LMNP, succession et donation : transmettre sans plus-value

Beaucoup de loueurs raisonnent leur LMNP en deux temps : exploiter, puis vendre. Il existe une troisième issue, fiscalement imbattable quand le patrimoine a une vocation familiale. Voici comment elle fonctionne.

Pourquoi la transmission purge la plus-value

L'impôt sur la plus-value frappe les cessions à titre onéreux : les ventes. Une donation ou une succession est une transmission à titre gratuit : aucune plus-value n'est imposée, et la réintégration des amortissements instaurée par la réforme 2025 ne s'applique pas davantage, faute de vente.

Conséquence pratique : la valeur du bien au jour de la transmission devient le nouveau prix de référence. Un appartement acheté 150 000 euros, amorti pendant quinze ans et transmis à 280 000 euros, arrive chez l'héritier avec un compteur de plus-value remis à zéro. S'il revend au même prix, l'impôt de plus-value est nul.

En contrepartie, la transmission déclenche les droits de mutation à titre gratuit : c'est le vrai coût à piloter, avec ses abattements.

Les abattements qui font la stratégie

• 100 000 euros par enfant et par parent, renouvelables tous les quinze ans, pour les donations comme pour les successions.
• 31 865 euros supplémentaires par petit-enfant en donation, et d'autres abattements spécifiques selon le lien de parenté (15 932 euros entre frères et sœurs, 7 967 euros pour un neveu ou une nièce). Le conjoint survivant et le partenaire de PACS sont, eux, totalement exonérés de droits de succession.
• Au-delà, le barème progressif s'applique par tranches. En ligne directe : 5 % jusqu'à 8 072 euros, 10 % jusqu'à 12 109 euros, 15 % jusqu'à 15 932 euros, 20 % jusqu'à 552 324 euros, puis 30 %, 40 % et 45 % pour les patrimoines transmis les plus importants.

Un exemple fixe les ordres de grandeur : un T2 marseillais estimé 200 000 euros transmis par un parent à son enfant unique laisse, après l'abattement de 100 000 euros, une base taxable de 100 000 euros, soit environ 18 200 euros de droits au barème. Le même bien donné en deux fois à quinze ans d'écart, en profitant du renouvellement de l'abattement, peut passer en franchise totale de droits. La variable temps est le premier outil d'optimisation, bien avant les montages.

La combinaison des deux mécanismes dessine la stratégie classique du patrimoine meublé : donner de son vivant, par tranches calées sur les abattements de quinze ans, plutôt que laisser la totalité se transmettre d'un bloc au décès. Sur un patrimoine de plusieurs lots, l'écart de droits se chiffre en dizaines de milliers d'euros.

Le démembrement, l'outil le plus efficace

Donner la nue-propriété en conservant l'usufruit cumule les avantages : la donation ne porte que sur une fraction de la valeur du bien (déterminée par le barème fiscal de l'article 669 du CGI selon l'âge de l'usufruitier), les loyers restent au donateur, et au décès, la pleine propriété se reconstitue chez le nu-propriétaire sans droits supplémentaires. Pour un LMNP, la donation de la nue-propriété n'est pas une cession à titre onéreux : là encore, pas d'impôt de plus-value.

Le barème donne la mesure du levier : entre 61 et 70 ans, l'usufruit est évalué à 40 % de la valeur du bien, la nue-propriété à 60 %. Donner la nue-propriété d'un bien de 250 000 euros à cet âge revient à transmettre une base de 150 000 euros, largement absorbée par les abattements d'un couple avec deux enfants, tout en conservant les loyers jusqu'au bout.

Le point technique à ne pas négliger : l'activité de location meublée continue pendant le démembrement, et le traitement des amortissements comme la répartition des revenus entre usufruitier et nu-propriétaire demandent une comptabilité adaptée. C'est un montage qui se construit avec le notaire et l'expert-comptable ensemble, pas l'un après l'autre, et dont les mécanismes complets sont détaillés dans notre article sur le démembrement en LMNP.

Au décès : ce qui se passe pour l'activité

La purge fiscale ne dispense pas de gérer la continuité de l'exploitation :

1. L'activité du défunt s'arrête administrativement : une déclaration de cessation et une dernière liasse fiscale arrêtée au décès sont à produire.
2. Les héritiers choisissent : poursuivre la location meublée (chacun ou en indivision, avec une nouvelle immatriculation), basculer en location nue, occuper ou vendre.
3. En cas de poursuite, le bien entre au bilan de la nouvelle activité à sa valeur de succession : pour un bien reçu à titre gratuit, la base amortissable correspond à la valeur vénale, en pratique celle retenue pour le calcul des droits de mutation (article 38 quinquies de l'annexe III au CGI). L'amortissement repart sur cette base réévaluée, ce qui relance des années de loyers défiscalisés. C'est l'effet le plus méconnu, et l'un des plus précieux : notre cas pratique de succession LMNP le chiffre sur un dossier complet.

Le bail en cours, lui, ne s'interrompt pas : le décès du bailleur ne met pas fin au contrat, qui se poursuit aux mêmes conditions avec les héritiers (article 1742 du code civil). Le locataire continue de payer son loyer, désormais entre les mains de l'indivision, et les héritiers reprennent les obligations du bailleur, dépôt de garantie compris. La situation inverse, le décès du locataire, obéit à d'autres règles, détaillées dans notre article sur le décès du locataire en bail meublé.

L'indivision entre héritiers est le point de friction habituel : décisions à l'unanimité pour les actes importants, bail à signer par tous, comptabilité commune. Une convention d'indivision, voire une SARL de famille selon les cas, évite que le patrimoine transmis devienne une source de blocages.

L'assurance-vie en complément, côté règles fiscales

Le patrimoine meublé se transmet rarement seul, et l'assurance-vie occupe une place à part dans l'ensemble, avec des règles purement fiscales qu'il faut connaître. Les capitaux versés au bénéficiaire désigné ne suivent pas le barème des droits de succession : pour les primes versées avant les 70 ans de l'assuré, chaque bénéficiaire profite d'un abattement de 152 500 euros, l'excédent étant prélevé à 20 % jusqu'à 700 000 euros taxables puis 31,25 % au-delà (article 990 I du CGI). Pour les primes versées après 70 ans, l'abattement tombe à 30 500 euros, global pour l'ensemble des bénéficiaires, mais les gains générés par ces primes restent exonérés (article 757 B). Ces abattements se cumulent avec les 100 000 euros par enfant de la succession classique.

Dans une stratégie de transmission d'un patrimoine LMNP, l'assurance-vie sert donc souvent de poche de liquidités : elle peut fournir aux héritiers de quoi payer les droits dus sur l'immobilier sans vendre les biens dans l'urgence. Nous nous en tenons ici aux règles fiscales : le choix des supports et l'allocation d'épargne relèvent d'un conseiller en gestion de patrimoine, pas de votre expert-comptable.

Ce que ça change à votre stratégie de détention

Depuis la réforme 2025, le triptyque se lit ainsi : l'amortissement défiscalise les loyers pendant la détention, la revente rend une partie de l'avantage au fisc, la transmission le conserve intégralement. Pour un investisseur dont l'horizon est la famille, la conclusion est limpide : les biens à forte plus-value latente sont des candidats à la transmission, pas à la vente. Et pour les autres, chaque situation mérite ses trois scénarios chiffrés, comme détaillé dans notre article sur la vente d'un LMNP.

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Guillaume Mailey

Expert-comptable inscrit à l'Ordre

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