Immobilier PACA à l'entrée 2026 : le marché est déjà reparti

On a beaucoup parlé du « retournement » de l'immobilier. En PACA, la donnée officielle raconte autre chose : après le boom de 2021-2023 (+11,2 % en deux ans), 2024 a bien marqué un trou d'air (-2,1 %), mais 2025 a effacé ce recul. Onze des treize marchés que nous suivons sont repartis à la hausse, et huit dépassent déjà leur ancien sommet. Et à l'entrée 2026, la donnée la plus fraîche ne montre pas une rechute, mais une stabilisation tout en haut du cycle.

1. Le trou d'air de 2024 s'est refermé en 2025

Le plus frappant : les villes qui avaient le plus décroché en 2024 sont celles qui rebondissent le plus fort en 2025. Martigues avait perdu près de 8 % en 2024, elle reprend +11,1 % et signe un record. La Seyne, Avignon, Marseille effacent aussi leur recul. Sur la Côte d'Azur, Nice et Antibes n'avaient même pas vraiment corrigé et continuent leur ascension (Nice à 4 850 €/m²).

Deux exceptions qui n'infirment pas la tendance : Cannes souffle légèrement après un très long rallye (−0,7 % en 2025, à 5 676 €/m² tout de même), et Aubagne est la seule à prolonger sa baisse (−1,7 %). Partout ailleurs, le marché a repris sa marche en avant.

Le marché ville par ville (prix/m², data DVF 2021-2025)

Le dernier signal disponible va dans le même sens : à l'été 2026, l'indice d'estimation MeilleursAgents situe le prix médian de ces marchés autour de 3 532 €/m², marché toujours tendu. À lire comme une tendance, pas comme un niveau : une estimation d'indice se place structurellement au-dessus des médianes de ventes réelles DVF, les deux ne se comparent pas colonne à colonne.

2. L'effet ciseau : la fenêtre de rendement se referme

Le rendement suit mécaniquement les prix, à loyer donné. Pendant le boom, il s'est comprimé partout (à Marseille, de 7,0 % en 2021 à 6,4 % en 2023). Le trou d'air de 2024 l'a brièvement rouvert là où les prix baissaient (Martigues remontait à 7,9 %, Avignon à 6,9 %). Mais le rebond de 2025 referme cette parenthèse : Martigues redescend à 7,1 %, Marseille à 6,3 %.

Autrement dit, la fenêtre d'achat de 2024, celle où le prix avait cédé sans que le loyer bouge, s'est en grande partie refermée en un an. Sur la Côte d'Azur, le sujet ne s'est même jamais posé : Cannes plafonne à 4,4 % et Antibes à 3,7 %, des niveaux purement patrimoniaux.

3. Et en 2026 : la stabilisation en haut de cycle

Le rebond de 2025 ne s'est pas transformé en nouvelle flambée. Au premier trimestre 2026, l'INSEE mesure des prix de logements anciens stables en province (0,0 % sur le trimestre, +0,3 % sur un an pour les appartements), la seule hausse venant d'Île-de-France. Après le trou d'air de 2024 et le rattrapage de 2025, le marché se pose, tout en haut du cycle.

Les estimations de marché confirment ce plateau : à l'été 2026, l'indice MeilleursAgents situe la région autour de 3 532 €/m² (colonne « Est. 2026 » du tableau), sans décrochage ni envolée. Les prix ne baissent plus, ils ne s'emballent plus, ils restent élevés.

Pour l'investisseur, la conclusion est nette : ne comptez plus sur une baisse des prix pour faire votre rendement. Le point d'entrée avantageux de 2024 s'est refermé dès 2025, et 2026 confirme le haut niveau. Le rendement se gagnera sur le choix du secteur et sur l'optimisation fiscale, pas sur le timing du cycle.

4. Annexe : le rendement par ville en 2026 (46 communes)

Complément à l'analyse dans le temps : le classement de 46 communes de PACA par rendement locatif meublé sur leur meilleur secteur, relevé en 2026. Méthodologie distincte (point ponctuel, meilleur quartier de la ville).