Louer en Airbnb à Nice : des règles assouplies, mais encadrées

Nice fut l'une des premières villes de France à encadrer la location touristique. Elle est aussi l'une des premières à désserrer l'étau : les délibérations de juin 2026, appliquées depuis le 1er septembre, ont rouvert des marges que beaucoup de loueurs n'attendaient plus. Voici l'état exact des règles.

Ce qui a changé en juin 2026

Deux lectures possibles : la ville a entendu les propriétaires, ou elle a ajusté un dispositif qui débordait vers les communes voisines. Dans les deux cas, la fenêtre est ouverte, et l'expérience marseillaise rappelle qu'elle peut se refermer à la prochaine délibération. Un projet saisonnier à Nice se construit avec cette réversibilité en tête.

D'où revient Nice : le règlement de décembre 2025 et son contentieux

Pour mesurer l'ampleur du revirement, il faut revenir six mois en arrière. Le 5 décembre 2025, le conseil métropolitain avait adopté un règlement entré en vigueur le 1er janvier 2026, parmi les plus stricts de France :

• 90 jours de location par an pour la résidence principale, la métropole ayant utilisé la faculté d'abaissement ouverte par la loi Le Meur ;
• un quota annuel de 671 autorisations de changement d'usage réparties sur quatre zones, les autres secteurs restant hors quota ;
• des autorisations de 3 ans, non renouvelables, non cessibles et non transférables sur un autre bien, limitées à une par foyer fiscal, avec un guichet de dépôt ouvert uniquement au mois de février.

Le texte a immédiatement été attaqué. Par une ordonnance du 29 janvier 2026, le juge des référés du tribunal administratif de Nice en a suspendu partiellement l'exécution, en tant qu'il retenait les seules résidences principales pour calculer les quotas, un mode de calcul jugé sérieusement contestable. L'affaire a été portée devant le Conseil d'État et, dans l'attente de sa décision, la métropole a suspendu le dépôt des demandes dans les zones à quotas, initialement prévu au 1er février, jusqu'au 31 août 2026. La délibération de juin 2026 est venue rouvrir le jeu par-dessus ce contentieux toujours pendant : quiconque monte un dossier aujourd'hui doit intégrer que le cadre définitif dépendra aussi de la décision du juge.

Résidence principale : 120 jours, sous conditions

Le logement doit être votre résidence principale au sens strict : occupé au moins huit mois par an. Dans cette limite, la location touristique est libre de toute autorisation, mais pas de toute formalité :

• Numéro d'enregistrement à demander à la ville et à faire figurer sur chaque annonce, les plateformes le vérifient.
• Taxe de séjour à collecter et reverser.
• Plafond de 120 jours par année civile, suivi automatiquement par les plateformes, mais votre responsabilité en cas de multi-diffusion.

Et l'étage fiscal national s'applique intégralement : loyers imposables dès le premier euro, transmis au fisc par les plateformes, avec les abattements post-loi Le Meur détaillés dans notre article sur la fiscalité Airbnb.

Résidence secondaire : le quota reste la clé

Pour un bien qui n'est pas votre résidence principale, l'ordre des opérations n'a pas changé :

1. Obtenir l'autorisation temporaire de changement d'usage auprès de la métropole : dans les quatre zones à quotas, les premières demandes se déposent en ligne du 1er septembre à fin décembre 2026 (le 21 décembre selon l'avis au public du 15 août, le 31 selon la FAQ de la Métropole, mieux vaut retenir la date la plus proche), et sont traitées par ordre d'arrivée. L'autorisation dure cinq ans, elle est personnelle, non renouvelable et non cessible.
2. Compenser au-delà du premier logement ou des cinq ans : la compensation, c'est-à-dire la transformation de surfaces d'un autre usage en habitation, s'impose partout dans Nice dès le deuxième logement d'un particulier, au terme de l'autorisation temporaire, et dès le premier logement pour une société de location. La location mixte, qui alterne un étudiant boursier pendant l'année universitaire et des touristes l'été, permet une autorisation sans compensation, hors quotas. Le détail du règlement figure dans notre article sur le changement d'usage à Nice.
3. S'enregistrer et obtenir le numéro à faire figurer sur les annonces, une formalité distincte de l'autorisation de changement d'usage, dont notre article sur le numéro d'enregistrement donne le mode d'emploi.
4. Respecter le DPE minimal : la métropole exige un diagnostic de moins de dix ans, réalisé après le 30 juin 2021, avec une classe comprise entre A et E (A à D à partir de 2034), héritage de la loi Le Meur traité dans notre article sur le DPE.

Taxe de séjour et sanctions : ce qui ne s'est pas assoupli

La taxe de séjour de la métropole Nice Côte d'Azur suit le mécanisme national : un meublé non classé est taxé à 5 % du prix hors taxes de la nuitée par personne, soit 6,70 % avec la taxe additionnelle, dans la limite de 6,43 euros par personne et par nuit, quand un meublé classé relève d'un tarif fixe par catégorie, croissant avec le nombre d'étoiles. S'y ajoute la taxe additionnelle de 34 % instaurée fin 2022 au profit de la Société de la Ligne Nouvelle Provence Côte d'Azur, applicable dans les Alpes-Maritimes depuis 2023. Les tarifs 2026 ont été reconduits à l'identique de 2025, et la métropole annonce des tarifs 2027 identiques ; le barème exact se consulte sur la plateforme de télédéclaration, et notre article sur la taxe de séjour à Nice détaille les calculs. Côté impôts locaux, l'exonération de CFE ne vise que les locaux compris dans votre habitation personnelle : un meublé de tourisme dédié paie la CFE sur sa valeur locative, comme le montre notre article sur la CFE à Nice.

Côté sanctions, l'assouplissement de juin 2026 n'a rien retiré à l'arsenal national : jusqu'à 10 000 euros d'amende administrative pour un défaut de déclaration et 20 000 euros pour une fausse déclaration ou un faux numéro, une amende civile pouvant atteindre 15 000 euros en cas de dépassement du plafond de jours sur une résidence principale (article L. 324-1-1 du code du tourisme, version en vigueur depuis le 20 mai 2026), et jusqu'à 100 000 euros par local avec astreinte de 1 000 euros par jour et par mètre carré pour une location sans autorisation de changement d'usage. Nice dispose d'un service de contrôle dédié qui procède à des vérifications sur le terrain et croise les annonces avec les fichiers d'enregistrement.

Nice contre Marseille : deux stratégies municipales opposées

Le contraste est devenu un cas d'école : Marseille verrouille (90 jours, compensation dès le premier logement, autorisation attachée au local) pendant que Nice rouvre. Pour un investisseur régional, la conséquence est directe : le même projet de meublé touristique peut être irréalisable dans une ville et viable à 40 kilomètres. La réglementation municipale est devenue un critère de choix de la ville d'investissement au même titre que le rendement, et elle se vérifie avant de signer, pas après.

C'est très exactement le type d'arbitrage que nous suivons pour nos clients de la région, règles locales et dossier fiscal ensemble : notre page dédiée à Nice fait le point sur le marché local, notre article sur l'investissement LMNP à Nice sur les quartiers et les rendements, et notre cas pratique d'un T2 niçois en saisonnier chiffre un dossier complet, de la taxe de séjour au régime réel.

Les règles municipales évoluent au fil des délibérations : les informations de cet article sont à jour à sa date de publication, la métropole Nice Côte d'Azur restant la source de référence avant tout projet.

L’essentiel en une image

Tout ce qu’il faut retenir de cet article, résumé en une fiche à enregistrer ou à partager.

Fabien Peduzzi

Responsable marketing et commercial

Une question sur la gestion de votre meublé ? Échangeons 15 minutes pour voir comment on peut vous simplifier tout ça.

Prendre rendez-vous

Vos questions, nos réponses

À lire aussi