La réponse courte. Louer en courte durée à Marseille exige un numéro d'enregistrement délivré par la ville, à faire figurer sur chaque annonce. Une résidence principale ne peut plus être louée que 90 jours par an, plafond abaissé par délibération municipale. Une résidence secondaire doit obtenir une autorisation de changement d'usage avec compensation dès le premier mètre carré, valable quatre ans et non renouvelée automatiquement. Marseille est passée en quelques années d'un far west locatif à l'une des villes les plus strictes de France.
La deuxième ville de France a longtemps été le refuge des loueurs saisonniers chassés de Paris ou de Nice. Cette époque est terminée : armée par la loi Le Meur, la municipalité a durci chaque étage de la réglementation. Voici ce qui s'applique, statut par statut.
Le préalable universel : le numéro d'enregistrement
Toute location de courte durée à Marseille, résidence principale comprise, doit être déclarée et enregistrée auprès de la ville. Le numéro obtenu doit figurer sur chaque annonce, Airbnb, Booking ou autre : les plateformes le réclament et bloquent les annonces sans numéro. Louer sans enregistrement expose à des amendes de plusieurs milliers d'euros, et la ville croise désormais les fichiers pour repérer les annonces non conformes.
Ce numéro suit un format national de 13 caractères : le code officiel de la commune sur 5 chiffres, un identifiant unique sur 6 chiffres et une clé de contrôle sur 2 caractères. La démarche, les pièces à fournir et les erreurs classiques sont détaillées dans notre article sur le numéro d'enregistrement.
Résidence principale : 90 jours, pas un de plus
La loi nationale plafonne la location de sa résidence principale à 120 jours par an, mais elle autorise les communes à descendre à 90 jours : Marseille l'a fait. Au-delà, l'amende civile peut atteindre 10 000 euros par dépassement. Les plateformes bloquent automatiquement les annonces au plafond de jours applicable, mais le cumul entre plusieurs plateformes reste de votre responsabilité. La ville peut par ailleurs vous demander un décompte annuel de vos nuitées, avec un mois pour répondre : l'absence de réponse est elle-même sanctionnée par une amende civile de 5 000 euros.
Rappel fiscal au passage : ces loyers sont imposables dès le premier euro, transmis au fisc par les plateformes, comme détaillé dans notre article sur la fiscalité Airbnb.
Résidence secondaire : le vrai verrou
Pour un logement qui n'est pas votre résidence principale, la location touristique suppose une autorisation de changement d'usage, et c'est ici que Marseille a le plus durci :
- Compensation dès le premier mètre carré : chaque mètre carré d'habitation transformé en meublé touristique doit être compensé par la création d'une surface d'habitation équivalente (transformation de bureaux ou de locaux d'activité en logement). En pratique, acheter des droits de commercialité coûte cher et l'offre est rare : c'est un verrou volontairement dissuasif.
- Autorisation limitée à quatre ans, sans renouvellement automatique : même autorisé, un meublé touristique n'est plus un acquis.
- DPE minimal exigé : conformément à la loi Le Meur, un logement transformé en meublé de tourisme doit présenter au moins une classe E, ce qui ferme la porte aux passoires, comme expliqué dans notre article sur le DPE et la location.
La conséquence est arithmétique : à Marseille, l'investissement dédié 100 % courte durée n'a presque plus de voie légale d'entrée. Les stratégies qui fonctionnent encore sont mixtes : longue durée avec quelques semaines de saisonnier sur sa résidence principale, bail mobilité, ou meublé longue durée classique, dont le marché marseillais (étudiants, jeunes actifs, CHU) reste l'un des plus profonds de la région, comme détaillé dans notre article sur l'investissement LMNP à Marseille.
Le règlement métropolitain du 27 février 2025, dans le détail
Le cadre actuel ne sort pas d'une simple délibération municipale : c'est un règlement métropolitain, adopté par le conseil de la métropole Aix-Marseille-Provence le 27 février 2025 et applicable depuis le 29 avril 2025. Trois points structurent le texte pour Marseille :
- La fin des autorisations sans compensation. Jusque-là, un loueur pouvait encore obtenir une autorisation temporaire pour un logement hors résidence principale sans compenser, tolérance déjà réduite à un seul logement en 2021. Le règlement de 2025 ferme cette voie : toute location touristique hors résidence principale suppose désormais une compensation, dont la réalisation doit être prouvée par acte notarié avant la délivrance de l'autorisation.
- Une autorisation de quatre ans, renouvelable seulement sous conditions, notamment le respect de normes de qualité : rien n'est acquis au-delà de l'échéance.
- Une procédure entièrement dématérialisée : depuis le 22 janvier 2025, les demandes et les renouvellements de changement d'usage se déposent uniquement en ligne, via la plateforme Declaloc.
La taxe de séjour, l'autre rendez-vous du loueur marseillais
Chaque nuitée déclenche la taxe de séjour, que vous collectez auprès du voyageur ou que la plateforme prélève à la source. À Marseille, un meublé non classé est taxé proportionnellement au prix de la nuitée, dans la limite d'un plafond par personne, quand un meublé classé relève d'un tarif fixe selon sa catégorie. S'y ajoutent deux taxes additionnelles : 10 % pour le département des Bouches-du-Rhône et 34 % pour la Société de la Ligne Nouvelle Provence Côte d'Azur, en vigueur depuis 2023. La ville gère sa propre plateforme de télédéclaration, et même quand Airbnb collecte à la source, la déclaration des nuitées reste due. Les barèmes et le calendrier sont détaillés dans notre article sur la taxe de séjour en PACA.
Ce que coûte une infraction
L'échelle des sanctions donne la mesure du durcissement :
| Infraction | Sanction encourue |
|---|---|
| Location hors résidence principale sans autorisation de changement d'usage | Amende civile de 100 000 euros par local, avec possible injonction de retour à l'habitation sous astreinte de 1 000 euros par jour et par mètre carré |
| Dépassement des 90 jours sur une résidence principale | Amende civile de 10 000 euros |
| Absence de réponse à la demande de décompte des nuitées | Amende civile de 5 000 euros |
| Défaut d'enregistrement ou numéro absent de l'annonce | Amende pouvant atteindre 5 000 euros |
La ville croise les fichiers des plateformes, de la taxe de séjour et de l'enregistrement : les contrôles ne relèvent plus du hasard, et les premières condamnations marseillaises ont montré que les montants affichés ne sont pas théoriques.
Quartiers touristiques : où la pression est la plus forte
La demande touristique marseillaise se concentre sur une poignée de secteurs : le Vieux-Port et le Panier, le cours Julien et Notre-Dame-du-Mont, la Corniche et les plages du Prado, les abords du Mucem et de la Joliette. Ce sont aussi les secteurs où la tension sur le logement des habitants est la plus vive, et donc ceux que la municipalité surveille en priorité. Le règlement, lui, ne fait pas de distinction géographique : il n'existe pas de quota par arrondissement, la compensation s'applique de la même façon dans toute la ville. Pour un investisseur, ces quartiers restent d'excellents emplacements, mais en meublé de longue durée, où la demande locale absorbe sans difficulté les biens que la courte durée ne peut plus capter.
La fiscalité ne change pas, elle s'ajoute
Ces règles locales s'empilent sur la fiscalité nationale : abattement micro-BIC de 30 % plafonné à 15 000 euros pour un meublé non classé, classement pour retrouver 50 %, régime réel souvent plus intéressant que les deux, cotisations sociales au-delà de 23 000 euros de recettes, taxe de séjour à collecter, et CFE dont l'exonération du meublé de tourisme ne s'applique que si la commune ne l'a pas écartée. Chaque étage se calcule : c'est ce que nous faisons pour nos clients marseillais, en croisant règles municipales et dossier fiscal, comme détaillé sur notre page dédiée à Marseille.
Les règles municipales évoluent vite : les informations ci-dessus sont à jour à la date de publication de cet article, et la mairie de Marseille reste la source de référence avant tout projet.
L’essentiel en une image
Tout ce qu’il faut retenir de cet article, résumé en une fiche à enregistrer ou à partager.
Vos questions, nos réponses
Faut-il un numéro d'enregistrement pour louer en Airbnb à Marseille ? +
Oui, pour toute location de courte durée, y compris votre résidence principale. Le numéro délivré par la ville doit figurer sur chaque annonce, et les plateformes bloquent les annonces qui n'en ont pas.
Combien de jours peut-on louer sa résidence principale à Marseille ? +
90 jours par année civile, plafond abaissé par la ville par rapport aux 120 jours de la loi nationale, avec une amende civile pouvant atteindre 10 000 euros en cas de dépassement.
Peut-on encore transformer un appartement en Airbnb à temps plein à Marseille ? +
Difficilement : il faut une autorisation de changement d'usage avec compensation dès le premier mètre carré (création d'une surface d'habitation équivalente), valable quatre ans sans renouvellement automatique, et un DPE de classe E minimum. Le verrou est volontairement dissuasif.
Qu'est-ce que la compensation exigée à Marseille ? +
L'obligation de recréer une surface d'habitation équivalente à celle retirée du marché résidentiel, en transformant des locaux d'un autre usage (bureaux, commerces) en logement. Elle se matérialise souvent par l'achat de droits de commercialité, rares et coûteux.
Quelles alternatives à la location saisonnière à Marseille ? +
La location meublée de longue durée, très demandée (étudiants, jeunes actifs, personnel hospitalier), le bail mobilité de 1 à 10 mois, ou la location saisonnière limitée de sa résidence principale. Ces stratégies mixtes conservent l'essentiel de la rentabilité sans le risque réglementaire.
Les règles sont-elles les mêmes dans toute la métropole ? +
Non : chaque commune fixe ses propres règles (enregistrement, changement d'usage, plafond de jours). Aubagne, Cassis ou Aix-en-Provence n'appliquent pas le régime marseillais : la vérification se fait commune par commune avant tout projet.
- Service-public.gouv.fr : location d'un meublé de tourisme
- Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 (Légifrance)
- Ville de Marseille : changements d'usage d'un local d'habitation
- Plateforme taxe de séjour de la ville de Marseille
- Plateforme taxe de séjour de la métropole Aix-Marseille-Provence
- Economie.gouv.fr : les règles pour louer sa résidence principale en meublé de tourisme
- France Bleu Provence : Marseille limite la location des résidences principales à 90 jours