La réponse courte. Sur ce dossier type, la base amortissable atteint environ 219 000 € une fois le terrain écarté, et génère près de 10 800 € d'amortissements par an les premières années. Résultat : un revenu locatif de 9 360 € par an totalement défiscalisé, contre environ 2 270 € d'impôt annuel au micro-BIC. Voici le calcul, ligne par ligne.
Les chiffres génériques ne montrent jamais comment un dossier se construit réellement. Prenons donc un cas complet, représentatif de ce que nous traitons au cabinet, et déroulons-le comme le ferait votre liasse fiscale. Les hypothèses sont volontairement ordinaires : pas d'optimisation exotique, uniquement l'application correcte des règles du régime réel.
Le dossier de départ
Un investisseur achète un T2 de 45 m² dans le 5e arrondissement de Marseille, destiné à la location meublée longue durée :
| Poste | Montant |
|---|---|
| Prix d'achat | 180 000 € |
| Frais d'acquisition (notaire, garantie) | 14 400 € |
| Travaux de rénovation (électricité, salle d'eau, cuisine) | 40 000 € |
| Mobilier et équipements | 15 000 € |
| Loyer prévu (hors charges) | 780 €/mois, soit 9 360 €/an |
Première décision structurante : le régime fiscal. Au micro-BIC, l'abattement de 50 % laisserait 4 680 € imposables chaque année, soit environ 2 270 € d'impôt et de prélèvements sociaux à une tranche de 30 %. Voyons ce que donne le réel.
Étape 1 : isoler le terrain
Le terrain ne s'amortit jamais. Avant tout calcul, une quote-part du prix d'achat doit lui être affectée, et elle doit être défendable en cas de contrôle : elle dépend de la valeur du foncier local, très variable d'un arrondissement marseillais à l'autre.
Pour un appartement en copropriété dans ce secteur, nous retenons 20 % :
| Montant | |
|---|---|
| Prix d'achat | 180 000 € |
| Quote-part terrain (20 %) | 36 000 € (jamais amortie) |
| Bâti amortissable | 144 000 € |
Une quote-part fantaisiste de 5 % gonflerait l'amortissement à court terme et fragiliserait tout le dossier : c'est l'un des premiers points que regarde l'administration.
Étape 2 : décomposer le bâti par composants
Le bâti ne s'amortit pas en bloc : chaque composant suit sa propre durée d'usage. Voici la décomposition retenue sur ce dossier :
| Composant | Part du bâti | Base | Durée | Amortissement/an |
|---|---|---|---|---|
| Gros œuvre (structure) | 50 % | 72 000 € | 50 ans | 1 440 € |
| Façade, toiture, étanchéité | 15 % | 21 600 € | 25 ans | 864 € |
| Installations techniques | 20 % | 28 800 € | 18 ans | 1 600 € |
| Agencements intérieurs | 15 % | 21 600 € | 12 ans | 1 800 € |
| Total bâti | 100 % | 144 000 € | 5 704 € |
Étape 3 : les travaux, le mobilier et les frais
- Les 40 000 € de travaux créent un actif durable (rénovation lourde) : ils s'immobilisent et s'amortissent, ici sur 15 ans, soit 2 667 € par an. Un simple rafraîchissement (peintures) serait au contraire passé en charge l'année du paiement : la frontière entre les deux est détaillée dans notre article sur les charges déductibles.
- Les 15 000 € de mobilier s'amortissent sur 7 ans, soit 2 143 € par an. Les petits équipements d'environ 500 € HT ou moins peuvent passer directement en charge.
- Les 14 400 € de frais d'acquisition se traitent au choix : en charge la première année, ou immobilisés et amortis avec le bien. Sur ce dossier, nous les immobilisons, soit environ 290 € par an : les loyers de première année ne suffiraient pas à absorber une charge immédiate en plus du reste.
Le total, et ce qu'il change
| Source d'amortissement | Par an |
|---|---|
| Bâti décomposé | 5 704 € |
| Travaux | 2 667 € |
| Mobilier | 2 143 € |
| Frais d'acquisition immobilisés | 290 € |
| Total | 10 804 € |
Face à ces amortissements, le compte d'exploitation de l'année type : 9 360 € de loyers, environ 5 900 € de charges réelles (intérêts d'emprunt, copropriété non récupérable, taxe foncière, assurances, CFE, honoraires de comptabilité). Reste 3 460 € de résultat avant amortissements.
C'est ici qu'intervient l'article 39 C du CGI : l'amortissement ne peut pas créer de déficit. Sur les 10 804 € disponibles, seuls 3 460 € sont déduits cette année, ce qui ramène le résultat imposable à zéro. Les 7 344 € restants ne sont pas perdus : ils se mettent en réserve et se reportent sans limite de durée, prêts à absorber les loyers des années suivantes, y compris quand les intérêts d'emprunt diminueront.
Bilan annuel comparé :
| Micro-BIC | Régime réel | |
|---|---|---|
| Base imposable | 4 680 € | 0 € |
| Impôt + prélèvements sociaux (TMI 30 % + 18,6 %) | ≈ 2 274 € | 0 € |
| Réserve d'amortissements constituée | sans objet | 7 344 €/an |
Environ 2 270 € d'économie chaque année, sur un dossier sans aucune particularité.
Le point revente, depuis la réforme 2025
Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements réellement déduits se réintègrent dans le calcul de la plus-value à la revente. Sur ce dossier, ce sont les 3 460 € déduits chaque année qui minoreront le prix d'acquisition retenu, pas la réserve non utilisée. Après 10 ans, environ 34 600 € seraient réintégrés : un paramètre à poser dès l'achat dans le calcul de l'horizon de détention, et qui ne remet pas en cause l'intérêt du réel sur ce profil.
Chaque dossier a ses propres proportions : quote-part terrain, état du bien, niveau d'emprunt. Si vous voulez le même calcul avec vos chiffres, prenez rendez-vous ou commencez par notre simulateur micro-BIC ou réel.
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Vos questions, nos réponses
Une quote-part terrain de 20 % est-elle toujours la bonne ? +
Non, c'est une valeur d'usage pour un appartement en copropriété dans ce secteur marseillais. Elle peut être plus faible pour un étage élevé en immeuble dense, et nettement plus forte pour une maison. Elle doit refléter la valeur réelle du foncier local et se justifier.
Pourquoi les travaux ne passent-ils pas en charge, ce serait plus rapide ? +
Une rénovation lourde crée un actif durable : elle s'immobilise et s'amortit. Seuls l'entretien et les réparations courantes passent en charge l'année du paiement. Requalifier 40 000 € de rénovation en charge est un motif de redressement classique.
Que devient la réserve de 7 344 € par an ? +
Elle se reporte sans limite de durée et s'impute automatiquement dès que le résultat avant amortissements augmente : hausse de loyers, baisse des intérêts d'emprunt, fin de crédit. Elle doit être suivie d'année en année dans la liasse.
Le résultat peut-il rester à zéro longtemps ? +
Sur ce dossier, oui : entre la réserve constituée et les amortissements courants, le résultat imposable reste nul pendant de nombreuses années dans la plupart des scénarios réalistes de loyers et de charges.
Ce calcul vaut-il pour un meublé de tourisme à Marseille ? +
La mécanique d'amortissement est identique, mais Marseille encadre fortement la location courte durée (enregistrement, plafond de 90 jours en résidence principale, compensation). Voir notre article sur les règles Airbnb à Marseille.