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Fabien Peduzzi · Responsable marketing et commercial

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Le marché LMNP à Marseille

Marseille est l'une des dernières grandes villes françaises où l'on trouve encore du rendement. Avec un écart de prix de 1 à 3 entre le nord et le littoral sud : il n'existe pas un marché marseillais, il en existe seize.

Prix au m² à Marseille, évolution 2021-2025+12 % sur 5 ans
2 895
2021
3 137
2022
3 194
2023
3 117
2024
3 231
2025

Prix médian des ventes d'appartements. Source : base DVF (data.gouv.fr), 2021-2025. Voir le Baromètre PACA complet.

Prix moyen3 532 €/ m² · de 2 015 à 5 530 €
3e — Belle-de-Mai8,58 %10,4 % en meublé
Loyer meublé≈ 17 €/ m² · +21 % vs nu
Encadrement des loyersNonloyer libre

Le rendement réel, arrondissement par arrondissement

Prix au m² croisé avec le loyer au m², rendement brut calculé. Les six premiers, sur seize.

Rendement brut par arrondissementÉdition 2026
3e — Belle-de-Mai, Saint-Lazare2 015 €/m² · le prix d'entrée le plus bas8,58 %Cash-flow
15e / 14e — Quartiers Nord≈ 2 145 €/m² · risque locatif réel7,9 %Prudence
10e — La Capelette, Saint-Loup2 950 €/m² · l'angle mort du marché6,10 %À regarder
4e — Chartreux, Cinq-Avenues3 050 €/m² · +10 % en 20255,74 %Compromis
8e — Prado, Périer4 880 €/m² · familles, rotation faible4,18 %Patrimoine
7e — Corniche, Roucas-Blanc5 530 €/m² · offre rare, vue mer3,52 %Patrimoine
Écart entre le meilleur et le pire arrondissement1 à 2,4

Ce qui encadre votre meublé à Marseille

La réglementation locale décide de votre stratégie. On la suit pour vous, ville par ville.

Meublé de tourisme : le tour de vis 2025

Résidence principale : 90 jours par an maximum, contre 120 auparavant. Résidence secondaire : depuis le 29 avril 2025, compensation obligatoire dès le premier bien. Numéro d'enregistrement à 13 chiffres obligatoire.

Zone tendue, mais loyer libre

Marseille est en zone tendue (préavis réduit à 1 mois) mais n'applique pas l'encadrement des loyers, contrairement à Paris ou Lille. Votre rendement n'est pas menacé par un plafond administratif. C'est un avantage réel de la ville.

Taxe de séjour : l'erreur de calcul

De 1,07 € à 4,02 € par nuit et par personne selon le classement. Mais s'y ajoutent +34 % (Ligne Nouvelle PCA) et +10 % départemental. Beaucoup de loueurs qui gèrent seuls l'oublient.

DPE : le calendrier qui décide

G interdit à la location depuis 2025, F en 2028, E en 2034. Marseille a un parc ancien : un bien classé F acheté aujourd'hui a moins de deux ans de vie locative en l'état.

Notre lecture de comptable pour Marseille

On traduit ces faits locaux en stratégie fiscale. C'est là qu'on vous fait gagner du temps et de l'impôt.

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Analyse du marché LMNP à Marseille 2026

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28 pages, téléchargement immédiat et gratuit. Aucune inscription requise.

Comparer avec le Baromètre LMNP PACA → notre étude des prix au m², rendements et de l'évolution 2021-2025 sur les 46 villes de la région.

Analyse du marché LMNP à Marseille, édition 2026

Nos pages LMNP par arrondissement

Le marché du meublé change d'un secteur à l'autre. Prix médian (DVF 2024) et approche LMNP, arrondissement par arrondissement.

Marseille 1er · 3 559 €/m²Marseille 2e · 4 033 €/m²Marseille 3e · 2 088 €/m²Marseille 4e · 2 991 €/m²Marseille 5e · 3 546 €/m²Marseille 6e · 3 889 €/m²Marseille 7e · 4 983 €/m²Marseille 8e · 4 364 €/m²Marseille 9e · 3 028 €/m²Marseille 10e · 2 667 €/m²Marseille 11e · 2 813 €/m²Marseille 12e · 3 378 €/m²Marseille 13e · 2 537 €/m²Marseille 14e · 1 611 €/m²Marseille 15e · 1 557 €/m²Marseille 16e · 3 386 €/m²

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BâtiPar composants, sur 25 à 30 ans7 600 € / anDéduit
MobilierSur 7 ans2 100 € / anDéduit
Frais d'acquisitionNotaire, agence800 € / anDéduit
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La loi bouge, votre dossier suit.

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Veille réglementaireTemps réel
Réforme plus-value 2025Appliquée à vos 3 biensIntégrée
Loi Le MeurHyères · meublé de tourismeIntégrée
Plafonds micro-BICSeuil surveillé pour votre dossierSuivi

Votre comptabilité automatisée

  • ✓Gagnez des heures : vos transactions sont automatiquement synchronisées et catégorisées
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Transactions locativesSynchronisées à l'instant
Loyer juilletT2 Marseille 8e+ 750 €Catégorisé
Assurance PNOPrélèvement mensuel− 18,90 €Catégorisé
Charges de copropriétéAppel du 3e trimestre− 79,45 €En cours

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Liasse fiscale 2031Exercice 2026
Comptabilité vérifiéeÉcritures et amortissements contrôlés✓ Fait
Signée par Guillaume MaileyExpert-comptable inscrit à l'Ordre✓ Fait
Télétransmise aux impôtsEDI-TDFC · accusé reçuEnvoyée
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Les règles de la côte, on les connaît.

  • ✓Meublé de tourisme, classé ou non classé
  • ✓Location saisonnière et plateformes type Airbnb
  • ✓Spécificités des communes PACA, ville par ville
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Villa HyèresMeublé de tourisme · saisonnier
Classement 3 étoilesAbattement majoré conservéÀ jour
Règles de la communeLoi Le Meur · autorisation de louerConforme
Taxe de séjourReversée via la plateformeAutomatisée

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Les questions qu'on nous pose chaque semaine

Faut-il un expert-comptable pour déclarer un LMNP ?+
Ce n'est pas obligatoire, mais au régime réel la déclaration exige une comptabilité complète : liasse 2031, bilan, amortissements par composants. Un expert-comptable sécurise le dossier, signe la liasse et ses honoraires sont en partie compensés par leur déductibilité et la réduction d'impôt liée à l'adhésion à un organisme agréé.
LMNP : régime réel ou micro-BIC, comment choisir ?+
Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire sur vos loyers, le régime réel déduit vos charges réelles et l'amortissement du bien. Dès que les loyers dépassent quelques milliers d'euros par an, le réel est souvent plus avantageux. L'arbitrage dépend de votre bien, de vos charges et de votre horizon de revente.
Que change la réforme 2025 pour la revente d'un bien LMNP ?+
Depuis la réforme, les amortissements déduits pendant la location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable à la revente. La stratégie d'amortissement doit donc être pensée avec votre horizon de détention, plusieurs années avant la vente.
Le meublé de tourisme sur la côte est-il concerné ?+
Oui. La loi Le Meur a durci la fiscalité du meublé de tourisme : abattements réduits, enjeux de classement et autorisations locales. Les communes du littoral PACA sont en première ligne, et les règles varient ville par ville.
Peut-on passer du micro-BIC au régime réel ?+
Oui, sur option, en respectant les délais de l'administration. La bascule se prépare : il faut reconstituer la valeur amortissable du bien et déposer l'option à temps pour qu'elle s'applique à la bonne année.