La réponse courte. Le bailleur d'un meublé de résidence principale ne peut donner congé que pour l'échéance du bail, avec un préavis de trois mois et l'un des trois motifs légaux : reprise pour y habiter (lui ou un proche), vente du logement, ou motif légitime et sérieux. Le congé se notifie par recommandé, acte de commissaire de justice ou remise en main propre. Un congé hors délai, mal motivé ou frauduleux est nul, et la fraude est punie jusqu'à 6 000 euros d'amende, sans compter les dommages-intérêts.
Récupérer son logement est un droit du bailleur, mais un droit à fenêtre de tir unique : une erreur de calendrier ou de motif, et le bail repart pour un an. Voici la mécanique exacte, motif par motif.
La règle de base : l'échéance, et rien d'autre
En meublé, le bail d'un an se reconduit tacitement. Le bailleur ne peut y mettre fin que pour son échéance annuelle, en notifiant le congé au moins trois mois avant cette date. Un congé notifié à J-80 est nul, et l'occasion ne se représente qu'un an plus tard. À l'inverse, le locataire peut partir à tout moment avec un mois de préavis : l'asymétrie est voulue par la loi, elle protège la résidence principale.
Le compte à rebours démarre à la réception du congé, pas à son envoi : un recommandé qui traîne ou revient non réclamé peut faire échouer tout le calendrier. Pour un congé à enjeu, l'acte de commissaire de justice sécurise la date.
Les trois motifs admis, et leurs contraintes
| Motif | Ce qu'il exige | Le piège |
|---|---|---|
| Reprise pour habiter | Bénéficiaire précis (le bailleur, son conjoint ou partenaire, ascendants, descendants) et occupation effective en résidence principale | Une reprise fictive est un congé frauduleux ; l'administration et le juge vérifient l'occupation réelle |
| Vente | Intention réelle de vendre le logement | En meublé, pas de droit de préemption légal du locataire, contrairement au nu : mais la vente doit être réelle |
| Motif légitime et sérieux | Manquements du locataire (impayés répétés, troubles, défaut d'assurance) documentés | Un motif vague ou non prouvé fait requalifier le congé en congé sans motif, donc nul |
Le congé doit être motivé dans la lettre elle-même : indiquer le motif, et pour une reprise, l'identité et l'adresse du bénéficiaire. Un congé « sec » sans motivation est nul, même envoyé dans les délais. Pour les impayés en cours de bail, la voie efficace n'est pas le congé à échéance mais la clause résolutoire, détaillée dans notre article sur la procédure d'impayé. Et la transformation d'une location nue en meublé ne constitue pas un motif de congé : elle se cale sur le départ naturel du locataire, comme l'explique notre article sur le passage du nu au meublé.
La reprise en détail : bénéficiaire, lien, occupation
La liste des bénéficiaires possibles est limitative : le bailleur lui-même, son conjoint, son partenaire de PACS, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants et descendants, ou ceux de son conjoint, partenaire ou concubin. Un frère, une nièce ou un ami proche n'en font pas partie : un congé de reprise à leur profit est nul.
La lettre de congé doit indiquer, à peine de nullité, le motif invoqué, le nom et l'adresse du bénéficiaire de la reprise, ainsi que la nature du lien entre le bailleur et ce bénéficiaire. Le bailleur doit aussi pouvoir justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise : un projet vague ou de pure convenance ne suffit pas, et le bénéficiaire doit occuper le logement en résidence principale dans un délai raisonnable après le départ du locataire. Conserver les preuves d'occupation, abonnements et avis d'imposition à la nouvelle adresse en tête, reste la meilleure protection en cas de contestation.
Vente : plus simple qu'en nu, mais pas sans règles
Le congé pour vente en meublé n'ouvre aucun droit de préemption au locataire, contrairement à la location nue où le congé vaut offre de vente. Le bailleur retrouve donc son logement libre à l'échéance et le vend à qui il veut, au prix qu'il veut. La contrepartie tient en un mot : la vente doit être réelle. Un logement « vendu » qui reste dans le patrimoine du bailleur, ou qui réapparaît à la location trois mois plus tard, caractérise le congé frauduleux.
L'alternative mérite toujours d'être chiffrée : vendre occupé, sans congé, l'acheteur reprenant le bail en cours. La décote éventuelle se compare aux loyers perçus pendant les mois de préavis et de commercialisation, et au risque de vacance. Notre article sur la vente d'un bien en LMNP met les deux scénarios côte à côte, fiscalité de la plus-value comprise.
Le motif légitime et sérieux : la zone grise documentée
La loi ne définit pas le motif légitime et sérieux, et les juges l'apprécient au cas par cas. Ressortent régulièrement des décisions : les impayés répétés, même régularisés tardivement, les troubles de voisinage établis par des plaintes ou des constats, la sous-location non autorisée, ou le défaut persistant d'assurance malgré mise en demeure. À l'inverse, un grief vague (« relations difficiles ») ou non documenté fait requalifier le congé en congé sans motif, donc nul. La règle d'or consiste à écrire l'historique au fil de l'eau : chaque incident daté, chaque courrier conservé.
Les locataires protégés : l'étage que tout le monde oublie
Un locataire âgé de plus de 65 ans, dont les ressources annuelles sont inférieures aux plafonds fixés pour l'attribution des logements locatifs conventionnés, ne peut recevoir congé que si le bailleur lui propose un relogement adapté à ses besoins et à ses possibilités, dans les limites géographiques prévues par la loi. La protection joue aussi lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de 65 ans vivant habituellement au foyer et remplissant la condition de ressources.
Les dates d'appréciation sont précises : l'âge s'apprécie à l'échéance du contrat, les ressources à la date de notification du congé. Deux exceptions dispensent du relogement : le bailleur est lui-même âgé de plus de 65 ans à l'échéance, ou ses propres ressources sont inférieures aux plafonds. Vérifier l'âge et la situation du locataire fait donc partie de la préparation du congé, pas de ses suites : un congé délivré à un locataire protégé sans offre de relogement est nul, et la fenêtre annuelle est perdue.
Congé frauduleux : la sanction qui a des dents
Délivrer un congé frauduleux (fausse reprise, fausse vente) expose à une amende pénale jusqu'à 6 000 euros pour une personne physique (30 000 euros pour une société), plus les dommages-intérêts du locataire évincé. Les juges condamnent régulièrement des bailleurs dont le logement « repris pour la fille » se retrouve sur Airbnb trois mois plus tard : à l'heure des plateformes publiques, la preuve est triviale à rapporter. Si l'objectif réel est de basculer le bien en location saisonnière, le sujet se traite en amont, avec les règles locales et la fiscalité sur la table.
Le calendrier du bailleur prévoyant
- J-15 mois : décision de principe (reprise, vente, arbitrage) et vérification du statut du locataire (âge, ressources).
- J-4 mois : rédaction du congé motivé, choix du mode de notification.
- J-3 mois au plus tard : réception du congé par le locataire. La date de réception fait foi.
- Échéance : état des lieux de sortie, restitution du dépôt de garantie dans les délais.
- Après : occupation effective ou mise en vente réelle, en gardant les preuves.
C'est typiquement une échéance que la plateforme incluse dans notre accompagnement suit pour chaque bail : la fenêtre de tir annuelle ne se rate plus.
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Vos questions, nos réponses
Quel préavis pour donner congé à un locataire en meublé ? +
Trois mois avant l'échéance du bail, la date de réception par le locataire faisant foi. Le congé ne peut prendre effet qu'à l'échéance annuelle : hors de cette fenêtre, le bail se reconduit tacitement pour un an.
Quels motifs permettent au bailleur de donner congé ? +
Trois motifs limitatifs : la reprise pour habiter (bailleur ou proche direct, en résidence principale), la vente du logement, ou un motif légitime et sérieux, comme des manquements documentés du locataire. Le motif doit figurer dans la lettre de congé.
Le locataire d'un meublé a-t-il un droit de préemption en cas de vente ? +
Non, contrairement à la location nue : le bailleur d'un meublé peut vendre à qui il veut après congé pour vente. La vente doit en revanche être réelle, sous peine de congé frauduleux.
Peut-on donner congé à un locataire de plus de 65 ans ? +
Uniquement en lui proposant un relogement adapté et proche à conditions équivalentes, si ses ressources sont sous les plafonds réglementaires. Exceptions : bailleur lui-même âgé de plus de 65 ans ou aux ressources modestes.
Que risque un bailleur en cas de congé frauduleux ? +
Une amende pénale jusqu'à 6 000 euros (30 000 euros pour une personne morale) et des dommages-intérêts envers le locataire. Une reprise non suivie d'occupation réelle ou une vente fictive sont les cas types sanctionnés.
Comment notifier un congé en toute sécurité ? +
Par lettre recommandée avec accusé de réception, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé. Pour un congé à enjeu, l'acte de commissaire de justice fixe la date de réception sans dépendre du retrait du recommandé.