Expert-comptable LMNP à Marseille 16e

Le marché du meublé dans le 16e

À 2 738 €/m² de médiane en 2024, le 16e arrondissement se situe dans la moyenne marseillaise. C'est un paramètre direct de votre rentabilité : le prix d'achat fixe le loyer imposable à neutraliser, et donc l'intérêt du régime réel et de l'amortissement.

Principaux quartiers couverts :

Le marché locatif du 16e en chiffres

L'observatoire local des loyers ne publie pas une valeur unique par arrondissement : il découpe Marseille en zones de niveaux de loyers. Les zones 1 à 8 de l'observatoire, qui couvrent le 16e, affichent des loyers médians de 11,2 à 15,9 €/m² hors charges en 2024, pour des logements loués vides. Croisé avec le prix médian DVF de 2 738 €/m², cela donne un rendement brut de 4,9 à 7,0 % selon le quartier (formule : loyer mensuel au m² x 12, divisé par le prix au m²). À l'échelle de la ville, le loyer médian ressort à 12,8 €/m² et le prix repère à 3 057 €/m², soit un rendement brut de 5,0 % : le 16e se situe donc autour de ce repère, avec des écarts marqués selon le quartier.

Pour comparer avec ses voisins directs, voyez nos pages sur le 15e, le 14e, le 2e, ou revenez à la page Marseille pour la vue d'ensemble des seize arrondissements. Notre guide pour investir en LMNP à Marseille détaille la méthode complète.

Qui loue dans le 16e

Le 16e arrondissement est le plus petit marché de Marseille : L'Estaque, Saint-Henri, Saint-André et Les Riaux, entre le massif de la Nerthe et les bassins du grand port. L'Estaque, village de pêcheurs peint par Cézanne et Braque, garde une identité forte et une gare TER qui met Saint-Charles à une dizaine de minutes. Les locataires sont des actifs du port et des environs, et des familles attachées au village.

Le parc locatif est étroit : maisons de village, petits immeubles, peu de programmes neufs. L'offre rare protège les loyers, mais elle limite aussi le choix des biens à l'achat. L'été, la façade littorale de L'Estaque attire une clientèle touristique qui alimente quelques meublés saisonniers.

Pour voir ce que ce profil de locataires change à la fiscalité, notre cas pratique d'amortissement LMNP à Marseille déroule les chiffres sur un bien réel.

Location courte durée dans le 16e

Le cadre est le même dans tout Marseille : le règlement adopté par la métropole Aix-Marseille-Provence le 27 février 2025 impose l'enregistrement de chaque meublé de tourisme et soumet la location courte durée d'une résidence secondaire à une autorisation de changement d'usage avec compensation, c'est-à-dire la transformation d'une surface équivalente en logement. La résidence principale reste louable en courte durée dans la limite de 90 jours par an. Il n'existe donc pas de règle propre au 16e : ce qui change d'un arrondissement à l'autre, c'est la demande touristique.

Dans le 16e, la pression touristique est modérée et saisonnière, concentrée sur L'Estaque l'été : quelques meublés de tourisme y fonctionnent bien de juin à septembre. Le reste de l'année, la demande retombe, ce qui plaide pour un usage mixte calculé ou une location à l'année.

Avant de vous lancer, notre article louer en Airbnb à Marseille passe en revue les obligations et la fiscalité du meublé de tourisme.

Optimiser votre LMNP dans le 16e

Notre travail : transformer ce contexte local en stratégie fiscale. On isole correctement la part de terrain non amortissable, on bâtit le plan d'amortissement par composants, et on arbitre entre location meublée longue durée, meublé de tourisme et para-hôtellerie selon votre bien. Objectif : ramener vos loyers imposables vers le minimum légal, année après année.

Estimez l'impact chiffré avec nos outils gratuits : amortissement, rendement net d'impôt, et le Baromètre LMNP PACA pour comparer avec les autres villes de la région.

Ce que le cabinet voit sur le 16e

Le 16e est un marché étroit : 82 ventes d'appartements en 2024, la médiane de prix y est donc fragile et sensible à la composition des ventes. Nous raisonnons à partir de biens comparables réels, pas de la seule statistique d'arrondissement.

Les maisons de village de L'Estaque et de Saint-Henri portent une part de terrain importante à isoler au bilan : l'amortissement se construit sur la valeur du bâti, et la ventilation doit être défendable.

Le saisonnier estival de L'Estaque obéit aux mêmes règles métropolitaines que le centre-ville : enregistrement, et compensation si le bien est une résidence secondaire. Sur trois mois de vraie saison, l'usage mixte se calcule avant de s'improviser.

Chaque dossier a ses particularités : le plus simple est d'en parler. Prenez rendez-vous, le premier échange est gratuit.