La réponse courte. Depuis la réforme 2025, les amortissements déduits pendant la location minorent le prix d'acquisition retenu pour la plus-value LMNP, ce qui augmente la plus-value imposable à la revente. Les abattements pour durée de détention continuent de s'appliquer : exonération totale après 22 ans (impôt sur le revenu) et 30 ans (prélèvements sociaux).
La loi de finances pour 2025 a mis fin à un cumul d'avantages qui faisait la réputation du LMNP. Comprendre ce qui a changé est désormais indispensable avant d'acheter, d'amortir ou de vendre un meublé. Bonne nouvelle : le régime reste gagnant dans la plupart des cas, à condition de raisonner sur la durée.
Ce que la réforme 2025 a changé
Avant la réforme, le LMNP cumulait deux avantages. Des loyers défiscalisés par l'amortissement pendant la détention, et une plus-value calculée sur le prix d'achat d'origine, comme si rien n'avait été amorti.
Depuis 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value : ils viennent minorer le prix d'acquisition retenu, ce qui mécaniquement augmente la plus-value imposable. Le principe du régime des plus-values des particuliers, lui, ne change pas.
La règle s'applique aux cessions réalisées depuis le 15 février 2025, lendemain de la promulgation de la loi, quelle que soit la date de mise en location. Et elle porte sur l'ensemble des amortissements déduits depuis l'origine au titre de l'article 39 C, pas seulement ceux pratiqués après la réforme : une réponse ministérielle l'a confirmé en 2026.
Le nouveau calcul, avec un exemple chiffré
Prenons un bien acheté 250 000 euros, amorti 80 000 euros en dix ans, revendu 300 000 euros.
| Avant la réforme | Depuis 2025 | |
|---|---|---|
| Prix de vente | 300 000 € | 300 000 € |
| Prix d'acquisition retenu | 250 000 € | 170 000 € (250 000 − 80 000 amortis) |
| Plus-value brute | 50 000 € | 130 000 € |
| Abattements durée de détention | s'appliquent | s'appliquent |
La plus-value brute passe de 50 000 à 130 000 euros avant abattements. La note de sortie change de dimension, surtout pour les détentions courtes. D'où l'importance d'anticiper l'arbitrage bien avant la vente. Le cumul exact des amortissements déduits depuis l'origine se lit sur votre tableau des amortissements de la 2033-C : c'est le premier document à sortir avant tout calcul.
La facture complète, étape par étape
Poursuivons le même exemple en supposant une vente après 12 années révolues de détention. La réintégration porte la plus-value brute à 130 000 euros, puis chaque prélèvement se calcule sur sa propre base.
| Étape | Impôt sur le revenu (19 %) | Prélèvements sociaux (17,2 %) |
|---|---|---|
| Plus-value brute | 130 000 € | 130 000 € |
| Abattement pour 12 ans de détention | 42 % (6 % × 7 années au-delà de la 5e) | 11,55 % (1,65 % × 7 années) |
| Plus-value imposable | 75 400 € | 114 985 € |
| Imposition | 14 326 € | 19 777 € |
S'ajoute la surtaxe sur les plus-values élevées : la plus-value imposable à l'impôt sur le revenu dépasse 50 000 euros, ce qui déclenche la taxe additionnelle de 2 à 6 % selon un barème progressif. À 75 400 euros, le taux applicable est de 2 %, soit 1 508 euros. La facture totale approche donc 35 611 euros, contre environ 13 117 euros pour le même dossier avant la réforme (5 510 euros d'impôt, 7 607 euros de prélèvements sociaux, pas de surtaxe). L'écart, environ 22 500 euros, représente le coût de sortie de dix ans d'amortissements sur ce profil de bien.
Deux correctifs jouent en votre faveur et manquent souvent dans les simulations rapides : les frais d'acquisition (forfait de 7,5 % du prix d'achat ou frais réels) et les travaux (forfait de 15 % après cinq ans de détention, ou factures réelles non déjà déduites) majorent le prix d'acquisition retenu. Pour tester vos propres chiffres, notre simulateur de plus-value LMNP intègre la réintégration, les abattements et la surtaxe.
Les abattements pour durée de détention
La réintégration ne signifie pas une imposition immédiate à taux plein. Le régime des particuliers applique des abattements progressifs qui effacent la plus-value avec le temps.
| Durée de détention | Impôt sur le revenu (19 %) | Prélèvements sociaux (17,2 %) |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | Aucun abattement | Aucun abattement |
| 22 ans | Exonération totale | Abattement partiel |
| 30 ans | Exonération totale | Exonération totale |
Plus vous détenez longtemps, plus la réintégration des amortissements est absorbée par les abattements. La réforme pénalise surtout les reventes rapides.
Le décompte se fait par année révolue : entre la 6e et la 21e année, l'abattement à l'impôt sur le revenu progresse de 6 % par an (puis 4 % la 22e année), celui des prélèvements sociaux de 1,65 % par an (1,60 % la 22e année, puis 9 % par an jusqu'à la 30e). Vendre quelques mois plus tard suffit parfois à franchir une année pleine et à gagner un cran d'abattement.
Les exceptions à la réintégration
Le législateur a exclu du dispositif les biens dont il veut soutenir la construction. L'article 150 VB du CGI, dans sa version issue de la loi de finances pour 2025, écarte la réintégration des amortissements pour les biens situés dans :
- une résidence étudiante ou jeunes actifs au sens des articles L. 631-12 et L. 631-13 du Code de la construction et de l'habitation, réservée aux étudiants, aux personnes de moins de trente ans en formation ou en stage, aux titulaires d'un contrat de professionnalisation ou d'apprentissage, ou aux personnes de plus de 65 ans ;
- une résidence services seniors ou un établissement d'accueil de personnes âgées ou handicapées (article L. 312-1 du Code de l'action sociale et des familles, services agréés) ;
- un établissement délivrant des soins de longue durée (article L. 6143-5 du Code de la santé publique).
Si vous détenez un lot dans une résidence gérée avec services, votre plus-value se calcule donc toujours selon l'ancien régime, sur le prix d'achat d'origine. La qualification s'apprécie au regard du gestionnaire et de la destination réelle de la résidence : c'est un point à faire vérifier textes en main avant de signer un compromis, dans un sens comme dans l'autre.
Les stratégies licites pour alléger la note
La réforme ne se contourne pas, elle se gère. Quatre leviers, tous parfaitement légaux, changent la facture finale :
- Allonger l'horizon de détention. C'est le levier principal : les abattements effacent 100 % de l'impôt sur le revenu après 22 ans et 100 % des prélèvements sociaux après 30 ans, réintégration comprise. Un investisseur qui achète pour transmettre ou pour la retraite peut souvent ignorer la réforme.
- Choisir l'année de la vente. Le décompte par année révolue et la surtaxe au-delà de 50 000 euros de plus-value imposable créent des effets de seuil : décaler une signature de quelques mois peut faire changer de tranche.
- Reconstituer le prix d'acquisition majoré. Forfait de 7,5 % pour les frais d'achat, forfait de 15 % pour les travaux après cinq ans : ces majorations réduisent la plus-value brute avant même les abattements, et beaucoup de vendeurs les oublient.
- Arbitrer entre vendre et garder. Rendement conservé, impôt de sortie, alternative de la donation : c'est un calcul complet, que nous déroulons chiffres à l'appui dans notre cas pratique vendre ou garder.
Pourquoi le régime réel reste gagnant
Malgré la réforme, amortir au réel reste avantageux dans la grande majorité des dossiers :
- L'économie d'impôt annuelle est certaine et immédiate ; la réintégration n'arrive que si vous vendez, et selon votre calendrier.
- Les abattements pour durée de détention continuent de réduire, puis d'annuler, la plus-value.
- La transmission et la succession obéissent à d'autres règles, qui peuvent effacer entièrement le sujet.
Les bonnes questions avant de vendre
Trois questions changent le calcul, et parfois la décision : quel est votre horizon de détention réel ? La vente est-elle nécessaire ou opportuniste ? Une donation est-elle envisageable avant la cession ? C'est exactement le type d'arbitrage à chiffrer avant de signer, et le cœur de notre article sur vendre son LMNP.
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Vos questions, nos réponses
Comment se calcule la plus-value LMNP depuis la réforme ? +
Prix de vente moins prix d'acquisition, ce dernier étant désormais minoré des amortissements déduits pendant la détention. Les abattements pour durée de détention s'appliquent ensuite sur le résultat.
Au bout de combien d'années la plus-value est-elle exonérée ? +
L'exonération est totale après 22 ans de détention pour l'impôt sur le revenu et après 30 ans pour les prélèvements sociaux, grâce aux abattements progressifs pour durée de détention.
Tous les biens LMNP sont-ils concernés par la réintégration ? +
Non. La loi prévoit des exceptions pour certaines résidences gérées avec services, comme les résidences étudiantes ou seniors. La qualification s'apprécie dossier par dossier, textes à l'appui.
Vaut-il encore le coup d'amortir si je pense revendre ? +
Dans la plupart des cas, oui : l'économie d'impôt annuelle est immédiate et certaine, la réintégration n'intervient qu'à la vente et s'atténue avec les abattements de durée. L'arbitrage se chiffre avec votre horizon réel.
La réforme concerne-t-elle les ventes déjà réalisées ? +
Non. La réintégration s'applique aux cessions intervenues depuis l'entrée en vigueur de la réforme. Les ventes antérieures restent sous l'ancien régime.
Le micro-BIC est-il concerné ? +
Le micro-BIC ne pratique pas d'amortissement, il n'y a donc rien à réintégrer. C'est un élément de l'arbitrage réel contre micro, à chiffrer selon votre horizon de détention.
- Loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025
- Article 150 VB du CGI : détermination de la plus-value et exceptions à la réintégration
- Article 84 de la loi de finances pour 2025 (Légifrance)
- Service-public.fr : plus-value immobilière des particuliers
- Impots.gouv.fr : plus-values immobilières
- BOFiP : plus-values de cession d'immeubles
- Question écrite n° 10097, Assemblée nationale : portée temporelle de la réintégration