La réponse courte. Le loyer d'un meublé de résidence principale ne peut être révisé qu'une fois par an, si le bail contient une clause de révision, dans la limite de la variation de l'indice de référence des loyers (IRL) publié par l'INSEE. Le bailleur a un an pour appliquer la révision, sans effet rétroactif : passé ce délai, l'augmentation de l'année est perdue. Et depuis 2022, les logements classés F ou G au DPE ont leur loyer gelé.
La révision de loyer est un droit du bailleur, mais un droit encadré de partout : une clause, un indice, une fenêtre de tir d'un an, et des interdictions qui se sont multipliées. Le point complet, calcul compris.
La clause d'abord, l'indice ensuite
Sans clause de révision dans le bail, le loyer reste figé pendant toute la durée du contrat. C'est le premier point à vérifier, et l'un des oublis les plus fréquents dans les baux rédigés à la va-vite. Un point rassure souvent les bailleurs qui découvrent l'oubli : la clause peut être introduite par avenant, à condition que le locataire l'accepte, la modification d'un contrat en cours exigeant l'accord des deux parties. À défaut, la remise à niveau attendra un changement de locataire, dans les limites vues plus bas.
La clause prévoit une date de révision (souvent la date anniversaire du bail) et un trimestre de référence de l'IRL. L'indice est publié chaque trimestre par l'INSEE, vers la mi-janvier, la mi-avril, la mi-juillet et la mi-octobre. Les dernières valeurs donnent la tendance : 146,60 au premier trimestre 2026, en hausse de 0,78 % sur un an, puis 148,37 au deuxième trimestre 2026, en hausse de 1,15 %, publié le 15 juillet. Les révisions 2026 resteront donc modestes, et c'est une information à donner à vos locataires avant qu'ils ne s'inquiètent.
Le calcul, en une formule
Nouveau loyer = loyer actuel × (IRL du trimestre de référence de l'année / IRL du même trimestre de l'année précédente).
Exemple complet avec un bail signé le 1er septembre 2025, trimestre de référence : deuxième trimestre, loyer de 850 euros hors charges. À la date anniversaire du 1er septembre 2026, le calcul compare l'IRL du deuxième trimestre 2026 (148,37) à celui du deuxième trimestre 2025 (146,68) : 850 × 148,37 / 146,68 = 859,79 euros. La hausse est de 9,79 euros par mois, soit 117,48 euros sur l'année. La révision s'arrondit au centime, pas à l'euro supérieur, et tout dépassement de l'IRL est inopposable au locataire, même accepté verbalement. Pour éviter l'erreur de trimestre ou d'arrondi, notre outil de révision en ligne fait le calcul à partir de la date du bail.
La notification n'exige aucun formalisme particulier, mais l'écrit s'impose en pratique : un courrier ou un courriel indiquant l'ancien loyer, l'indice retenu et le calcul suffit, et la quittance suivante acte le nouveau montant.
La fenêtre d'un an : l'erreur qui coûte le plus
Depuis la loi Alur, le bailleur dispose d'un an à compter de la date prévue au bail pour manifester sa volonté de réviser. Deux conséquences très pratiques :
- La révision notifiée en retard ne vaut que pour l'avenir : aucun rappel rétroactif possible.
- Passé un an, la révision de l'année est définitivement perdue. Un bailleur qui « oublie » trois ans de suite ne rattrapera jamais ces trois années.
Un exemple pour fixer l'idée : bail au 1er mars, révision prévue chaque 1er mars, bailleur qui se réveille en janvier de l'année suivante. La révision peut encore être notifiée, mais elle ne s'applique qu'à compter de sa notification : les dix mois écoulés depuis mars sont perdus, sans aucun rappel possible. Et si la notification n'intervient qu'après le 1er mars suivant, la révision de l'année passée disparaît pour de bon.
Sur un patrimoine de plusieurs biens, ce suivi de dates est typiquement le genre de tâche qui s'oublie, et c'est l'une des automatisations de la plateforme incluse dans notre accompagnement : la révision part à la bonne date, avec le bon indice, sans rien avoir à surveiller.
Les cas où la révision est interdite
| Situation | Règle |
|---|---|
| Logement classé F ou G au DPE | Loyer gelé depuis août 2022 : aucune révision, ni en cours de bail, ni à la relocation (voir notre article DPE et location) |
| Bail sans clause de révision | Aucune révision possible pendant le bail |
| Zone tendue avec encadrement des loyers | Révision possible dans la limite de l'IRL, mais loyer plafonné par les loyers de référence ; complément de loyer interdit pour les F et G |
| Bail mobilité | Loyer fixe sur toute la durée du bail |
Le gel des passoires thermiques s'applique au meublé comme au nu dès lors que le logement est la résidence principale du locataire. Sur le littoral PACA, où le parc ancien est nombreux, c'est un paramètre de rentabilité à intégrer avant l'achat, pas après.
Et à la relocation ?
Entre deux locataires, le loyer est en principe libre, sauf en zone tendue : le décret du 20 juillet 2026 a reconduit, pour les baux signés entre le 1er août 2026 et le 31 juillet 2027, l'encadrement de l'évolution des loyers à la relocation dans les agglomérations concernées. Le nouveau loyer ne peut alors pas dépasser le dernier loyer appliqué au locataire sortant, simplement révisé de l'IRL, hors dérogations liées aux travaux ou à un loyer manifestement sous-évalué. Pour les logements classés F ou G, aucune de ces dérogations ne joue : le loyer reste gelé même à la relocation. Au-delà de l'IRL, les seules vraies marges de manœuvre, travaux d'amélioration ou loyer sous-évalué, suivent une procédure spécifique, détaillée dans notre article sur l'augmentation du loyer d'un meublé. Les grandes villes de la région appliquent des règles différentes : nos pages villes, de Marseille à Nice, font le point localement.
L’essentiel en une image
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Vos questions, nos réponses
Puis-je augmenter le loyer de mon meublé chaque année ? +
Oui, si le bail contient une clause de révision, une fois par an, dans la limite de la variation de l'IRL. Sans clause, le loyer reste inchangé pendant toute la durée du bail.
Quel IRL utiliser pour la révision ? +
Celui du trimestre de référence indiqué dans le bail ; à défaut, le dernier indice publié à la date de signature. On compare l'indice de ce trimestre avec celui du même trimestre de l'année précédente.
J'ai oublié de réviser le loyer pendant deux ans, puis-je rattraper ? +
Non. La révision doit être demandée dans l'année qui suit sa date prévue, sans effet rétroactif. Les années non révisées sont perdues, la révision suivante repart simplement du loyer actuel.
Peut-on réviser le loyer d'un logement classé F ou G ? +
Non. Le loyer des logements F et G est gelé depuis août 2022 : pas de révision en cours de bail, pas d'augmentation au renouvellement ni à la relocation, et pas de complément de loyer en zone d'encadrement.
La révision s'applique-t-elle automatiquement ? +
Non, elle doit être notifiée au locataire. Une clause dite d'indexation automatique est admise, mais la fenêtre d'un an et l'absence de rétroactivité s'appliquent de la même façon.
Où trouver l'IRL en vigueur ? +
Sur le site de l'INSEE, qui publie l'indice à la mi-janvier, la mi-avril, la mi-juillet et la mi-octobre pour le trimestre précédent. Au deuxième trimestre 2026, l'IRL s'établit à 148,37, en hausse de 1,15 % sur un an ; la publication suivante est attendue le 15 octobre 2026.
Le locataire peut-il refuser une révision conforme à l'IRL ? +
Non, si la clause existe, si le calcul est juste et si le logement n'est pas concerné par un gel. En cas de désaccord persistant, la commission départementale de conciliation peut être saisie avant tout contentieux.
- Service-public.fr : révision du loyer en cours de bail
- INSEE : indice de référence des loyers
- INSEE : IRL du deuxième trimestre 2026 (+1,15 % sur un an)
- Décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026 relatif à l'évolution de certains loyers (Légifrance)
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (Légifrance)
- Service-public.fr : logement décent et performance énergétique
- ANIL : l'évolution du loyer