La réponse courte. Louer en courte durée à Marseille exige un numéro d'enregistrement délivré par la ville, à faire figurer sur chaque annonce. Une résidence principale ne peut plus être louée que 90 jours par an, plafond abaissé par délibération municipale. Une résidence secondaire doit obtenir une autorisation de changement d'usage avec compensation dès le premier mètre carré, valable quatre ans et non renouvelée automatiquement. Marseille est passée en quelques années d'un far west locatif à l'une des villes les plus strictes de France.
La deuxième ville de France a longtemps été le refuge des loueurs saisonniers chassés de Paris ou de Nice. Cette époque est terminée : armée par la loi Le Meur, la municipalité a durci chaque étage de la réglementation. Voici ce qui s'applique, statut par statut.
Le préalable universel : le numéro d'enregistrement
Toute location de courte durée à Marseille, résidence principale comprise, doit être déclarée et enregistrée auprès de la ville. Le numéro obtenu doit figurer sur chaque annonce, Airbnb, Booking ou autre : les plateformes le réclament et bloquent les annonces sans numéro. Louer sans enregistrement expose à des amendes de plusieurs milliers d'euros, et la ville croise désormais les fichiers pour repérer les annonces non conformes.
Résidence principale : 90 jours, pas un de plus
La loi nationale plafonne la location de sa résidence principale à 120 jours par an, mais elle autorise les communes à descendre à 90 jours : Marseille l'a fait. Au-delà, l'amende peut atteindre 15 000 euros. Les plateformes bloquent automatiquement les annonces au plafond de jours applicable, mais le cumul entre plusieurs plateformes reste de votre responsabilité.
Rappel fiscal au passage : ces loyers sont imposables dès le premier euro, transmis au fisc par les plateformes, comme détaillé dans notre article sur la fiscalité Airbnb.
Résidence secondaire : le vrai verrou
Pour un logement qui n'est pas votre résidence principale, la location touristique suppose une autorisation de changement d'usage, et c'est ici que Marseille a le plus durci :
- Compensation dès le premier mètre carré : chaque mètre carré d'habitation transformé en meublé touristique doit être compensé par la création d'une surface d'habitation équivalente (transformation de bureaux ou de locaux d'activité en logement). En pratique, acheter des droits de commercialité coûte cher et l'offre est rare : c'est un verrou volontairement dissuasif.
- Autorisation limitée à quatre ans, sans renouvellement automatique : même autorisé, un meublé touristique n'est plus un acquis.
- DPE minimal exigé : conformément à la loi Le Meur, un logement transformé en meublé de tourisme doit présenter au moins une classe E, ce qui ferme la porte aux passoires, comme expliqué dans notre article sur le DPE et la location.
La conséquence est arithmétique : à Marseille, l'investissement dédié 100 % courte durée n'a presque plus de voie légale d'entrée. Les stratégies qui fonctionnent encore sont mixtes : longue durée avec quelques semaines de saisonnier sur sa résidence principale, bail mobilité, ou meublé longue durée classique, dont le marché marseillais (étudiants, jeunes actifs, CHU) reste l'un des plus profonds de la région.
La fiscalité ne change pas, elle s'ajoute
Ces règles locales s'empilent sur la fiscalité nationale : abattement micro-BIC de 30 % plafonné à 15 000 euros pour un meublé non classé, classement pour retrouver 50 %, régime réel souvent plus intéressant que les deux, cotisations sociales au-delà de 23 000 euros de recettes, taxe de séjour à collecter, et CFE dont l'exonération du meublé de tourisme ne s'applique que si la commune ne l'a pas écartée. Chaque étage se calcule : c'est ce que nous faisons pour nos clients marseillais, en croisant règles municipales et dossier fiscal, comme détaillé sur notre page dédiée à Marseille.
Les règles municipales évoluent vite : les informations ci-dessus sont à jour à la date de publication de cet article, et la mairie de Marseille reste la source de référence avant tout projet.
Vos questions, nos réponses
Faut-il un numéro d'enregistrement pour louer en Airbnb à Marseille ? +
Oui, pour toute location de courte durée, y compris votre résidence principale. Le numéro délivré par la ville doit figurer sur chaque annonce, et les plateformes bloquent les annonces qui n'en ont pas.
Combien de jours peut-on louer sa résidence principale à Marseille ? +
90 jours par année civile, plafond abaissé par la ville par rapport aux 120 jours de la loi nationale, avec une amende pouvant atteindre 15 000 euros en cas de dépassement.
Peut-on encore transformer un appartement en Airbnb à temps plein à Marseille ? +
Difficilement : il faut une autorisation de changement d'usage avec compensation dès le premier mètre carré (création d'une surface d'habitation équivalente), valable quatre ans sans renouvellement automatique, et un DPE de classe E minimum. Le verrou est volontairement dissuasif.
Qu'est-ce que la compensation exigée à Marseille ? +
L'obligation de recréer une surface d'habitation équivalente à celle retirée du marché résidentiel, en transformant des locaux d'un autre usage (bureaux, commerces) en logement. Elle se matérialise souvent par l'achat de droits de commercialité, rares et coûteux.
Quelles alternatives à la location saisonnière à Marseille ? +
La location meublée de longue durée, très demandée (étudiants, jeunes actifs, personnel hospitalier), le bail mobilité de 1 à 10 mois, ou la location saisonnière limitée de sa résidence principale. Ces stratégies mixtes conservent l'essentiel de la rentabilité sans le risque réglementaire.
Les règles sont-elles les mêmes dans toute la métropole ? +
Non : chaque commune fixe ses propres règles (enregistrement, changement d'usage, plafond de jours). Aubagne, Cassis ou Aix-en-Provence n'appliquent pas le régime marseillais : la vérification se fait commune par commune avant tout projet.
- Service-public.fr : location d'un meublé de tourisme
- Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 (Légifrance)
- Ville de Marseille : démarches meublés de tourisme
- Economie.gouv.fr : les règles pour louer sa résidence principale en meublé de tourisme
- France Bleu Provence : Marseille limite la location des résidences principales à 90 jours