La réponse courte. Pour être légalement « meublé », un logement loué en résidence principale doit contenir les 11 équipements listés par le décret n° 2015-981 : literie avec couette ou couverture, dispositif d'occultation dans les chambres, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec compartiment congélation, vaisselle en nombre suffisant, ustensiles de cuisine, table et sièges, étagères de rangement, luminaires, et matériel d'entretien ménager. Un logement incomplet risque la requalification du bail en location nue, fiscalité comprise.
Cette liste paraît anecdotique : elle est en réalité le socle juridique de tout votre statut fiscal. Sans elle, pas de bail meublé valable, et sans bail meublé, pas de LMNP.
La liste officielle, pièce par pièce
| Équipement obligatoire | Le détail qui compte |
|---|---|
| Literie avec couette ou couverture | Le lit ET la couette : un matelas seul ne suffit pas |
| Dispositif d'occultation des fenêtres | Dans les pièces à dormir : volets, rideaux occultants ou stores |
| Plaques de cuisson | Au moins deux feux en pratique pour un logement familial |
| Four ou four à micro-ondes | L'un des deux suffit |
| Réfrigérateur avec compartiment congélation | Congélateur ou compartiment à -6 °C au minimum |
| Vaisselle en nombre suffisant | Rapporté au nombre d'occupants prévus par le bail |
| Ustensiles de cuisine | Casseroles, poêle, de quoi cuisiner réellement |
| Table et sièges | En nombre cohérent avec la capacité du logement |
| Étagères de rangement | Placards, commode ou étagères |
| Luminaires | Dans chaque pièce |
| Matériel d'entretien ménager | Adapté au logement : aspirateur s'il y a de la moquette, balai et serpillière pour du carrelage |
La règle d'interprétation des tribunaux est constante : le locataire doit pouvoir vivre normalement avec ses seuls effets personnels. La liste est un minimum, pas un objectif.
Ce que le texte dit exactement, et ce qu'il ne dit pas
Le décret est plus laconique que les checklists qui circulent, et ces silences sont la source des litiges. Poste par poste, voici la lettre du texte et les pièges d'interprétation :
- « Literie comprenant couette ou couverture » : le texte impose l'ensemble lit, matelas et couette ou couverture. Il ne cite ni les draps ni les oreillers ; les fournir relève du confort attendu, pas de l'obligation, mais un juge apprécie l'ensemble au regard de la capacité à y dormir normalement.
- « Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher » : l'obligation ne vise que les pièces où l'on dort, séjour avec canapé-lit compris si le bail y prévoit un couchage. Volets, stores ou rideaux réellement occultants font l'affaire ; un voilage non.
- « Plaques de cuisson » : le pluriel du texte est le seul indice, aucun nombre de feux n'est fixé. Une plaque unique dans un studio se défend ; dans un T3 familial, l'équipement doit rester cohérent avec le nombre d'occupants prévu au bail, c'est le critère que retiennent les juges.
- « Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à − 6 °C » : le combiné n'est pas obligatoire, le compartiment freezer suffit. Un réfrigérateur « tout utile » sans aucun compartiment de congélation, en revanche, ne remplit pas la condition.
- « Vaisselle nécessaire à la prise des repas » et « ustensiles de cuisine » : aucun inventaire type dans le décret. La jauge est fonctionnelle : le locataire doit pouvoir cuisiner et manger sans rien apporter, pour le nombre d'occupants du bail.
- « Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement » : le mot « adapté » fait tout le travail : aspirateur si moquette, balai et serpillière si carrelage. Fournir l'un quand il fallait l'autre ne coche pas la case.
En cas de doute, la question à se poser reste celle du juge : un locataire arrivant avec ses seules valises peut-il dormir, cuisiner, manger et entretenir le logement le premier soir ?
Ce que risque un logement incomplet
- La requalification du bail en location nue : durée de trois ans au lieu d'un, préavis locataire allongé, dépôt de garantie ramené à un mois, et surtout bascule des revenus en foncier, avec la perte du régime BIC et de l'amortissement. Service-public.fr le dit sans détour : le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection, qui a le pouvoir de requalifier le bail meublé en bail de logement vide si la liste des meubles n'est pas respectée. Le juge se fonde sur l'état réel du logement à l'entrée, d'où le poids de l'inventaire signé.
- Un levier pour le locataire en conflit : l'équipement manquant est l'argument classique dans un litige de dépôt de garantie ou de congé contesté.
- Un risque fiscal en cascade : une requalification en nu remet en cause le statut LMNP lui-même, déclarations passées comprises.
La protection est simple et coûte une heure : un inventaire détaillé et chiffré, signé à l'entrée avec l'état des lieux du meublé, photos à l'appui. C'est l'un des documents que la plateforme incluse dans notre accompagnement génère et archive systématiquement. Pour caler l'ensemble des documents et vérifications du jour J, notre checklist d'entrée du locataire déroule la séquence complète.
Au-delà du minimum : ce qui loue plus vite
Le décret fixe le plancher légal ; le marché, lui, a ses standards. Trois ajouts changent la vitesse de location d'un meublé, pour un budget modeste : une connexion internet opérationnelle dès l'entrée (premier critère de tri des étudiants et jeunes actifs), un lave-linge (ou l'accès à une buanderie), et un couchage de qualité, l'élément le plus cité dans les avis des locataires comme des voyageurs. En meublé de tourisme, l'équipement pèse directement sur le classement en étoiles et sur les notes des plateformes.
Côté fiscalité, tout ce mobilier s'amortit au régime réel, généralement sur 5 à 10 ans, et le petit équipement peut passer directement en charges : meubler correctement coûte moins cher qu'il n'y paraît après impôt.
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Vos questions, nos réponses
Quelle est la liste des meubles obligatoires en location meublée ? +
Les 11 équipements du décret n° 2015-981 : literie avec couette ou couverture, occultation des fenêtres dans les chambres, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec compartiment congélation, vaisselle, ustensiles de cuisine, table et sièges, rangements, luminaires et matériel d'entretien ménager.
Que se passe-t-il s'il manque un équipement ? +
Le locataire peut demander la requalification du bail en location nue : durée de trois ans, préavis et fiscalité de la location vide. Le juge apprécie l'équipement réel du logement à l'entrée, l'inventaire signé faisant preuve.
Un lave-linge ou une télévision sont-ils obligatoires ? +
Non, ils ne figurent pas dans le décret. Ils font en revanche partie des standards attendus par le marché : leur absence ralentit la location, et leur présence s'amortit fiscalement comme le reste du mobilier.
La liste s'applique-t-elle à la location saisonnière ? +
Le décret vise le bail meublé de résidence principale. En meublé de tourisme, l'équipement relève du classement en étoiles et des attentes des plateformes, avec des grilles plus exigeantes que le décret.
Faut-il fournir la vaisselle pour combien de personnes ? +
En nombre suffisant pour les occupants prévus au bail : quatre couverts complets pour un T2 destiné à un couple, davantage pour un logement familial. La cohérence avec la capacité du logement est le critère.
Comment prouver que le logement était correctement meublé ? +
Par l'inventaire détaillé et chiffré signé à l'entrée, annexé au bail, avec photos datées. Ce document tranche la quasi-totalité des litiges, dans un sens comme dans l'autre.