Simulateur d'amortissement LMNP (méthode par composants)
Estimez la dotation d'amortissement déductible de votre location meublée au régime réel, ventilée par composants (gros œuvre, façade, installations techniques, agencements, mobilier, travaux), et l'économie d'impôt qu'elle génère chaque année.
Méthode par composants retenue sur la valeur du bâti (prix hors terrain) : gros œuvre 40 % sur 50 ans, façade et étanchéité 10 % sur 25 ans, installations techniques 25 % sur 20 ans, agencements 25 % sur 15 ans. Mobilier amorti sur 7 ans, travaux sur 10 ans. Économie d'impôt estimée à votre tranche + 18,6 % de prélèvements sociaux (taux en vigueur depuis les revenus 2025, LFSS 2026). Ventilations et durées réelles s'établissent bien par bien : c'est notre métier.
Valeur amortissable du bâti—
Gros œuvre (2 %/an)—
Façade et étanchéité—
Installations techniques—
Agencements intérieurs—
Mobilier—
Travaux—
Amortissement déductible par an—
Économie d'impôt annuelle estimée—
Faire établir mon plan d'amortissement
Vos questions sur cet outil
Qu'est-ce que l'amortissement en LMNP au régime réel ? +
C'est la déduction comptable de l'usure de votre bien et de ses équipements. Chaque année, une fraction de la valeur du logement (hors terrain), du mobilier et des travaux vient réduire votre bénéfice imposable, souvent jusqu'à le ramener à zéro. C'est l'avantage central du régime réel face au micro-BIC.
Comment fonctionne la méthode par composants ? +
On ne déduit pas le bien en bloc : on le décompose en éléments qui n'ont pas la même durée de vie (gros œuvre, façade, installations techniques, agencements), chacun amorti sur sa propre durée. C'est la méthode attendue par l'administration et celle qui optimise la déduction sur les premières années. Le mobilier et les travaux suivent leurs propres durées.
L'amortissement peut-il créer un déficit ? +
Non. En LMNP, l'amortissement ne peut pas créer ou aggraver un déficit : il est plafonné au bénéfice restant après déduction des autres charges. La part non utilisée n'est pas perdue, elle se reporte sans limite de durée sur les bénéfices des années suivantes.
Faut-il vraiment sortir la valeur du terrain ? +
Oui, le terrain ne s'use pas : il n'est jamais amortissable. On retient en général une quote-part de 10 à 20 % du prix selon la localisation (davantage sur le littoral où le foncier est cher). Mal ventiler le terrain est l'erreur la plus fréquente et la plus redressée.
Sur combien d'années amortit-on ? +
Selon le composant : environ 50 ans pour le gros œuvre, 20 à 25 ans pour la façade et les installations techniques, 15 ans pour les agencements, 5 à 10 ans pour le mobilier. La dotation reste donc élevée les quinze premières années, puis décroît quand les composants courts arrivent à terme. Nous construisons le plan exact pour chaque bien géré.