La réponse courte. À contre-courant de Marseille, Nice a assoupli sa réglementation en juin 2026 : la résidence principale peut de nouveau être louée 120 jours par an (au lieu de 90), et les autorisations de changement d'usage des résidences secondaires sont passées de trois à cinq ans, avec des quotas revus. Restent obligatoires : le numéro d'enregistrement sur chaque annonce, l'autorisation avec quotas par quartier pour les secondaires, et la compensation dans les zones les plus tendues comme le Vieux-Nice.
Nice fut l'une des premières villes de France à encadrer la location touristique. Elle est aussi l'une des premières à désserrer l'étau : le conseil municipal de juin 2026 a rouvert des marges que beaucoup de loueurs n'attendaient plus. Voici l'état exact des règles.
Ce qui a changé en juin 2026
| Règle | Avant | Depuis juin 2026 |
|---|---|---|
| Résidence principale | 90 jours de location par an | 120 jours |
| Autorisation de changement d'usage | Valable 3 ans | Valable 5 ans |
| Quotas par quartier | Contingent très restrictif | Quotas révisés à la hausse |
Deux lectures possibles : la ville a entendu les propriétaires, ou elle a ajusté un dispositif qui débordait vers les communes voisines. Dans les deux cas, la fenêtre est ouverte, et l'expérience marseillaise rappelle qu'elle peut se refermer à la prochaine délibération. Un projet saisonnier à Nice se construit avec cette réversibilité en tête.
Résidence principale : 120 jours, sous conditions
Le logement doit être votre résidence principale au sens strict : occupé au moins huit mois par an. Dans cette limite, la location touristique est libre de toute autorisation, mais pas de toute formalité :
- Numéro d'enregistrement à demander à la ville et à faire figurer sur chaque annonce, les plateformes le vérifient.
- Taxe de séjour à collecter et reverser.
- Plafond de 120 jours par année civile, suivi automatiquement par les plateformes, mais votre responsabilité en cas de multi-diffusion.
Et l'étage fiscal national s'applique intégralement : loyers imposables dès le premier euro, transmis au fisc par les plateformes, avec les abattements post-loi Le Meur détaillés dans notre article sur la fiscalité Airbnb.
Résidence secondaire : le quota reste la clé
Pour un bien qui n'est pas votre résidence principale, l'ordre des opérations n'a pas changé :
- Obtenir l'autorisation de changement d'usage auprès de la métropole, dans la limite des quotas fixés par quartier. L'allongement à cinq ans sécurise l'investissement, mais l'autorisation reste contingentée et personnelle.
- Compenser dans les zones hyper-tendues : dans les secteurs comme le Vieux-Nice ou le Carré d'Or, l'autorisation exige toujours la transformation de surfaces d'un autre usage en habitation. Le quota assoupli ne supprime pas ce verrou-là.
- S'enregistrer et obtenir le numéro à faire figurer sur les annonces.
- Respecter le DPE minimal de classe E pour les nouvelles mises en location touristique, héritage de la loi Le Meur traité dans notre article sur le DPE.
Nice contre Marseille : deux stratégies municipales opposées
Le contraste est devenu un cas d'école : Marseille verrouille (90 jours, compensation dès le premier mètre carré, autorisations de quatre ans non renouvelées automatiquement) pendant que Nice rouvre. Pour un investisseur régional, la conséquence est directe : le même projet de meublé touristique peut être irréalisable dans une ville et viable à 40 kilomètres. La réglementation municipale est devenue un critère de choix de la ville d'investissement au même titre que le rendement, et elle se vérifie avant de signer, pas après.
C'est très exactement le type d'arbitrage que nous suivons pour nos clients de la région, règles locales et dossier fiscal ensemble : notre page dédiée à Nice fait le point sur le marché local.
Les règles municipales évoluent au fil des délibérations : les informations de cet article sont à jour à sa date de publication, la métropole Nice Côte d'Azur restant la source de référence avant tout projet.
Vos questions, nos réponses
Combien de jours peut-on louer sa résidence principale à Nice ? +
120 jours par année civile depuis la délibération de juin 2026, qui a rétabli le plafond légal national après une période à 90 jours. Le logement doit être occupé au moins huit mois par an pour rester une résidence principale.
Faut-il une autorisation pour louer sa résidence secondaire en courte durée à Nice ? +
Oui : une autorisation de changement d'usage, délivrée dans la limite de quotas par quartier, désormais valable cinq ans. Dans les zones les plus tendues comme le Vieux-Nice, elle exige en plus une compensation par création de surface d'habitation.
Le numéro d'enregistrement est-il obligatoire à Nice ? +
Oui, pour toute location de courte durée, résidence principale comprise. Il se demande auprès de la ville et doit figurer sur chaque annonce, les plateformes bloquant les annonces non conformes.
Les quotas niçois sont-ils supprimés ? +
Non, ils ont été révisés à la hausse en juin 2026 mais restent en vigueur : le nombre d'autorisations de changement d'usage demeure contingenté par quartier. L'assouplissement élargit la porte, il ne la retire pas.
Nice est-elle plus favorable que Marseille pour un meublé touristique ? +
En l'état des règles, oui : plafond de 120 jours contre 90, autorisations de cinq ans contre quatre, quotas assouplis contre compensation généralisée. Ce différentiel peut évoluer à chaque délibération : il se revérifie avant tout investissement.
Quelle fiscalité pour un Airbnb à Nice ? +
La fiscalité nationale : micro-BIC à 30 % d'abattement plafonné à 15 000 euros pour un non classé, 50 % jusqu'à 83 600 euros pour un classé, régime réel souvent plus avantageux, cotisations sociales au-delà de 23 000 euros de recettes, plus la taxe de séjour locale.