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Guillaume Mailey · Expert-comptable

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Fabien Peduzzi · Responsable marketing et commercial

Suit Nice, Cannes et les Alpes-Maritimes. Premier contact, mise en place du dossier et suivi au quotidien.

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Le marché LMNP à Nice

Nice conjugue des prix élevés et une demande locative sous tension permanente : environ 50 000 étudiants, une offre de studios rare, et un marché du saisonnier désormais contingenté par quartier. Le rendement s'y joue secteur par secteur.

Prix au m² à Nice, évolution 2021-2025+14 % sur 5 ans
4 240
2021
4 476
2022
4 688
2023
4 737
2024
4 850
2025

Prix médian des ventes d'appartements. Source : base DVF (data.gouv.fr), 2021-2025. Voir le Baromètre PACA complet.

Prix moyen5 291 €/ m² · de 3 292 à 7 501 €
Riquier5,7 %le meilleur rendement brut
Loyer moyen≈ 20 €/ m² · de 15 à 28 €
Encadrement des loyersNonloyer libre

Le rendement réel, quartier par quartier

Prix au m² croisé avec les loyers observés, rendement brut estimé par les bases spécialisées (relevés mi-2026).

Rendement brut par quartierÉdition 2026
Riquier≈ 4 000 €/m² · l'équilibre prix-demande5,7 %Cash-flow
Libération≈ 4 500 €/m² · marché en pleine évolution5,1 %À regarder
Nice Ouest3 800 à 4 500 €/m² · familles et étudiants4-5 %Compromis
Cimiez≈ 5 000 €/m² · résidentiel prisé, rotation faible4,6 %Patrimoine
Vieux-Nice5 500 à 6 400 €/m² · saisonnier sous quota4,1 %Prudence
Carré d'Or, Promenade7 300 à 8 000 €/m² · offre rare, vue mer2,5-3,5 %Patrimoine
Écart entre le meilleur et le moins bon quartier1 à 2,3

Ce qui encadre votre meublé à Nice

La réglementation locale décide de votre stratégie. On la suit pour vous, ville par ville.

Meublé de tourisme : la réouverture encadrée de juin 2026

Résidence principale : 120 jours par an (Nice était descendue à 90 début 2026). Résidence secondaire : autorisation de changement d'usage de 5 ans, non renouvelable, et des quotas par quartier dans les 4 secteurs les plus tendus (691 autorisations pour 2026). Moratoire sur les nouvelles demandes jusqu'au 31 août 2026.

Zone tendue, mais loyer libre

Nice est en zone tendue (préavis locataire réduit à 1 mois, loyer de relocation limité à l'IRL) mais n'applique pas le plafonnement des loyers au m², contrairement à Paris ou Lyon. Vos 20 €/m² ne sont pas menacés par un plafond administratif.

Taxe de séjour : l'addition des non classés

Meublé non classé : 6,70 % du prix de la nuitée par personne (plafonné à 6,43 €), majorations régionales incluses. Un classement en étoiles ramène la taxe à un forfait fixe : de 1,07 € à 4,69 € selon les étoiles. Le classement se rentabilise vite.

DPE : peu de passoires, mais un plancher qui monte

Environ 5 % de logements F ou G à Nice, mieux que la moyenne nationale. Mais le meublé de tourisme niçois exige déjà la classe E minimum, et la classe D au 1er janvier 2034. La louabilité future se vérifie avant l'achat.

Notre lecture de comptable pour Nice

On traduit ces faits locaux en stratégie fiscale. C'est là qu'on vous fait gagner du temps et de l'impôt.

Ressource gratuite

Analyse du marché LMNP à Nice 2026

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Comparer avec le Baromètre LMNP PACA → notre étude des prix au m², rendements et de l'évolution 2021-2025 sur les 46 villes de la région.

Analyse du marché LMNP à Nice, édition 2026

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BâtiPar composants, sur 25 à 30 ans7 600 € / anDéduit
MobilierSur 7 ans2 100 € / anDéduit
Frais d'acquisitionNotaire, agence800 € / anDéduit
Loyers imposables après amortissements0 €

La loi bouge, votre dossier suit.

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Veille réglementaireTemps réel
Réforme plus-value 2025Appliquée à vos 3 biensIntégrée
Loi Le MeurHyères · meublé de tourismeIntégrée
Plafonds micro-BICSeuil surveillé pour votre dossierSuivi

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Transactions locativesSynchronisées à l'instant
Loyer juilletT2 Marseille 8e+ 750 €Catégorisé
Assurance PNOPrélèvement mensuel− 18,90 €Catégorisé
Charges de copropriétéAppel du 3e trimestre− 79,45 €En cours

Un contrôle fiscal ne fait peur qu'aux dossiers mal tenus.

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Liasse fiscale 2031Exercice 2026
Comptabilité vérifiéeÉcritures et amortissements contrôlés✓ Fait
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Télétransmise aux impôtsEDI-TDFC · accusé reçuEnvoyée
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Les règles de la côte, on les connaît.

  • ✓Meublé de tourisme, classé ou non classé
  • ✓Location saisonnière et plateformes type Airbnb
  • ✓Spécificités des communes PACA, ville par ville
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Villa HyèresMeublé de tourisme · saisonnier
Classement 3 étoilesAbattement majoré conservéÀ jour
Règles de la communeLoi Le Meur · autorisation de louerConforme
Taxe de séjourReversée via la plateformeAutomatisée

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Les questions qu'on nous pose chaque semaine

Faut-il un expert-comptable pour déclarer un LMNP ?+
Ce n'est pas obligatoire, mais au régime réel la déclaration exige une comptabilité complète : liasse 2031, bilan, amortissements par composants. Un expert-comptable sécurise le dossier, signe la liasse et ses honoraires sont en partie compensés par leur déductibilité et la réduction d'impôt liée à l'adhésion à un organisme agréé.
LMNP : régime réel ou micro-BIC, comment choisir ?+
Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire sur vos loyers, le régime réel déduit vos charges réelles et l'amortissement du bien. Dès que les loyers dépassent quelques milliers d'euros par an, le réel est souvent plus avantageux. L'arbitrage dépend de votre bien, de vos charges et de votre horizon de revente.
Que change la réforme 2025 pour la revente d'un bien LMNP ?+
Depuis la réforme, les amortissements déduits pendant la location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable à la revente. La stratégie d'amortissement doit donc être pensée avec votre horizon de détention, plusieurs années avant la vente.
Le meublé de tourisme sur la côte est-il concerné ?+
Oui. La loi Le Meur a durci la fiscalité du meublé de tourisme : abattements réduits, enjeux de classement et autorisations locales. Les communes du littoral PACA sont en première ligne, et les règles varient ville par ville.
Peut-on passer du micro-BIC au régime réel ?+
Oui, sur option, en respectant les délais de l'administration. La bascule se prépare : il faut reconstituer la valeur amortissable du bien et déposer l'option à temps pour qu'elle s'applique à la bonne année.