Airbnb dans le Var : règles à Hyères, Fréjus, Saint-Tropez

Le littoral varois concentre l'une des plus fortes densités de meublés de tourisme de France, de la rade d'Hyères au golfe de Saint-Tropez. Longtemps, il a vécu avec des règles légères. La loi Le Meur et la généralisation de l'enregistrement ont changé la donne : voici ce qui s'applique désormais.

Le socle commun à toutes les communes du Var

Quatre règles valent partout, quelle que soit la taille de la commune :

1. Le numéro d'enregistrement : la déclaration simple en mairie laisse place à l'enregistrement généralisé, avec un numéro à 13 chiffres à faire figurer sur chaque annonce. Les communes du littoral l'exigeaient déjà pour la plupart ; le téléservice national achève de couvrir les autres en 2026.
2. La résidence principale se loue au maximum 120 jours par an, plafond que chaque commune peut abaisser jusqu'à 90 jours par délibération, comme l'a fait Marseille.
3. Le DPE minimal de classe E pour toute nouvelle autorisation de location touristique dans les communes à changement d'usage, héritage de la loi Le Meur détaillé dans notre article sur le DPE.
4. La taxe de séjour, collectée et télédéclarée : le Var fonctionne par plateformes intercommunales, et les contrôles de cohérence avec les annonces en ligne se sont industrialisés.

Commune par commune : les points d'attention

Le point commun de tous ces marchés : la règle applicable est celle de la commune du bien, au jour de la mise en location. Une veille annuelle avant la saison fait partie de la gestion normale d'un meublé de tourisme varois ; c'est un suivi que nous assurons pour nos clients du département, de Hyères à Fréjus en passant par Toulon.

Toulon, Hyères, La Garde : le régime de la métropole TPM

Les douze communes de Toulon Provence Méditerranée, dont Toulon, Hyères, La Garde, La Seyne-sur-Mer ou Six-Fours, partagent le même circuit administratif : la déclaration des meublés passe par le module Declaloc adossé à la plateforme de taxe de séjour de la métropole, qui délivre le numéro à reporter sur les annonces. Côté taxe de séjour, un hébergement non classé y est taxé à 5 % du coût hors taxes de la nuitée, avec un plafond de 3,09 euros par personne et par nuit, avant application des taxes additionnelles : 10 % pour le département du Var et 34 % pour la Société de la Ligne Nouvelle Provence Côte d'Azur, en vigueur depuis 2023. Un meublé classé bascule sur un tarif fixe par catégorie, souvent plus favorable sur les nuitées chères. Le cas particulier de la presqu'île de Giens et de Porquerolles, où la pression estivale est maximale, est traité dans notre article sur Airbnb à Hyères et Porquerolles.

Fréjus et Saint-Raphaël : l'Estérel sous télédéclaration

Fréjus gère sa propre plateforme de télédéclaration : les non classés y sont taxés à 5 % du coût de la nuitée, plafonnés à 4,30 euros par personne avant taxes additionnelles (les mêmes 10 % et 34 % que dans le reste du département), et la déclaration exige le SIRET du loueur, un rappel utile de ce que l'activité saisonnière est bien une activité immatriculée. Le marché de l'Estérel, l'un des plus profonds du Var, se prête aussi à des stratégies de longue durée : notre article sur l'investissement LMNP à Fréjus et Saint-Raphaël compare les deux approches.

Saint-Tropez et le golfe : vérification en mairie obligatoire

La presqu'île concentre une pénurie chronique de logements pour les saisonniers et des règles qui bougent d'une saison à l'autre. La loi Le Meur donne à chaque commune les moyens d'instaurer changement d'usage, quotas et plafonds abaissés, et les communes du golfe s'en saisissent à des rythmes différents : aucun tableau publié ne remplace un passage par le service urbanisme de la mairie concernée avant d'engager un projet. Le guide pratique national de la réglementation des meublés de tourisme, publié par le ministère chargé du logement, donne le cadre commun ; la règle locale du moment, elle, se confirme à la source.

Saisonnalité varoise : l'arbitrage saisonnier contre annuel

Le Var vit sur une saison courte et intense : l'essentiel des nuitées se concentre de juin à septembre, avec des pointes de prix en juillet-août et des ailes de saison (mai, juin, septembre) qui font souvent la différence de rentabilité entre deux biens comparables. L'hiver, la demande touristique s'effondre hors événements ponctuels, et un meublé dédié à la courte durée reste vide six à huit mois par an dans la plupart des communes.

Cette saisonnalité structure l'arbitrage central du bailleur varois : un saisonnier bien placé peut encaisser en quatre mois l'équivalent d'une année de location classique, au prix d'une gestion intensive, d'une taxe de séjour à administrer et d'un risque réglementaire croissant ; une location meublée à l'année, sur Toulon, Hyères ou Fréjus où la demande résidentielle et étudiante existe, lisse les revenus et simplifie tout le reste. Entre les deux, la stratégie mixte (location étudiante ou bail mobilité d'octobre à mai, saisonnier l'été) capte le meilleur des deux calendriers, à condition de déclarer proprement chaque activité. Notre cas pratique d'un gîte varois chiffre ce type d'arbitrage sur un dossier réel.

La fiscalité du saisonnier varois, en trois arbitrages

Les règles locales encadrent le droit de louer ; la rentabilité se joue ensuite sur trois choix fiscaux :

• Micro ou réel : avec 30 % d'abattement plafonné à 15 000 euros pour un non classé, la plupart des saisonniers du littoral dépassent le micro ou y perdent. Le régime réel avec amortissement gagne dans la grande majorité des dossiers.
• Classer ou non : sur des nuitées varoises, le classement en étoiles se rembourse en général dès la première saison.
• Surveiller les 23 000 euros : au-delà, les cotisations sociales des indépendants remplacent les prélèvements sociaux, un cap vite franchi par un bien en front de mer, comme expliqué dans notre article sur la fiscalité Airbnb.

Les règles municipales évoluent à chaque conseil : les informations de cet article sont à jour à sa date de publication, et la mairie de la commune du bien reste la source de référence.

L’essentiel en une image

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Fabien Peduzzi

Responsable marketing et commercial

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