La réponse courte. Depuis la loi de finances pour 2022, l'option pour le régime réel s'exerce jusqu'à la date limite de dépôt de votre déclaration de revenus, en mai ou juin, pour s'appliquer aux revenus de l'année en cours. Elle se formalise par un courrier simple à votre service des impôts des entreprises ou depuis votre espace professionnel, vaut un an et se reconduit tacitement. L'étape technique n'est pas l'option elle-même : c'est la reconstitution de la valeur amortissable du bien au jour du passage.
Vous avez fait le calcul (ou notre simulateur l'a fait pour vous) : le réel bat votre micro-BIC. Reste à basculer proprement. Bonne nouvelle, la procédure est plus souple qu'avant ; moins bonne nouvelle, la plupart des erreurs se commettent précisément à ce moment-là.
Les délais, enfin simples
Le calendrier a longtemps été un piège, avec une date butoir au 1er février. Depuis la loi de finances pour 2022, la règle est alignée sur votre déclaration de revenus :
| Votre situation | Délai pour opter | Application |
|---|---|---|
| Déjà loueur au micro-BIC | Jusqu'à la date limite de dépôt de la déclaration de revenus (mai-juin de l'année N) | Revenus de l'année N |
| Début d'activité | Au moment de l'immatriculation, ou jusqu'à la déclaration suivante | Dès la première année |
| Dépassement des plafonds micro | Bascule automatique, sans option | Année du dépassement selon les règles de seuils |
Un loueur qui découvre en avril que son micro-BIC lui coûte trop cher peut donc encore opter pour le réel au titre de l'année entière en cours : il suffit de le faire avant la date limite de sa déclaration.
Pour fixer les idées sur une année réelle, voici à quoi ressemble le calendrier d'une bascule décidée en 2026, telle que la prévoit l'article 50-0 du CGI :
| Période | Ce qui se passe |
|---|---|
| Janvier à avril 2026 | Vous faites le calcul micro contre réel sur vos chiffres 2025 et décidez de basculer |
| Mai-juin 2026, avant la date limite de votre déclaration des revenus 2025 | Vous notifiez l'option au SIE : elle prend effet pour tous les revenus 2026 |
| Toute l'année 2026 | L'activité est au réel : les charges se collectent, le plan d'amortissement court depuis le 1er janvier |
| Printemps 2027 | Première liasse fiscale, déposée pour l'exercice 2026, et report du résultat sur la 2042 C PRO |
L'erreur de lecture classique consiste à croire l'option rétroactive : opter en mai 2026 ne change rien aux revenus 2025, qui restent définitivement imposés au micro. Chaque année de retard dans la décision est une année d'abattement forfaitaire perdue pour toujours, et donc d'amortissements qui ne seront jamais déduits. Les subtilités du dispositif, y compris pour les débuts d'activité, sont détaillées dans notre article sur la levée d'option pour le régime réel.
La formalité : dix lignes suffisent
L'option est une simple manifestation de volonté écrite : un courrier daté et signé à votre service des impôts des entreprises (SIE), ou un message depuis votre espace professionnel impots.gouv.fr, indiquant votre identité, votre SIRET et votre choix du régime réel simplifié à compter de l'année visée. Aucun formulaire spécifique, aucun frais.
L'option vaut un an et se reconduit ensuite tacitement chaque année. Vous n'avez plus rien à faire tant que vous restez au réel.
Le vrai chantier : le bilan d'entrée
C'est l'étape qui détermine vos économies d'impôt pour les quinze prochaines années, et celle que les logiciels traitent le plus mal :
- Évaluer le bien à sa valeur au jour du passage au réel (et non au prix d'achat historique, si vous louez depuis des années) : c'est cette valeur qui entre au bilan et sert de base amortissable.
- Isoler la quote-part terrain, jamais amortissable.
- Décomposer le bâti par composants (gros œuvre, façade, installations, agencements), chacun sur sa durée, comme détaillé dans notre guide de l'amortissement.
- Inventorier le mobilier et les travaux récents, avec leurs factures.
- Rattacher les charges de l'année au bon exercice, la première année au réel étant souvent hybride.
Une base amortissable sous-évaluée fait perdre des milliers d'euros de déduction ; une base fantaisiste s'effondre au premier contrôle. C'est très exactement le travail d'un expert-comptable, et l'objet de notre article faut-il un expert-comptable en LMNP.
La première année au réel, dans l'ordre
Une fois l'option posée, la première année obéit à une mécanique précise, qui conditionne toutes les suivantes :
- Le bilan d'ouverture s'établit au 1er janvier de l'année d'effet. Le bien y entre pour sa valeur vénale au jour du passage, le mobilier pour sa valeur estimée, l'emprunt pour son capital restant dû, et le tout s'organise selon les comptes du plan comptable adapté au LMNP.
- Le plan d'amortissement démarre à la date d'inscription au bilan. Chaque composant du bâti et chaque meuble reçoit sa durée, et la première annuité se calcule au prorata si l'activité ou l'option ne couvre pas l'année entière. Les années passées au micro n'ont consommé aucun amortissement : le potentiel de déduction repart de la valeur d'entrée, ce qui joue en votre faveur quand le bien s'est apprécié.
- Les loyers et charges de l'année se comptabilisent selon les règles commerciales, avec un compte bancaire dédié qui simplifie tout, du pointage des recettes à la préparation des justificatifs.
- Au printemps suivant, la première liasse se dépose pour l'exercice écoulé. Ce premier dépôt fige la décomposition par composants et les durées retenues : notre article sur la première liasse fiscale en LMNP détaille ce qu'elle contient et les pièces à réunir.
Les erreurs de transition que nous voyons le plus
- Opter hors délai et découvrir que l'année visée reste au micro : une simple date manquée coûte un an d'amortissements.
- Amortir sur le prix d'achat historique un bien loué depuis dix ans, alors que la valeur d'entrée au bilan est la valeur au jour du passage : la base amortissable s'en trouve sous-évaluée d'autant.
- Oublier le mobilier et les travaux récents dans le bilan d'ouverture, faute d'inventaire et de factures rassemblés au moment de la bascule.
- Rattacher les charges au mauvais exercice : une taxe foncière ou une facture de travaux payée l'année du micro ne se déduit pas au réel l'année suivante, la frontière entre les deux régimes étant étanche.
- Ne garder aucune preuve de l'option : le courrier au SIE ou le message depuis l'espace professionnel se conserve avec son accusé, car c'est lui qui fait foi en cas de désaccord sur le régime applicable.
Oui. La renonciation s'exerce dans les mêmes formes, avant la date limite de dépôt de la déclaration de résultat de l'année précédant celle où vous voulez retrouver le micro, sous réserve de rester sous les plafonds. En pratique, le retour au micro se justifie rarement : il fait perdre le bénéfice des amortissements en cours, dont le stock reste toutefois mémorisé si vous repassez un jour au réel. Un aller-retour mal réfléchi coûte plus qu'il ne rapporte : chiffrez avant.
Le timing malin
Trois moments rendent la bascule particulièrement rentable : l'année de gros travaux (charges élevées à déduire), l'année qui suit une hausse de loyers, et le tout début d'activité, où le choix initial évite d'avoir à basculer plus tard. À l'inverse, opter en toute fin de détention, à quelques années d'une vente, mérite un calcul serré depuis que la réforme 2025 réintègre les amortissements dans la plus-value.
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Vos questions, nos réponses
Quelle est la date limite pour passer au régime réel ? +
La date limite de dépôt de votre déclaration de revenus, en mai ou juin selon votre département, pour une application aux revenus de l'année en cours. Cette souplesse date de la loi de finances pour 2022 ; l'ancienne échéance du 1er février ne s'applique plus.
Comment se formalise l'option pour le réel ? +
Par un courrier simple, daté et signé, adressé à votre service des impôts des entreprises, ou par message depuis votre espace professionnel impots.gouv.fr, avec votre SIRET et l'année d'effet. Aucun formulaire obligatoire ni frais.
L'option pour le réel engage-t-elle plusieurs années ? +
Elle vaut un an et se reconduit tacitement chaque année. Vous pouvez y renoncer dans les mêmes formes, avant la date limite de dépôt de la déclaration de résultat de l'année qui précède le retour souhaité au micro.
Sur quelle valeur amortit-on un bien déjà détenu ? +
Sur sa valeur au jour de l'entrée au bilan, c'est-à-dire au passage au réel, terrain exclu. Pour un bien loué depuis des années, cette valeur actualisée est souvent supérieure au prix d'achat : c'est l'un des effets les plus favorables de la bascule.
Que deviennent mes années passées au micro-BIC ? +
Rien ne se rattrape : l'abattement forfaitaire des années micro est définitif. Les amortissements ne commencent qu'à l'entrée au réel, d'où l'intérêt de faire le calcul tôt plutôt que de laisser filer des années de déduction.
Le passage au réel déclenche-t-il un contrôle fiscal ? +
Non, l'option est un droit, exercé par des dizaines de milliers de loueurs chaque année. Ce qui attire l'attention, c'est un bilan d'entrée incohérent : valeur du bien invraisemblable, terrain amorti, durées fantaisistes. Un dossier construit dans les règles ne pose aucun problème.