Comparateur location nue ou meublée
Comparez l'impôt annuel du même bien loué nu ou meublé, dans les quatre régimes possibles (foncier micro ou réel, meublé micro-BIC ou réel avec amortissement), et voyez ce que le meublé peut vous faire économiser chaque année.
Impôt estimé à votre tranche + 18,6 % de prélèvements sociaux (taux en vigueur depuis les revenus 2025, LFSS 2026). Location nue : micro-foncier (abattement 30 %, sous 15 000 € de loyers annuels) ou réel foncier (charges déduites, sans amortissement). Meublé : micro-BIC (abattement 50 %) ou réel (charges + amortissement estimé forfaitairement à 4,2 % du prix par an). Hypothèses simplifiées, hors déficit foncier et cas particuliers : le vrai arbitrage se chiffre bien par bien.
Loué nu — micro-foncier—
Loué nu — réel foncier—
Meublé — micro-BIC—
Meublé — réel (avec amortissement)—
Ce que le meublé vous fait économiser par an—
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Vos questions sur cet outil
Pourquoi le meublé est-il presque toujours moins taxé que le nu ? +
Parce que le meublé relève des BIC et ouvre l'amortissement du bien, du mobilier et des travaux, que la location nue (revenus fonciers) ne permet pas. Cet amortissement vient effacer une grande partie du loyer imposable, souvent jusqu'à zéro, là où le foncier reste taxé plein pot.
Quand la location nue peut-elle rester intéressante ? +
Quand vous avez d'importants travaux à déduire : le déficit foncier s'impute sur votre revenu global dans certaines limites, un mécanisme que le meublé n'offre pas. C'est le seul cas où le nu peut prendre l'avantage à court terme, et il se vérifie au cas par cas.
Micro ou réel : le simulateur choisit-il le meilleur ? +
Il calcule les quatre régimes et retient automatiquement le moins-disant de chaque camp pour la comparaison finale. En meublé, le réel l'emporte dès que vos charges et l'amortissement dépassent l'abattement de 50 % du micro-BIC, ce qui est fréquent.
Les prélèvements sociaux s'appliquent-ils aux deux ? +
Oui, nu comme meublé, les loyers nets imposables supportent les prélèvements sociaux en plus de votre tranche. Le simulateur les intègre à l'identique dans les deux cas, pour que la comparaison ne porte que sur l'effet du régime.
Ce comparateur suffit-il à décider ? +
Il donne le sens et l'ordre de grandeur. Le passage de nu à meublé implique un changement de régime fiscal, parfois un bail à revoir et une immatriculation : on chiffre l'opération complète avant de basculer, c'est notre métier.