Louer en meublé à Marseille : le règlement de changement d'usage en détail
Le règlement marseillais adopté en 2025 fixe des conditions précises, arrondissement par arrondissement et immeuble par immeuble. Voici celles qui changent un projet d'investissement.
Le Conseil de la Métropole a approuvé le 27 février 2025 le nouveau règlement de changement d'usage de la Ville de Marseille. Les seize arrondissements y sont soumis à compensation. Le local apporté en compensation doit se trouver dans le même groupe d'arrondissements que le meublé de tourisme : 1er, 2e et 3e ; 4e, 5e et 6e ; 7e, 8e et 9e ; 10e, 11e et 12e ; 13e à 16e. Seule exception, un logement social créé en contrepartie peut se situer n'importe où dans la commune. Sa surface peut être inférieure de 10 % au plus à celle du meublé (25 % par dérogation motivée), et l'autorisation ne devient définitive qu'à la remise de l'attestation d'achèvement et de conformité des travaux du local compensé.
Le règlement ajoute deux garde-fous à l'échelle de l'immeuble. La surface à usage d'habitation doit rester au moins égale à 50 % de la surface totale du bâtiment, et le nombre de meublés de tourisme ne peut pas dépasser le nombre de logements. Un meublé de tourisme doit aussi afficher un DPE compris entre A et E (entre A et D à partir de 2034), et la location touristique est interdite dans les logements sociaux. Un syndicat de loueurs a demandé la suspension du texte : le tribunal administratif de Marseille a rejeté ce référé par une ordonnance du 2 juin 2025, faute d'urgence. Les autorisations temporaires de quatre ans délivrées avant la réforme restent valables jusqu'à leur terme, d'après le portail de la Ville.
Pour la résidence principale, le conseil municipal a voté le 25 avril 2025 la limite de 90 jours par an, applicable depuis le 1er janvier 2026 (page de la Ville). C'est la Ville qui encaisse la taxe de séjour, avant d'en reverser le produit à l'Office de tourisme. Selon sa grille officielle, toujours en vigueur, un meublé non classé paie 4 % du prix HT de la nuitée, plafonné à 4,00 € avant taxes additionnelles.
La location meublée de longue durée croise une autre règle locale : le permis de louer. En vigueur à Noailles depuis le 15 octobre 2019, il a été étendu à la Belle de Mai et au secteur Hoche-Versailles par une délibération métropolitaine du 10 octobre 2024. La Belle de Mai, dans le 3e arrondissement, affiche le prix d'entrée le plus bas de notre tableau : un bail meublé y est subordonné à l'autorisation préalable du service Qualité de l'habitat de la Ville.
