La réponse courte. La transmission d'un bien LMNP par succession ou par donation n'est pas une vente : elle échappe à l'impôt sur la plus-value, et les amortissements déduits ne sont pas réintégrés. Les héritiers ou donataires repartent sur la valeur du bien au jour de la transmission. Depuis la réforme 2025 qui alourdit la fiscalité de la revente, la transmission est devenue l'un des leviers les plus puissants du patrimoine meublé, à condition d'anticiper les droits de mutation et le sort de l'activité.
Beaucoup de loueurs raisonnent leur LMNP en deux temps : exploiter, puis vendre. Il existe une troisième issue, fiscalement imbattable quand le patrimoine a une vocation familiale. Voici comment elle fonctionne.
Pourquoi la transmission purge la plus-value
L'impôt sur la plus-value frappe les cessions à titre onéreux : les ventes. Une donation ou une succession est une transmission à titre gratuit : aucune plus-value n'est imposée, et la réintégration des amortissements instaurée par la réforme 2025 ne s'applique pas davantage, faute de vente.
Conséquence pratique : la valeur du bien au jour de la transmission devient le nouveau prix de référence. Un appartement acheté 150 000 euros, amorti pendant quinze ans et transmis à 280 000 euros, arrive chez l'héritier avec un compteur de plus-value remis à zéro. S'il revend au même prix, l'impôt de plus-value est nul.
En contrepartie, la transmission déclenche les droits de mutation à titre gratuit : c'est le vrai coût à piloter, avec ses abattements.
Les abattements qui font la stratégie
- 100 000 euros par enfant et par parent, renouvelables tous les quinze ans, pour les donations comme pour les successions.
- 31 865 euros supplémentaires par petit-enfant en donation, et d'autres abattements spécifiques selon le lien de parenté.
- Au-delà, le barème progressif s'applique par tranches.
La combinaison des deux mécanismes dessine la stratégie classique du patrimoine meublé : donner de son vivant, par tranches calées sur les abattements de quinze ans, plutôt que laisser la totalité se transmettre d'un bloc au décès. Sur un patrimoine de plusieurs lots, l'écart de droits se chiffre en dizaines de milliers d'euros.
Le démembrement, l'outil le plus efficace
Donner la nue-propriété en conservant l'usufruit cumule les avantages : la donation ne porte que sur une fraction de la valeur du bien (déterminée par le barème fiscal selon l'âge de l'usufruitier), les loyers restent au donateur, et au décès, la pleine propriété se reconstitue chez le nu-propriétaire sans droits supplémentaires. Pour un LMNP, la donation de la nue-propriété n'est pas une cession à titre onéreux : là encore, pas d'impôt de plus-value.
Le point technique à ne pas négliger : l'activité de location meublée continue pendant le démembrement, et le traitement des amortissements comme la répartition des revenus entre usufruitier et nu-propriétaire demandent une comptabilité adaptée. C'est un montage qui se construit avec le notaire et l'expert-comptable ensemble, pas l'un après l'autre.
Au décès : ce qui se passe pour l'activité
La purge fiscale ne dispense pas de gérer la continuité de l'exploitation :
- L'activité du défunt s'arrête administrativement : une déclaration de cessation et une dernière liasse fiscale arrêtée au décès sont à produire.
- Les héritiers choisissent : poursuivre la location meublée (chacun ou en indivision, avec une nouvelle immatriculation), basculer en location nue, occuper ou vendre.
- En cas de poursuite, le bien entre au bilan de la nouvelle activité à sa valeur de succession : l'amortissement repart sur cette base réévaluée, ce qui relance des années de loyers défiscalisés. C'est l'effet le plus méconnu, et l'un des plus précieux.
L'indivision entre héritiers est le point de friction habituel : décisions à l'unanimité pour les actes importants, bail à signer par tous, comptabilité commune. Une convention d'indivision, voire une société de famille selon les cas, évite que le patrimoine transmis devienne une source de blocages.
Ce que ça change à votre stratégie de détention
Depuis la réforme 2025, le triptyque se lit ainsi : l'amortissement défiscalise les loyers pendant la détention, la revente rend une partie de l'avantage au fisc, la transmission le conserve intégralement. Pour un investisseur dont l'horizon est la famille, la conclusion est limpide : les biens à forte plus-value latente sont des candidats à la transmission, pas à la vente. Et pour les autres, chaque situation mérite ses trois scénarios chiffrés, comme détaillé dans notre article sur la vente d'un LMNP.
Vos questions, nos réponses
La plus-value d'un LMNP est-elle imposée lors d'une succession ? +
Non. La transmission par décès n'est pas une cession à titre onéreux : la plus-value latente est purgée et les amortissements déduits ne sont pas réintégrés. Les héritiers reprennent le bien à sa valeur au jour du décès, qui devient leur nouveau prix de référence.
Une donation de LMNP déclenche-t-elle l'impôt sur la plus-value ? +
Non, une donation est une transmission à titre gratuit : pas d'impôt de plus-value ni de réintégration d'amortissements. Elle déclenche en revanche les droits de donation, calculés après abattements (100 000 euros par enfant et par parent tous les quinze ans).
Les héritiers peuvent-ils continuer la location meublée ? +
Oui, en poursuivant l'activité avec une nouvelle immatriculation, individuellement ou en indivision. Le bien entre alors au bilan à sa valeur de succession et l'amortissement repart sur cette base, ce qui relance la défiscalisation des loyers.
Qu'est-ce que la donation en nue-propriété d'un LMNP ? +
Le donateur transmet la nue-propriété et conserve l'usufruit, donc les loyers. Les droits ne portent que sur la valeur de la nue-propriété, et au décès la pleine propriété se reconstitue sans droits supplémentaires. Le montage exige une comptabilité adaptée pendant le démembrement.
Que devient le stock d'amortissements non déduits au décès ? +
L'activité du défunt s'arrête avec sa dernière liasse fiscale, et ses reports s'éteignent avec elle. La nouvelle activité des héritiers repart de zéro, sur une base amortissable réévaluée à la valeur de succession, ce qui est en pratique bien plus favorable.
Faut-il un notaire ou un expert-comptable pour transmettre un LMNP ? +
Les deux, et ensemble : le notaire structure la transmission (donation, démembrement, droits), l'expert-comptable gère la continuité de l'activité (cessation, réimmatriculation, nouvelle base d'amortissement). Les montages ratés viennent presque toujours d'une coordination absente entre les deux.