La réponse courte. Un logement classé G au DPE ne peut plus être mis en location depuis le 1er janvier 2025, les F suivront au 1er janvier 2028 et les E au 1er janvier 2034 : la loi les considère comme indécents. Les loyers des F et G sont par ailleurs gelés depuis août 2022. Ces règles s'appliquent au meublé de résidence principale comme au nu, et le meublé de tourisme a désormais son propre calendrier.
Le DPE est passé en quelques années du document annexe au juge de paix de la location. Pour un bailleur meublé, il détermine trois choses : le droit de louer, le droit d'augmenter le loyer, et la valeur de revente. Voici le calendrier, et surtout comment raisonner.
Le calendrier des interdictions, location longue durée
| Classe DPE | Sort du logement |
|---|---|
| G | Interdit à la location depuis le 1er janvier 2025 (logement indécent) |
| F | Interdit à compter du 1er janvier 2028 |
| E | Interdit à compter du 1er janvier 2034 |
| A à D | Aucune restriction liée au DPE |
L'interdiction vise la mise en location : nouveaux baux et renouvellements. Un bail en cours se poursuit jusqu'à son terme, mais le locataire d'un logement devenu indécent peut exiger des travaux, avec le juge en appui. Vendre reste en revanche possible à tout moment, ce qui explique l'arrivée massive de passoires sur le marché, souvent à prix décotés : une contrainte pour les uns, une opportunité pour les investisseurs prêts à rénover.
S'y ajoute le gel des loyers : depuis août 2022, aucun logement F ou G ne peut voir son loyer augmenter, ni par révision IRL, ni au renouvellement, ni à la relocation.
Le meublé de tourisme a rejoint le mouvement
Le saisonnier a longtemps servi d'échappatoire aux propriétaires de passoires interdites de location classique. La loi Le Meur a fermé la porte : dans les communes soumises à autorisation de changement d'usage, un logement transformé en meublé de tourisme doit désormais présenter un DPE de classe E au minimum, et l'exigence montera à D à l'horizon 2034, en alignement sur la longue durée. Basculer un G en Airbnb n'est plus une stratégie, c'est une impasse.
Vos options si le bien est classé F ou G
- Rénover. L'audit énergétique chiffre les travaux qui font gagner les classes manquantes. Isolation, menuiseries, mode de chauffage : le saut de deux classes est souvent plus accessible qu'on ne le croit, et des aides publiques subsistent. Au régime réel, les travaux d'amélioration s'amortissent, ce qui adoucit sérieusement la facture fiscale.
- Arbitrer. Vendre avant l'échéance de sa classe, en intégrant la décote actuelle du marché et la fiscalité de la plus-value depuis la réforme 2025. Parfois, vendre le G et racheter un D mieux placé est le meilleur calcul patrimonial.
- Attendre en connaissance de cause. Un bail en cours court jusqu'à son terme. C'est une option de court terme, pas une stratégie : chaque année d'attente rapproche l'échéance et réduit le nombre d'acheteurs.
Le bon choix dépend du coût des travaux, de la valeur du bien, de votre fiscalité et de votre horizon : c'est un calcul à faire poser noir sur blanc, pas une intuition. C'est typiquement l'arbitrage que nous chiffrons pour nos clients, chiffres locaux à l'appui, de Marseille à Toulon.
Les vérifications avant d'acheter pour louer
- Exigez le DPE et sa date : les DPE réalisés selon l'ancienne méthode ne sont plus valides, et un DPE récent est opposable au vendeur comme au bailleur.
- Pour un F ou G, exigez l'audit énergétique remis par le vendeur : il détaille les scénarios de travaux et leur coût, c'est votre base de négociation.
- Intégrez le calendrier au plan de financement : un E acheté aujourd'hui devra être rénové avant 2034 pour rester louable ; le coût des travaux fait partie du prix réel du bien.
Vos questions, nos réponses
Peut-on encore louer un logement classé G en meublé ? +
Non, plus pour un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025 : le logement est considéré comme indécent. Un bail signé avant cette date se poursuit jusqu'à son terme, mais le locataire peut exiger une mise en conformité.
Le calendrier DPE s'applique-t-il à la location meublée ? +
Oui, à l'identique de la location nue dès lors que le logement constitue la résidence principale du locataire : interdictions par classes (G en 2025, F en 2028, E en 2034) et gel des loyers F et G.
Un logement G peut-il être basculé en location saisonnière ? +
Dans les communes à autorisation de changement d'usage, non : un DPE de classe E minimum est exigé pour les nouveaux meublés de tourisme, et la barre montera à D en 2034. La résidence principale du loueur échappe à cette exigence.
Les loyers des passoires sont-ils vraiment gelés ? +
Oui, depuis août 2022 : aucune augmentation possible pour un logement F ou G, ni par révision IRL en cours de bail, ni au renouvellement, ni entre deux locataires. Le gel s'ajoute aux interdictions de location, il ne les remplace pas.
Peut-on vendre une passoire thermique ? +
Oui, à tout moment : les interdictions visent la location, pas la vente. Pour un F ou un G, le vendeur doit fournir un audit énergétique en plus du DPE, et le marché applique une décote qui reflète le coût des travaux.
Les travaux de rénovation sont-ils déductibles en LMNP ? +
Les travaux d'amélioration énergétique s'immobilisent et s'amortissent au régime réel, ce qui étale leur coût sur la durée et réduit vos loyers imposables. Le détail figure dans notre article sur les charges déductibles.