La réponse courte. Depuis les ventes réalisées à compter du 15 février 2025, tous les amortissements déduits pendant la détention sont réintégrés dans le calcul de la plus-value : ils minorent le prix d'acquisition retenu, ce qui augmente le gain imposable. Les abattements pour durée de détention continuent de s'appliquer (exonération d'impôt après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans), mais la note de sortie a changé de dimension, et la surtaxe sur les plus-values supérieures à 50 000 euros se déclenche plus souvent. Une vente de LMNP se chiffre désormais avant de se décider.
Vendre un meublé n'est plus la formalité fiscale que c'était. La réforme de 2025 a transformé le calcul, et avec lui le bon moment pour vendre. Voici la mécanique complète, puis les arbitrages.
Le nouveau calcul, étape par étape
- Prix de vente moins frais de cession.
- Prix d'acquisition retenu : prix d'achat, majoré des frais d'acquisition et des travaux éligibles, puis minoré de tous les amortissements déduits pendant la détention, y compris ceux pratiqués avant 2025. C'est la nouveauté de la loi de finances pour 2025, applicable aux cessions depuis le 15 février 2025.
- Plus-value brute = différence des deux.
- Abattements pour durée de détention : ils réduisent la plus-value imposable à partir de la 6e année, jusqu'à l'exonération totale d'impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans.
- Imposition : 19 % d'impôt sur le revenu, plus les prélèvements sociaux sur les revenus du capital, plus, le cas échéant, la surtaxe.
Exception à connaître : les biens exploités dans certaines résidences gérées avec services (étudiantes, seniors, médico-sociales) échappent, sous conditions, à la réintégration. La qualification s'apprécie pièce par pièce, bail commercial à l'appui.
L'effet de bord que personne n'anticipe : la surtaxe
Au-delà de 50 000 euros de plus-value imposable, une surtaxe progressive de 2 à 6 % s'ajoute à l'imposition classique. Avant la réforme, beaucoup de ventes de meublés passaient sous ce seuil ; avec la réintégration des amortissements, le gain imposable gonfle, et des dossiers ordinaires déclenchent désormais la surtaxe sans que le vendeur l'ait vue venir.
Reprenons l'exemple de notre guide de la plus-value : achat 250 000 euros, 80 000 euros amortis, revente 300 000 euros. La plus-value brute passe de 50 000 à 130 000 euros. Après dix ans de détention et les abattements, le gain imposable reste largement au-dessus du seuil : la surtaxe s'invite dans un dossier qui, avant 2025, n'aurait presque rien payé.
Vendre, garder, transmettre : les trois portes
- Vendre maintenant se justifie quand le projet de vie l'exige ou que le bien sous-performe (passoire énergétique à rénover, copropriété qui dérive, rendement en berne). Dans ce cas, le calcul complet (réintégration, abattements, surtaxe) doit précéder la mise en vente, pas la suivre : le prix net vendeur réel peut différer de plusieurs dizaines de milliers d'euros de l'intuition.
- Garder redevient attractif avec le temps : chaque année de détention supplémentaire augmente les abattements pendant que le bien continue de produire des loyers défiscalisés par l'amortissement. Passé 22 ans, l'impôt sur la plus-value disparaît, et avec lui l'essentiel de l'effet de la réforme.
- Transmettre est la troisième porte, souvent oubliée : une donation ou une succession purge la plus-value latente, amortissements compris. Quand l'objectif final est familial, vendre pour redonner ensuite est fiscalement la pire des séquences : notre article sur LMNP, succession et donation détaille ce levier.
Le statut du vendeur compte aussi : un loueur passé professionnel (LMP) relève d'un tout autre régime de plus-values, avec ses propres exonérations après cinq ans d'activité.
La check-list avant de signer un mandat
- Reconstituer le stock exact d'amortissements déduits depuis l'origine (c'est la liasse fiscale qui en garde la trace, d'où l'importance d'un dossier bien tenu).
- Chiffrer la plus-value nette dans les trois scénarios : vente cette année, à 22 ans, à 30 ans.
- Vérifier l'éligibilité à l'exception résidences gérées le cas échéant.
- Intégrer la surtaxe au calcul dès que le gain approche 50 000 euros.
- Comparer avec le scénario transmission si le patrimoine a vocation familiale.
- Anticiper la dernière année d'exploitation : loyers, prorata d'amortissements et radiation de l'activité se déclarent proprement l'année de la vente.
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Vos questions, nos réponses
Quels amortissements sont réintégrés à la vente d'un LMNP ? +
Tous les amortissements déduits au régime réel pendant la détention, y compris ceux pratiqués avant l'entrée en vigueur de la réforme. Ils viennent minorer le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value des cessions réalisées depuis le 15 février 2025.
Les abattements pour durée de détention s'appliquent-ils encore ? +
Oui : la plus-value, même majorée par la réintégration, bénéficie des abattements à partir de la 6e année, jusqu'à l'exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans.
Qu'est-ce que la surtaxe sur les plus-values immobilières ? +
Une taxe additionnelle de 2 à 6 % sur les plus-values imposables supérieures à 50 000 euros. La réintégration des amortissements fait franchir ce seuil à des dossiers qui l'évitaient auparavant : elle doit figurer dans tout calcul de vente depuis la réforme.
Le micro-BIC est-il concerné par la réintégration ? +
Non : le micro-BIC ne pratique pas d'amortissement, il n'y a donc rien à réintégrer. C'est un paramètre de plus dans l'arbitrage micro contre réel, à mettre en balance avec l'économie d'impôt annuelle du réel, presque toujours décisive.
Vaut-il mieux vendre avant ou après 22 ans de détention ? +
Après 22 ans, la plus-value est exonérée d'impôt sur le revenu et l'effet de la réintégration s'éteint pour l'essentiel. Entre les deux, tout dépend du gain accumulé, des abattements acquis et de votre projet : les trois scénarios se chiffrent en une consultation.
Quelles ventes échappent à la réintégration des amortissements ? +
Celles de biens exploités dans certaines résidences gérées avec services (étudiantes, seniors, établissements médico-sociaux), sous conditions strictes. La qualification dépend du bail commercial et des services rendus : elle se vérifie avant la mise en vente, documents à l'appui.