Simulateur de plus-value LMNP (réforme 2025)
Estimez la plus-value imposable et l'impôt à la revente de votre bien LMNP, avec la réintégration des amortissements instaurée par la loi de finances 2025 et les abattements de durée de détention.
Hypothèses : frais d'acquisition au forfait de 7,5 % ; forfait travaux de 15 % appliqué au-delà de 5 ans de détention ; taux de 19 % (impôt) et 17,2 % (prélèvements sociaux) ; abattements légaux de durée de détention ; surtaxe sur les plus-values supérieures à 50 000 € non incluse. Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul (hors exceptions, notamment résidences services). Votre cas réel mérite un calcul signé : c'est notre métier.
Plus-value brute (avec réintégration)—
Dont amortissements réintégrés—
Abattement durée (impôt sur le revenu)—
Abattement durée (prélèvements sociaux)—
Impôt (19 %)—
Prélèvements sociaux (17,2 %)—
Impôt total estimé à la revente—
Faire vérifier mon calcul par un expert
Vos questions sur cet outil
Qu'est-ce qui a changé avec la loi de finances 2025 ? +
Les amortissements déduits pendant la période de location sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value : ils viennent diminuer le prix d'acquisition retenu, ce qui augmente la plus-value imposable. Certaines exceptions existent, notamment pour les résidences services. Notre article sur la plus-value LMNP détaille la réforme.
Quand la plus-value est-elle exonérée ? +
L'abattement pour durée de détention aboutit à une exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention, et de prélèvements sociaux après 30 ans. La résidence principale reste exonérée par nature, mais un bien LMNP n'en est pas une par définition.
Les frais et travaux sont-ils pris en compte ? +
Oui. Les frais d'acquisition (réels ou forfait de 7,5 %) et les travaux (réels sous conditions, ou forfait de 15 % au-delà de 5 ans de détention) majorent le prix d'acquisition et réduisent la plus-value. Le simulateur applique les forfaits.
Ce simulateur remplace-t-il un calcul d'expert-comptable ? +
Non, il donne un ordre de grandeur avec des hypothèses simplifiées (forfaits, pas de surtaxe, pas de cas particuliers). Avant une vente, faites établir le calcul exact : le notaire prélève l'impôt à la signature, mieux vaut le connaître avant.
Qui déclare et paie la plus-value ? +
Le notaire calcule, déclare et prélève l'impôt sur la plus-value au moment de la vente. Votre expert-comptable prépare en amont le montant des amortissements déduits à réintégrer, indispensable depuis la réforme.
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