La réponse courte. En LMNP, le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 % sur vos loyers, sans autre déduction. Le régime réel déduit vos charges réelles et amortit le bien, ce qui ramène le plus souvent l'impôt sur les loyers à zéro. Dès que le bien a de la valeur ou est financé à crédit, le réel l'emporte.
Le choix entre micro-BIC et régime réel est la décision la plus lourde de conséquences de votre parcours de loueur en meublé. Elle détermine votre impôt chaque année, bien plus que la formalité d'immatriculation. Et contrairement à une idée reçue, elle ne se tranche pas au feeling : elle se calcule.
Les deux régimes reposent sur deux logiques opposées. Le micro-BIC parie sur la simplicité, le réel sur la déduction. Voyons lequel colle à votre situation.
Micro-BIC ou régime réel : deux logiques opposées
Le micro-BIC est un régime forfaitaire. Vous déclarez vos recettes, l'administration applique un abattement, et vous êtes imposé sur le reste. L'abattement est de 50 % pour la location meublée classique. Il est aveugle : il ne regarde ni vos charges, ni votre crédit, ni la valeur de votre bien.
Le régime réel prend le chemin inverse. Vous déduisez toutes les charges de l'activité (intérêts d'emprunt, copropriété, assurance, taxe foncière, travaux, honoraires) et surtout vous amortissez le bien, le mobilier et les frais d'acquisition. Sur un dossier bien tenu, cet amortissement neutralise l'essentiel des loyers imposables.
| Micro-BIC | Régime réel | |
|---|---|---|
| Principe | Abattement forfaitaire de 50 % | Déduction des charges réelles + amortissement |
| Déclaration | Simple (2042 C PRO) | Liasse fiscale 2031-2033 |
| Comptabilité | Aucune | Bilan, compte de résultat, registre des immobilisations |
| Résultat imposable | La moitié des loyers | Souvent nul pendant des années |
| Idéal pour | Petits loyers, pas de crédit, peu de charges | Bien de valeur, crédit, charges réelles |
Les plafonds du micro-BIC en 2026
Vous ne pouvez rester au micro-BIC que sous un plafond de recettes, qui dépend du type de location.
| Type de location meublée | Plafond micro-BIC (revenus 2026) | Abattement |
|---|---|---|
| Longue durée (résidence principale du locataire) | 83 600 € | 50 % |
| Meublé de tourisme classé | 83 600 € | 50 % |
| Meublé de tourisme non classé | 15 000 € | 30 % |
Attention aux chiffres périmés : le plafond de 77 700 euros ne valait que pour les revenus 2025. La revalorisation triennale l'a porté à 83 600 euros pour les revenus 2026 à 2028. Les plafonds du meublé de tourisme, eux, ont été abaissés par la loi Le Meur. Au-delà du plafond, le régime réel s'applique de plein droit.
L'exemple qui tranche le débat
Prenons 18 000 euros de loyers annuels et un bien de 250 000 euros hors terrain, financé à crédit.
| Micro-BIC | Régime réel | |
|---|---|---|
| Loyers | 18 000 € | 18 000 € |
| Abattement / charges | − 9 000 € (50 %) | − charges réelles |
| Amortissement | sans objet | environ − 10 500 € |
| Résultat imposable | 9 000 € | proche de 0 € |
| Impôt (TMI 30 % + PS 18,6 %) | environ 4 370 € | 0 € |
L'écart se chiffre en milliers d'euros chaque année, sur un dossier ordinaire. Pour refaire le calcul avec vos chiffres, utilisez notre simulateur micro-BIC ou réel.
Le match complet, ligne à ligne, sur un bien type
Descendons d'un cran dans le détail avec un dossier plus modeste, représentatif de ce que nous voyons tous les jours : un T2 loué 12 000 euros par an, acheté à crédit. Les charges annuelles se décomposent en 4 200 euros d'intérêts d'emprunt et d'assurance emprunteur, 2 400 euros de copropriété, d'assurances et de taxe foncière, auxquels s'ajoutent 6 600 euros d'amortissements calculés sur le bâti (hors terrain), le mobilier et les frais d'acquisition. Le fonctionnement du réel est détaillé dans notre article sur le régime réel en LMNP.
| Micro-BIC | Régime réel | |
|---|---|---|
| Loyers annuels | 12 000 € | 12 000 € |
| Abattement forfaitaire (50 %) | − 6 000 € | sans objet |
| Intérêts d'emprunt et assurance | non déduits | − 4 200 € |
| Copropriété, assurances, taxe foncière | non déduits | − 2 400 € |
| Amortissements | non déduits | − 6 600 € (dont 5 400 € imputés) |
| Résultat imposable | 6 000 € | 0 € |
| Impôt et prélèvements sociaux (TMI 30 % + 18,6 %) | 2 916 € | 0 € |
| Impôt et prélèvements sociaux (TMI 11 % + 18,6 %) | 1 776 € | 0 € |
Au réel, les charges ramènent le résultat à 5 400 euros et l'amortissement l'efface entièrement ; l'excédent de 1 200 euros non utilisé se reporte sans limite de durée sur les années suivantes, conformément à la règle de l'article 39 C du CGI. Sur dix ans, un contribuable dans la tranche à 30 % économise ainsi près de 29 000 euros par rapport au micro-BIC, à situation constante.
Le point de bascule entre les deux régimes
La règle de décision tient en une comparaison : le réel l'emporte dès que la somme de vos charges déductibles et de vos amortissements dépasse l'abattement forfaitaire du micro-BIC, soit 50 % de vos loyers en location classique.
Dans l'exemple ci-dessus, les déductions du réel totalisent 13 200 euros, soit 110 % des loyers, à comparer aux 6 000 euros de l'abattement. La marge est telle que le point de bascule est franchi même sans crédit : les seuls amortissements représentent ici 55 % des loyers. En pratique, l'amortissement du bâti pèse à lui seul 2 à 3 % de la valeur amortissable du bien chaque année ; sur la plupart des biens au prix du marché en PACA, ce seul poste approche ou dépasse la moitié des loyers. Le micro-BIC ne redevient compétitif que sur des biens de faible valeur produisant des loyers élevés, une configuration devenue rare.
Le réel n'est pas systématique. Le micro-BIC garde du sens dans trois profils, et honnêtement dans ces trois-là seulement :
- Le bien de faible valeur, détenu sans crédit, avec peu de charges. Un studio hérité, estimé 60 000 euros et loué 5 400 euros par an, génère environ 1 500 euros d'amortissements et quelques centaines d'euros de charges : le total reste sous les 2 700 euros d'abattement du micro, qui gagne le match sans que la comptabilité du réel se justifie.
- La revente prévue à court terme. Depuis la réforme 2025, les amortissements déduits se réintègrent dans la plus-value de revente : sur une détention de trois ou quatre ans, l'économie d'impôt annuelle du réel peut être partiellement reprise à la sortie, et l'arbitrage mérite un calcul complet plutôt qu'un réflexe.
- La recherche de simplicité absolue, en connaissance de cause et après avoir chiffré le manque à gagner : deux lignes sur la 2042 C PRO contre une liasse fiscale, certains loueurs acceptent de payer cette tranquillité, encore faut-il savoir combien elle coûte.
Comment passer au régime réel, et comment en sortir
Le réel s'obtient sur option, prévue par l'article 50-0 du CGI. Ses règles de fonctionnement méritent d'être connues avant de signer quoi que ce soit :
- Le délai : l'option s'exerce jusqu'à la date limite de dépôt de la déclaration de revenus souscrite au titre de l'année précédente, soit en mai ou juin, pour s'appliquer aux revenus de l'année en cours. Un loueur qui opte en mai 2026, au moment de déclarer ses revenus 2025, bascule au réel pour l'ensemble de l'année 2026.
- La durée : l'option vaut un an et se reconduit tacitement chaque année, sans aucune démarche de votre part.
- La sortie volontaire : la renonciation s'exerce dans les mêmes délais, pour retrouver le micro l'année suivante, sous réserve de rester sous les plafonds. Le mode d'emploi complet figure dans notre article sur la levée d'option pour le régime réel.
- La sortie subie n'existe pas dans ce sens : c'est le micro qui s'éteint de lui-même lorsque vos recettes dépassent le plafond, le réel s'appliquant alors de plein droit.
La bascule se prépare : il faut reconstituer la valeur amortissable du bien au jour de l'option, isoler la quote-part terrain et construire le plan d'amortissement. Le détail de la démarche est dans notre article passer du micro au réel.
Le réel impose une vraie comptabilité et la télétransmission de la liasse fiscale. C'est là qu'un expert-comptable spécialisé LMNP sécurise le dossier, engage sa responsabilité, et voit ses honoraires déduits en charge.
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Vos questions, nos réponses
Quels sont les plafonds du micro-BIC en 2026 ? +
83 600 euros de recettes annuelles pour la location meublée de longue durée et le meublé de tourisme classé (abattement 50 %), après la revalorisation triennale applicable aux revenus 2026 à 2028. Le meublé de tourisme non classé reste plafonné à 15 000 euros avec 30 % d'abattement depuis la loi Le Meur.
Que peut-on déduire au régime réel ? +
Toutes les charges engagées pour la location : intérêts d'emprunt, charges de copropriété, assurances, taxe foncière, travaux, honoraires de comptabilité, ainsi que l'amortissement du bâti, du mobilier et des frais d'acquisition.
Le réel vaut-il le coup pour un petit studio ? +
Souvent, oui. Dès que le bien est financé à crédit ou qu'il a de la valeur, charges et amortissements dépassent l'abattement forfaitaire de 50 %. Le calcul se fait en deux minutes avec vos chiffres sur notre simulateur.
Le régime réel oblige-t-il à prendre un expert-comptable ? +
Non, mais la liasse 2031-2033 et le suivi des amortissements exigent une vraie comptabilité. L'expert sécurise le dossier et engage sa responsabilité, et ses honoraires sont déductibles.
Peut-on revenir au micro-BIC après avoir opté pour le réel ? +
Oui, sous conditions de seuils et de délais. L'option pour le réel engage sur une période minimale avant de pouvoir revenir en arrière, ce qui n'a d'intérêt que dans de rares situations.
Micro-BIC ou réel, lequel paie le moins d'impôt ? +
Dans la grande majorité des dossiers ayant de la valeur ou un crédit, le régime réel paie nettement moins, grâce à l'amortissement. Le micro-BIC ne gagne que sur des biens à faibles loyers, sans charges et sans emprunt.
- Impots.gouv.fr : régimes d'imposition des locations meublées
- Service-public.fr : location meublée non professionnelle
- Article 50-0 du CGI : régime micro-BIC, seuils et délais d'option (Légifrance)
- Article 39 C du CGI : limitation de l'amortissement déductible (Légifrance)
- BOFiP : régime réel d'imposition des BIC
- Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 (loi Le Meur)