La réponse courte. Un meublé de tourisme est un logement loué à une clientèle de passage à la journée, à la semaine ou au mois. Depuis la loi Le Meur de novembre 2024, ses avantages micro-BIC ont été réduits (15 000 € et 30 % d'abattement pour le non classé) et les communes disposent de nouveaux pouvoirs de régulation. Le régime réel devient souvent plus intéressant.
Le meublé de tourisme (location saisonnière, Airbnb, gîte) a longtemps été le placement locatif le plus léger fiscalement. La loi Le Meur a rebattu les cartes fin 2024. Entre fiscalité durcie et règles communales mouvantes, voici le cadre complet à connaître avant de louer sur la côte en 2026.
Ce qu'est un meublé de tourisme au sens du code du tourisme
L'article L324-1-1 du Code du tourisme définit les meublés de tourisme comme des villas, appartements ou studios meublés, à l'usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile et qui y séjourne à la journée, à la semaine ou au mois. Un même client ne peut pas y totaliser plus de 90 jours consécutifs sur une année civile.
Trois critères font la différence avec les autres locations : le locataire dispose du logement en jouissance exclusive (ce qui distingue le meublé de tourisme de la chambre d'hôtes, où l'habitant accueille chez lui), il n'y élit pas domicile (ce qui le distingue du bail meublé de résidence principale), et la durée se compte en jours ou en semaines. Une résidence principale louée pendant les vacances entre dans la définition, dans la limite de 120 jours de location par an, un plafond que la commune peut abaisser jusqu'à 90 jours depuis la loi Le Meur.
Ce que la loi Le Meur a changé
La loi du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, a réduit les avantages fiscaux du meublé de tourisme. L'abattement micro-BIC du non classé a été fortement abaissé, avec un plafond de recettes ramené à 15 000 euros et un abattement de 30 %. Celui du classé a été revu à la baisse par rapport à l'ancien régime.
Elle a aussi donné aux communes de nouveaux outils de régulation : quotas, zones réservées, autorisations de changement d'usage, et obligations de déclaration renforcées. Le détail de ces mesures est dans notre article dédié à la loi Le Meur.
Déclaration en mairie et numéro d'enregistrement
Toute mise en location d'un meublé de tourisme se déclare en mairie, selon deux régimes. Dans les communes sans procédure d'enregistrement, une déclaration simple suffit, avec le formulaire cerfa n° 14004. Dans les communes qui l'ont instaurée, la déclaration passe par un téléservice et débouche sur un numéro d'enregistrement de 13 caractères, à reproduire dans toute annonce, plateformes comprises ; la loi Le Meur généralise progressivement ce système à l'ensemble des communes. La procédure pas à pas est détaillée dans notre article sur le numéro d'enregistrement.
S'y ajoute l'immatriculation fiscale de l'activité : le loueur s'inscrit au répertoire Sirene et obtient un SIRET, une démarche gratuite qui conditionne ensuite la déclaration des revenus.
Les sanctions ne sont pas symboliques : jusqu'à 450 euros d'amende pour défaut de déclaration simple, jusqu'à 5 000 euros pour défaut d'enregistrement, et jusqu'à 100 000 euros, assortis d'une astreinte de 1 000 euros par jour et par mètre carré, lorsqu'une autorisation de changement d'usage était requise et n'a pas été obtenue.
Classé ou non classé : un écart qui compte
Le classement en meublé de tourisme (le système d'étoiles) conserve un régime fiscal plus favorable que le non classé, à la fois en taux d'abattement et en plafond.
| Meublé de tourisme classé | Non classé | |
|---|---|---|
| Plafond micro-BIC (2026) | 83 600 € | 15 000 € |
| Abattement micro-BIC | 50 % | 30 % |
| Formalité | Classement par organisme agréé, valable 5 ans | Aucune |
| Taxe de séjour | Tarif fixe selon le nombre d'étoiles | Taxe proportionnelle au prix de la nuitée |
L'écart se prolonge sur la taxe de séjour : le classé bénéficie d'un tarif fixe voté par la commune, quand le non classé subit un pourcentage du prix de la nuitée, souvent plus lourd sur le littoral, comme détaillé dans notre article sur la taxe de séjour en PACA.
Pour beaucoup de loueurs saisonniers, la vraie question devient double : faut-il faire classer son bien, et surtout comment se compare le micro-BIC avec le régime réel, qui ignore ces abattements et amortit le bien ? Le réel sort très souvent gagnant.
Des règles locales, ville par ville
Nice, Cannes, Marseille ou Hyères n'appliquent pas les mêmes contraintes. Numéro d'enregistrement, autorisation préalable de changement d'usage, limitation des jours de location d'une résidence principale, compensation : chaque commune fixe ses règles.
Avant d'investir ou de basculer en saisonnier, il faut vérifier la réglementation de la commune du bien. Nous suivons ces règles en continu, notamment pour Airbnb à Nice, Airbnb à Marseille et dans le Var.
Le DPE entre dans l'équation
La loi Le Meur a ajouté une exigence énergétique. Dans les communes qui soumettent la location touristique à une autorisation de changement d'usage, très répandues en zone tendue, tout nouveau meublé de tourisme doit présenter un diagnostic de performance énergétique classé entre A et E, et la commune peut en exiger la production. À l'horizon 2034, l'ensemble des meublés de tourisme de métropole devra se situer entre les classes A et D, au même rythme que le calendrier imposé au parc locatif classique.
Sur la côte, où beaucoup de communes appliquent le changement d'usage, ce critère devient un point de vérification avant achat : un studio classé F destiné au saisonnier suppose désormais un budget de rénovation avant la première réservation.
Les réflexes du loueur saisonnier
- Vérifier l'obligation d'enregistrement et d'autorisation de sa commune avant la première nuitée.
- Comparer micro-BIC et régime réel avec ses chiffres réels, pas avec des idées reçues.
- Anticiper la CFE et la taxe de séjour dans son calcul de rentabilité.
- Tenir une comptabilité propre : le saisonnier est davantage contrôlé qu'avant la réforme.
Meublé de tourisme et cotisations sociales
Attention à un seuil souvent ignoré : en location de courte durée, des cotisations sociales deviennent dues au-delà de 23 000 euros de recettes annuelles, là où la location meublée de longue durée reste soumise aux seuls prélèvements sociaux. Ce point peut faire basculer la rentabilité d'un bien très loué et mérite d'être chiffré avec la fiscalité Airbnb.
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Vos questions, nos réponses
Qu'est-ce qu'un meublé de tourisme ? +
C'est un logement meublé loué à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile, pour une durée à la journée, à la semaine ou au mois. Il se distingue de la location meublée classique par sa clientèle touristique et par des règles fiscales et communales spécifiques.
Quel est l'abattement micro-BIC d'un meublé de tourisme en 2026 ? +
50 % avec un plafond de 83 600 euros pour un meublé classé, contre 30 % avec un plafond de 15 000 euros pour un non classé, depuis la loi Le Meur. Au-delà, ou sur option, le régime réel s'applique.
Faut-il une autorisation pour louer en meublé de tourisme ? +
Cela dépend de la commune. Beaucoup imposent un numéro d'enregistrement, et certaines une autorisation de changement d'usage, en particulier pour les résidences secondaires en zone tendue. Il faut vérifier la règle locale avant de louer.
Vaut-il mieux le micro-BIC ou le réel en meublé de tourisme ? +
Depuis la baisse des abattements, le régime réel est souvent plus avantageux, car il déduit les charges et amortit le bien. Le calcul dépend de vos loyers, charges et crédit : il se chiffre au cas par cas.
Le classement en meublé de tourisme est-il obligatoire ? +
Non, il est facultatif. Mais il ouvre droit à un abattement et à un plafond plus élevés au micro-BIC, et il peut être valorisé commercialement. Son intérêt se compare toujours avec le régime réel.
Le meublé de tourisme paie-t-il des cotisations sociales ? +
Oui, au-delà de 23 000 euros de recettes annuelles en location de courte durée, des cotisations sociales sont dues. En dessous, la location supporte les seuls prélèvements sociaux.