La réponse courte. Pour être légalement « meublé », un logement loué en résidence principale doit contenir les 11 équipements listés par le décret n° 2015-981 : literie avec couette ou couverture, dispositif d'occultation dans les chambres, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec compartiment congélation, vaisselle en nombre suffisant, ustensiles de cuisine, table et sièges, étagères de rangement, luminaires, et matériel d'entretien ménager. Un logement incomplet risque la requalification du bail en location nue, fiscalité comprise.
Cette liste paraît anecdotique : elle est en réalité le socle juridique de tout votre statut fiscal. Sans elle, pas de bail meublé valable, et sans bail meublé, pas de LMNP.
La liste officielle, pièce par pièce
| Équipement obligatoire | Le détail qui compte |
|---|---|
| Literie avec couette ou couverture | Le lit ET la couette : un matelas seul ne suffit pas |
| Dispositif d'occultation des fenêtres | Dans les pièces à dormir : volets, rideaux occultants ou stores |
| Plaques de cuisson | Au moins deux feux en pratique pour un logement familial |
| Four ou four à micro-ondes | L'un des deux suffit |
| Réfrigérateur avec compartiment congélation | Congélateur ou compartiment à -6 °C au minimum |
| Vaisselle en nombre suffisant | Rapporté au nombre d'occupants prévus par le bail |
| Ustensiles de cuisine | Casseroles, poêle, de quoi cuisiner réellement |
| Table et sièges | En nombre cohérent avec la capacité du logement |
| Étagères de rangement | Placards, commode ou étagères |
| Luminaires | Dans chaque pièce |
| Matériel d'entretien ménager | Adapté au logement : aspirateur s'il y a de la moquette, balai et serpillière pour du carrelage |
La règle d'interprétation des tribunaux est constante : le locataire doit pouvoir vivre normalement avec ses seuls effets personnels. La liste est un minimum, pas un objectif.
Ce que risque un logement incomplet
- La requalification du bail en location nue : durée de trois ans au lieu d'un, préavis locataire allongé, dépôt de garantie ramené à un mois, et surtout bascule des revenus en foncier, avec la perte du régime BIC et de l'amortissement. Le juge se fonde sur l'état réel du logement à l'entrée, d'où le poids de l'inventaire signé.
- Un levier pour le locataire en conflit : l'équipement manquant est l'argument classique dans un litige de dépôt de garantie ou de congé contesté.
- Un risque fiscal en cascade : une requalification en nu remet en cause le statut LMNP lui-même, déclarations passées comprises.
La protection est simple et coûte une heure : un inventaire détaillé et chiffré, signé à l'entrée avec l'état des lieux, photos à l'appui. C'est l'un des documents que la plateforme incluse dans notre accompagnement génère et archive systématiquement.
Au-delà du minimum : ce qui loue plus vite
Le décret fixe le plancher légal ; le marché, lui, a ses standards. Trois ajouts changent la vitesse de location d'un meublé, pour un budget modeste : une connexion internet opérationnelle dès l'entrée (premier critère de tri des étudiants et jeunes actifs), un lave-linge (ou l'accès à une buanderie), et un couchage de qualité, l'élément le plus cité dans les avis des locataires comme des voyageurs. En meublé de tourisme, l'équipement pèse directement sur le classement en étoiles et sur les notes des plateformes.
Côté fiscalité, tout ce mobilier s'amortit au régime réel, généralement sur 5 à 10 ans, et le petit équipement peut passer directement en charges : meubler correctement coûte moins cher qu'il n'y paraît après impôt.
Vos questions, nos réponses
Quelle est la liste des meubles obligatoires en location meublée ? +
Les 11 équipements du décret n° 2015-981 : literie avec couette ou couverture, occultation des fenêtres dans les chambres, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec compartiment congélation, vaisselle, ustensiles de cuisine, table et sièges, rangements, luminaires et matériel d'entretien ménager.
Que se passe-t-il s'il manque un équipement ? +
Le locataire peut demander la requalification du bail en location nue : durée de trois ans, préavis et fiscalité de la location vide. Le juge apprécie l'équipement réel du logement à l'entrée, l'inventaire signé faisant preuve.
Un lave-linge ou une télévision sont-ils obligatoires ? +
Non, ils ne figurent pas dans le décret. Ils font en revanche partie des standards attendus par le marché : leur absence ralentit la location, et leur présence s'amortit fiscalement comme le reste du mobilier.
La liste s'applique-t-elle à la location saisonnière ? +
Le décret vise le bail meublé de résidence principale. En meublé de tourisme, l'équipement relève du classement en étoiles et des attentes des plateformes, avec des grilles plus exigeantes que le décret.
Faut-il fournir la vaisselle pour combien de personnes ? +
En nombre suffisant pour les occupants prévus au bail : quatre couverts complets pour un T2 destiné à un couple, davantage pour un logement familial. La cohérence avec la capacité du logement est le critère.
Comment prouver que le logement était correctement meublé ? +
Par l'inventaire détaillé et chiffré signé à l'entrée, annexé au bail, avec photos datées. Ce document tranche la quasi-totalité des litiges, dans un sens comme dans l'autre.