La réponse courte. En LMNP, le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 % sur vos loyers, sans autre déduction. Le régime réel déduit vos charges réelles et amortit le bien, ce qui ramène le plus souvent l'impôt sur les loyers à zéro. Dès que le bien a de la valeur ou est financé à crédit, le réel l'emporte.
Le choix entre micro-BIC et régime réel est la décision la plus lourde de conséquences de votre parcours de loueur en meublé. Elle détermine votre impôt chaque année, bien plus que la formalité d'immatriculation. Et contrairement à une idée reçue, elle ne se tranche pas au feeling : elle se calcule.
Les deux régimes reposent sur deux logiques opposées. Le micro-BIC parie sur la simplicité, le réel sur la déduction. Voyons lequel colle à votre situation.
Micro-BIC ou régime réel : deux logiques opposées
Le micro-BIC est un régime forfaitaire. Vous déclarez vos recettes, l'administration applique un abattement, et vous êtes imposé sur le reste. L'abattement est de 50 % pour la location meublée classique. Il est aveugle : il ne regarde ni vos charges, ni votre crédit, ni la valeur de votre bien.
Le régime réel prend le chemin inverse. Vous déduisez toutes les charges de l'activité (intérêts d'emprunt, copropriété, assurance, taxe foncière, travaux, honoraires) et surtout vous amortissez le bien, le mobilier et les frais d'acquisition. Sur un dossier bien tenu, cet amortissement neutralise l'essentiel des loyers imposables.
| Micro-BIC | Régime réel | |
|---|---|---|
| Principe | Abattement forfaitaire de 50 % | Déduction des charges réelles + amortissement |
| Déclaration | Simple (2042 C PRO) | Liasse fiscale 2031-2033 |
| Comptabilité | Aucune | Bilan, compte de résultat, registre des immobilisations |
| Résultat imposable | La moitié des loyers | Souvent nul pendant des années |
| Idéal pour | Petits loyers, pas de crédit, peu de charges | Bien de valeur, crédit, charges réelles |
Les plafonds du micro-BIC en 2026
Vous ne pouvez rester au micro-BIC que sous un plafond de recettes, qui dépend du type de location.
| Type de location meublée | Plafond micro-BIC (revenus 2026) | Abattement |
|---|---|---|
| Longue durée (résidence principale du locataire) | 83 600 € | 50 % |
| Meublé de tourisme classé | 83 600 € | 50 % |
| Meublé de tourisme non classé | 15 000 € | 30 % |
Attention aux chiffres périmés : le plafond de 77 700 euros ne valait que pour les revenus 2025. La revalorisation triennale l'a porté à 83 600 euros pour les revenus 2026 à 2028. Les plafonds du meublé de tourisme, eux, ont été abaissés par la loi Le Meur. Au-delà du plafond, le régime réel s'applique de plein droit.
L'exemple qui tranche le débat
Prenons 18 000 euros de loyers annuels et un bien de 250 000 euros hors terrain, financé à crédit.
| Micro-BIC | Régime réel | |
|---|---|---|
| Loyers | 18 000 € | 18 000 € |
| Abattement / charges | − 9 000 € (50 %) | − charges réelles |
| Amortissement | sans objet | environ − 10 500 € |
| Résultat imposable | 9 000 € | proche de 0 € |
| Impôt (TMI 30 % + PS 18,6 %) | environ 4 370 € | 0 € |
L'écart se chiffre en milliers d'euros chaque année, sur un dossier ordinaire. Pour refaire le calcul avec vos chiffres, utilisez notre simulateur micro-BIC ou réel.
Quand le micro-BIC reste pertinent
Le réel n'est pas systématique. Le micro-BIC garde du sens dans trois cas :
- Loyers faibles, bien détenu sans crédit, avec peu de charges à déduire.
- Revente prévue à court terme : depuis la réforme 2025, les amortissements déduits se réintègrent dans la plus-value de revente, ce qui pèse sur les détentions courtes.
- Recherche de simplicité absolue, en connaissance de cause et après avoir chiffré le manque à gagner.
Comment passer au régime réel
Le réel s'obtient sur option, à exercer dans les délais fixés par l'administration, en général avant la date limite de dépôt de la déclaration de revenus de l'année concernée. La bascule se prépare : il faut reconstituer la valeur amortissable du bien au jour de l'option. Le détail de la démarche est dans notre article passer du micro au réel.
Le réel impose une vraie comptabilité et la télétransmission de la liasse fiscale. C'est là qu'un expert-comptable spécialisé LMNP sécurise le dossier, engage sa responsabilité, et voit ses honoraires déduits en charge.
Vos questions, nos réponses
Quels sont les plafonds du micro-BIC en 2026 ? +
83 600 euros de recettes annuelles pour la location meublée de longue durée et le meublé de tourisme classé (abattement 50 %), après la revalorisation triennale applicable aux revenus 2026 à 2028. Le meublé de tourisme non classé reste plafonné à 15 000 euros avec 30 % d'abattement depuis la loi Le Meur.
Que peut-on déduire au régime réel ? +
Toutes les charges engagées pour la location : intérêts d'emprunt, charges de copropriété, assurances, taxe foncière, travaux, honoraires de comptabilité, ainsi que l'amortissement du bâti, du mobilier et des frais d'acquisition.
Le réel vaut-il le coup pour un petit studio ? +
Souvent, oui. Dès que le bien est financé à crédit ou qu'il a de la valeur, charges et amortissements dépassent l'abattement forfaitaire de 50 %. Le calcul se fait en deux minutes avec vos chiffres sur notre simulateur.
Le régime réel oblige-t-il à prendre un expert-comptable ? +
Non, mais la liasse 2031-2033 et le suivi des amortissements exigent une vraie comptabilité. L'expert sécurise le dossier et engage sa responsabilité, et ses honoraires sont déductibles.
Peut-on revenir au micro-BIC après avoir opté pour le réel ? +
Oui, sous conditions de seuils et de délais. L'option pour le réel engage sur une période minimale avant de pouvoir revenir en arrière, ce qui n'a d'intérêt que dans de rares situations.
Micro-BIC ou réel, lequel paie le moins d'impôt ? +
Dans la grande majorité des dossiers ayant de la valeur ou un crédit, le régime réel paie nettement moins, grâce à l'amortissement. Le micro-BIC ne gagne que sur des biens à faibles loyers, sans charges et sans emprunt.