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Le marché LMNP à Hyères

Hyères est un marché double : un centre médiéval et un centre-ville abordables où la demande à l'année est portée par les seniors, les actifs, les étudiants en soins infirmiers et la base d'aéronautique navale, et un littoral de prestige (presqu'île de Giens, îles d'Or, Le Port, La Capte) tourné vers le saisonnier. 45 % de locataires, un indice de tension élevé, et un piège local rare : le bail emphytéotique sur une partie du bord de mer. Le tri se fait quartier par quartier.

Prix au m² à Hyères, évolution 2021-2025+17 % sur 5 ans
3 469
2021
3 780
2022
3 825
2023
3 844
2024
4 061
2025

Prix médian des ventes d'appartements. Source : base DVF (data.gouv.fr), 2021-2025. Voir le Baromètre PACA complet.

Prix appartements4 538 €/ m² · de 2 726 à 7 131 €
Rendement brut moyen4,7-5,2 %sur la ville · centre le plus rentable
Loyer meublé15-18 €/ m² · +10 à 25 % vs nu
Changement d'usageNondéclaration en mairie, pas de compensation à ce jour

Le rendement réel, quartier par quartier

Prix au m² par quartier (agrégats PAP / MeilleursAgents 2026) croisés avec les loyers meublés observés ; rendements bruts estimés, à confirmer bien par bien.

Rendement brut par quartierÉdition 2026
Centre médiéval, Centre-ville, Gambetta≈ 3 720 €/m² · prix d'entrée, demande à l'année≈ 5 %Cash-flow
La Bayorre, Hautes Loubes≈ 4 290 €/m² · secteurs populaires4-5 %À regarder
Presqu'île de Giens, îles d'Or≈ 5 310 €/m² (maisons jusqu'à 10 200) · saisonnier, prestigeSaisonnierCourte durée
Le Port, La Capte≈ 5 440 €/m² · littoral, location saisonnière dynamiqueSaisonnierCourte durée
Les Salins, L'Ayguade≈ 5 740 €/m² · résidentiel balnéaire4-4,5 %Équilibre
Costebelle, Mont des Oiseaux≈ 5 770 €/m² · hauteurs résidentielles3,5-4 %Patrimoine
Écart de prix entre quartiers (Centre-Gambetta → Giens, maisons)1 à 2,7

Ce qui encadre votre meublé à Hyères

La réglementation locale décide de votre stratégie. On la suit pour vous, ville par ville.

Meublé de tourisme : la déclaration, sans compensation à ce jour

Hyères n'a pas adopté à ce jour de règlement de changement d'usage avec compensation comme les très grandes métropoles : la déclaration du meublé de tourisme passe par la plateforme Declaloc de la Métropole TPM. Depuis la loi Le Meur, le numéro d'enregistrement national devient obligatoire pour tous les meublés de tourisme (résidence principale limitée à 120 jours par an, la commune pouvant l'abaisser à 90) ; le déploiement du téléservice national, initialement prévu au 20 mai 2026, a été repoussé au 4e trimestre 2026. À vérifier en mairie avant de se lancer, la pression touristique sur Giens et les îles étant forte.

Zone tendue, mais loyer libre

Hyères est en zone tendue au sein de la Métropole TPM : préavis locataire réduit à 1 mois, loyer de relocation limité à l'IRL par rapport au locataire précédent, et taxe sur les logements vacants (17 % la première année, 34 % ensuite). Mais aucun plafonnement du loyer au m² n'est appliqué : votre rendement reste entier.

Taxe de séjour : l'addition des non classés

Hyères applique le barème de la Métropole TPM. Meublé non classé : 7,2 % du prix HT de la nuitée par personne, majorations départementale (+10 %) et régionale « Ligne Nouvelle Provence Côte d'Azur » (+34 %) incluses, plafonné à 4,45 €. Un classement en étoiles ramène la taxe à un forfait de 1,11 € à 3,34 €. Sur des nuitées estivales élevées, le calcul penche vite pour le classement.

Bail emphytéotique : le piège local du bord de mer

Particularité rare à Hyères : une partie du littoral (La Capte, La Bergerie, Le Pousset et une partie de l'Ayguade) est bâtie sur des terrains communaux loués en bail emphytéotique (70 ans pour les constructions de plain-pied, 99 ans à étage). À l'échéance, le bien peut revenir à la ville sans indemnité. Cela pèse sur la valeur, la revente et le financement : à vérifier impérativement avant toute offre sur ces secteurs.

Notre lecture de comptable pour Hyères

On traduit ces faits locaux en stratégie fiscale. C'est là qu'on vous fait gagner du temps et de l'impôt.

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BâtiPar composants, sur 25 à 30 ans7 600 € / anDéduit
MobilierSur 7 ans2 100 € / anDéduit
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Loi Le MeurHyères · meublé de tourismeIntégrée
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Transactions locativesSynchronisées à l'instant
Loyer juilletT2 Marseille 8e+ 750 €Catégorisé
Assurance PNOPrélèvement mensuel− 18,90 €Catégorisé
Charges de copropriétéAppel du 3e trimestre− 79,45 €En cours

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Les règles de la côte, on les connaît.

  • ✓Meublé de tourisme, classé ou non classé
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  • ✓Spécificités des communes PACA, ville par ville
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Villa HyèresMeublé de tourisme · saisonnier
Classement 3 étoilesAbattement majoré conservéÀ jour
Règles de la communeLoi Le Meur · autorisation de louerConforme
Taxe de séjourReversée via la plateformeAutomatisée

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Les questions qu'on nous pose chaque semaine

Faut-il un expert-comptable pour déclarer un LMNP ?+
Ce n'est pas obligatoire, mais au régime réel la déclaration exige une comptabilité complète : liasse 2031, bilan, amortissements par composants. Un expert-comptable sécurise le dossier, signe la liasse et ses honoraires sont en partie compensés par leur déductibilité et la réduction d'impôt liée à l'adhésion à un organisme agréé.
LMNP : régime réel ou micro-BIC, comment choisir ?+
Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire sur vos loyers, le régime réel déduit vos charges réelles et l'amortissement du bien. Dès que les loyers dépassent quelques milliers d'euros par an, le réel est souvent plus avantageux. L'arbitrage dépend de votre bien, de vos charges et de votre horizon de revente.
Que change la réforme 2025 pour la revente d'un bien LMNP ?+
Depuis la réforme, les amortissements déduits pendant la location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable à la revente. La stratégie d'amortissement doit donc être pensée avec votre horizon de détention, plusieurs années avant la vente.
Le meublé de tourisme sur la côte est-il concerné ?+
Oui. La loi Le Meur a durci la fiscalité du meublé de tourisme : abattements réduits, enjeux de classement et autorisations locales. Les communes du littoral PACA sont en première ligne, et les règles varient ville par ville.
Peut-on passer du micro-BIC au régime réel ?+
Oui, sur option, en respectant les délais de l'administration. La bascule se prépare : il faut reconstituer la valeur amortissable du bien et déposer l'option à temps pour qu'elle s'applique à la bonne année.