 000 euros après 85 000 euros d'amortissements déduits, dégageait avant la réforme une plus-value brute de 70 000 euros ; l'assiette monte désormais à 155 000 euros (320 000 moins 165 000), avant abattements pour durée de détention. La loi de finances pour 2025 épargne toutefois certaines résidences services, comme les résidences étudiantes et les établissements pour personnes âgées ou handicapées.
Faut-il pour autant renoncer à amortir ? Non, pour trois raisons. L'économie d'impôt annuelle est immédiate, certaine et se produit à votre taux marginal (48,6 % dans notre exemple), tandis que la réintégration n'intervient qu'à la vente, au taux de 19 % d'impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux propres aux plus-values. Les abattements pour durée de détention continuent ensuite de s'appliquer, jusqu'à l'exonération d'impôt à 22 ans de détention et de prélèvements sociaux à 30 ans. Enfin, une transmission par donation ou succession sort du dispositif, puisqu'il ne vise que les ventes. La stratégie d'amortissement se pense donc sur l'horizon total de détention : plus il est long, plus l'arbitrage penche en faveur de l'amortissement.
Les erreurs qui coûtent cher
- Amortir le terrain. La quote-part de terrain ne s'amortit jamais : l'inclure gonfle artificiellement la charge et se redresse en contrôle, rappel d'impôt et intérêts de retard à la clé.
- Oublier le prorata de la première année. L'amortissement court à partir de la mise en location, jamais du 1er janvier : une année pleine déduite pour six mois d'exploitation est une erreur immédiatement visible sur la liasse.
- Déduire l'amortissement en déficit. L'article 39 C plafonne la déduction au résultat avant amortissement : la part excédentaire se met en réserve, elle ne vient jamais grossir le déficit LMNP.
- Perdre le suivi des réserves. Le stock d'amortissements non utilisés se suit d'année en année sur la liasse : un tableau égaré, ce sont des déductions futures perdues et une réintégration à la revente impossible à justifier.
- Sous-évaluer la quote-part de terrain pour amortir davantage : le gain de court terme se paie en redressement, la ventilation doit rester défendable devant l'administration.
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Vos questions, nos réponses
Le terrain s'amortit-il ? +
Non, jamais. Une quote-part correspondant au terrain doit être isolée dès l'entrée du bien au bilan : seuls la construction, ses composants, le mobilier et les frais d'acquisition immobilisés s'amortissent.
Sur quelle durée s'amortit le mobilier ? +
Les durées usuelles vont de 5 à 10 ans selon la nature des meubles et équipements. Chaque élément suit sa propre durée : c'est le principe de l'amortissement par composants.
L'amortissement peut-il créer un déficit ? +
Non. L'article 39 C du Code général des impôts empêche l'amortissement de creuser un déficit sur l'activité meublée. La part non déduite se met en réserve et se reporte sans limite de durée sur les bénéfices futurs.
Que deviennent mes amortissements si je revends ? +
Depuis la réforme 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable. La stratégie d'amortissement se pense donc en fonction de votre horizon de détention.
Puis-je calculer mes amortissements moi-même ? +
Le calcul par composants demande des durées cohérentes et une ventilation défendable en cas de contrôle. C'est précisément le travail d'un expert-comptable, qui engage sa signature sur le résultat.
Un bien acheté il y a des années peut-il encore être amorti ? +
Oui. Lors du passage au réel, le bien entre au bilan à sa valeur au jour de l'option, et l'amortissement démarre sur cette base, pas sur le prix d'achat d'origine.
- Article 39 C du Code général des impôts
- BOFiP : amortissements des biens loués meublés
- Impots.gouv.fr : locations meublées et régime réel
- Plan comptable général : amortissement par composants
- Service-public.fr : location meublée non professionnelle
- Impots.gouv.fr : plus-value de cession d'un bien loué en meublé