La réponse courte. Depuis la réforme 2025, les amortissements déduits pendant la location minorent le prix d'acquisition retenu pour la plus-value LMNP, ce qui augmente la plus-value imposable à la revente. Les abattements pour durée de détention continuent de s'appliquer : exonération totale après 22 ans (impôt sur le revenu) et 30 ans (prélèvements sociaux).
La loi de finances pour 2025 a mis fin à un cumul d'avantages qui faisait la réputation du LMNP. Comprendre ce qui a changé est désormais indispensable avant d'acheter, d'amortir ou de vendre un meublé. Bonne nouvelle : le régime reste gagnant dans la plupart des cas, à condition de raisonner sur la durée.
Ce que la réforme 2025 a changé
Avant la réforme, le LMNP cumulait deux avantages. Des loyers défiscalisés par l'amortissement pendant la détention, et une plus-value calculée sur le prix d'achat d'origine, comme si rien n'avait été amorti.
Depuis 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value : ils viennent minorer le prix d'acquisition retenu, ce qui mécaniquement augmente la plus-value imposable. Le principe du régime des plus-values des particuliers, lui, ne change pas.
Le nouveau calcul, avec un exemple chiffré
Prenons un bien acheté 250 000 euros, amorti 80 000 euros en dix ans, revendu 300 000 euros.
| Avant la réforme | Depuis 2025 | |
|---|---|---|
| Prix de vente | 300 000 € | 300 000 € |
| Prix d'acquisition retenu | 250 000 € | 170 000 € (250 000 − 80 000 amortis) |
| Plus-value brute | 50 000 € | 130 000 € |
| Abattements durée de détention | s'appliquent | s'appliquent |
La plus-value brute passe de 50 000 à 130 000 euros avant abattements. La note de sortie change de dimension, surtout pour les détentions courtes. D'où l'importance d'anticiper l'arbitrage bien avant la vente.
Les abattements pour durée de détention
La réintégration ne signifie pas une imposition immédiate à taux plein. Le régime des particuliers applique des abattements progressifs qui effacent la plus-value avec le temps.
| Durée de détention | Impôt sur le revenu (19 %) | Prélèvements sociaux (17,2 %) |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | Aucun abattement | Aucun abattement |
| 22 ans | Exonération totale | Abattement partiel |
| 30 ans | Exonération totale | Exonération totale |
Plus vous détenez longtemps, plus la réintégration des amortissements est absorbée par les abattements. La réforme pénalise surtout les reventes rapides.
Pourquoi le régime réel reste gagnant
Malgré la réforme, amortir au réel reste avantageux dans la grande majorité des dossiers :
- L'économie d'impôt annuelle est certaine et immédiate ; la réintégration n'arrive que si vous vendez, et selon votre calendrier.
- Les abattements pour durée de détention continuent de réduire, puis d'annuler, la plus-value.
- La transmission et la succession obéissent à d'autres règles, qui peuvent effacer entièrement le sujet.
Les bonnes questions avant de vendre
Trois questions changent le calcul, et parfois la décision : quel est votre horizon de détention réel ? La vente est-elle nécessaire ou opportuniste ? Une donation est-elle envisageable avant la cession ? C'est exactement le type d'arbitrage à chiffrer avant de signer, et le cœur de notre article sur vendre son LMNP.
Vos questions, nos réponses
Comment se calcule la plus-value LMNP depuis la réforme ? +
Prix de vente moins prix d'acquisition, ce dernier étant désormais minoré des amortissements déduits pendant la détention. Les abattements pour durée de détention s'appliquent ensuite sur le résultat.
Au bout de combien d'années la plus-value est-elle exonérée ? +
L'exonération est totale après 22 ans de détention pour l'impôt sur le revenu et après 30 ans pour les prélèvements sociaux, grâce aux abattements progressifs pour durée de détention.
Tous les biens LMNP sont-ils concernés par la réintégration ? +
Non. La loi prévoit des exceptions pour certaines résidences gérées avec services, comme les résidences étudiantes ou seniors. La qualification s'apprécie dossier par dossier, textes à l'appui.
Vaut-il encore le coup d'amortir si je pense revendre ? +
Dans la plupart des cas, oui : l'économie d'impôt annuelle est immédiate et certaine, la réintégration n'intervient qu'à la vente et s'atténue avec les abattements de durée. L'arbitrage se chiffre avec votre horizon réel.
La réforme concerne-t-elle les ventes déjà réalisées ? +
Non. La réintégration s'applique aux cessions intervenues depuis l'entrée en vigueur de la réforme. Les ventes antérieures restent sous l'ancien régime.
Le micro-BIC est-il concerné ? +
Le micro-BIC ne pratique pas d'amortissement, il n'y a donc rien à réintégrer. C'est un élément de l'arbitrage réel contre micro, à chiffrer selon votre horizon de détention.