Loi Le Meur : ce qui change vraiment pour votre meublé de tourisme

L'objectif affiché du texte est de rééquilibrer le marché entre location touristique et logement des habitants. Pour le loueur, la conséquence est double : une fiscalité au micro-BIC nettement moins favorable, et des règles locales qui varient désormais de commune en commune.

Abattements micro-BIC : le grand rabotage

Depuis l'imposition des revenus 2025, un meublé de tourisme non classé ne bénéficie plus que d'un abattement de 30 % dans la limite de 15 000 euros de recettes annuelles, contre 50 % jusqu'à 77 700 euros auparavant. Le meublé classé conserve 50 % d'abattement, mais son plafond chute de 188 700 à 77 700 euros.

La colonne 2026-2028 intègre la revalorisation triennale des seuils micro-BIC, distincte de la loi Le Meur : elle relève le plafond de la longue durée et du classé à 83 600 euros, mais laisse le non classé à 15 000 euros. Beaucoup de sites affichent encore 77 700 euros pour le meublé classé : ce montant ne vaut que pour les revenus 2025.

Prenons un loueur non classé qui encaisse 24 000 euros de nuitées à Hyères. Avant la réforme, il déclarait 12 000 euros après abattement. Aujourd'hui, il dépasse le plafond du micro et bascule obligatoirement au régime réel ; et même en dessous du plafond, l'abattement de 30 % laisse 70 % des recettes imposables. La bonne nouvelle, c'est que le régime réel avec amortissement fait presque toujours mieux que l'ancien micro : la réforme pénalise surtout ceux qui ne recalculent rien.

Le classement du meublé redevient stratégique

L'écart entre 30 % et 50 % d'abattement, et surtout entre 15 000 et 83 600 euros de plafond (montant des revenus 2026), redonne un intérêt réel au classement en meublé de tourisme (les étoiles délivrées après visite d'un organisme accrédité). La démarche coûte quelques centaines d'euros, reste valable cinq ans, et ouvre par ailleurs droit à certains avantages locaux. Pour un loueur qui souhaite rester au micro-BIC, elle est souvent rentabilisée dès la première année.

DPE : le calendrier qui condamne les passoires

Les logements transformés en meublés de tourisme dans les communes soumises à autorisation de changement d'usage doivent désormais présenter un DPE au minimum de classe E, puis de classe D à l'horizon 2034, calendrier aligné sur celui de la location longue durée. La résidence principale du loueur n'est pas concernée.

Le message du législateur est clair : il ne doit plus être possible de basculer en location touristique un logement interdit de location classique pour cause de passoire énergétique. Si votre bien est classé F ou G, la question des travaux se pose maintenant, quelle que soit votre stratégie locative.

Des règles locales commune par commune

C'est le volet le plus sensible en PACA. La loi renforce les pouvoirs des maires sur plusieurs plans :

• Quotas d'autorisations de meublés de tourisme et zones réservées à la résidence principale, que les communes peuvent inscrire dans leur plan local d'urbanisme.
• Extension du régime d'autorisation de changement d'usage à toutes les communes qui le souhaitent, alors qu'il était auparavant réservé aux grandes agglomérations et zones tendues.
• Location de sa résidence principale : le plafond annuel de 120 jours peut être abaissé à 90 jours par délibération municipale.
• Numéro d'enregistrement généralisé : la déclaration avec enregistrement en mairie devient la règle sur tout le territoire, avec un téléservice national.

À Marseille, Nice, Cannes ou Saint-Tropez, les règles applicables ne sont donc plus les mêmes, et elles évoluent au fil des délibérations municipales. Nous les suivons ville par ville : consultez la page de votre commune, par exemple Marseille, Hyères ou Fréjus.

Copropriété : l'interdiction devient plus simple

La loi facilite la vie des copropriétés qui veulent encadrer la location touristique : les règlements de copropriété peuvent désormais interdire la location en meublé de tourisme par un vote à la majorité des deux tiers, et les nouveaux règlements doivent se prononcer explicitement sur la question. Avant tout investissement destiné au saisonnier, la lecture du règlement de copropriété est devenue un préalable absolu.

Ce qu'il faut faire maintenant : notre check-list

• Recalculer micro-BIC contre régime réel avec les nouveaux abattements : la réponse d'avant 2025 n'est plus valable. Notre simulateur donne une première estimation en deux minutes.
• Étudier le classement de votre meublé si vous restez au micro-BIC.
• Vérifier les règles de votre commune : enregistrement, changement d'usage, quotas, plafond de jours pour une résidence principale.
• Contrôler votre DPE et anticiper les travaux si le bien est en classe F ou G.
• Relire le règlement de copropriété avant d'acheter ou de basculer un bien en saisonnier.

Le durcissement du micro-BIC fait du passage au régime réel la réponse naturelle pour la majorité des loueurs saisonniers. Notre guide du meublé de tourisme détaille la fiscalité complète de l'activité, cotisations sociales comprises.

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Votre interlocuteur

Guillaume Mailey

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