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Fabien Peduzzi · Responsable marketing et commercial

Suit Nice, Cannes et les Alpes-Maritimes. Premier contact, mise en place du dossier et suivi au quotidien.

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Le marché LMNP à Toulon

Toulon est le rendement le plus solide des grandes villes de la région : des prix d'entrée encore accessibles, 55 % de locataires, 10 500 étudiants et le premier port militaire d'Europe, qui fait vivre environ 23 000 personnes. Le tri se fait quartier par quartier.

Prix au m² à Toulon, évolution 2021-2025+13 % sur 5 ans
2 411
2021
2 545
2022
2 678
2023
2 633
2024
2 713
2025

Prix médian des ventes d'appartements. Source : base DVF (data.gouv.fr), 2021-2025. Voir le Baromètre PACA complet.

Prix appartements3 287 €/ m² · de 1 884 à 5 903 €
Saint-Jean-du-Var7-8 %les meilleurs rendements bruts
Loyer meublé13-18 €/ m² · +10 à 25 % vs nu
Encadrement des loyersNonloyer libre

Le rendement réel, quartier par quartier

Prix au m² croisé avec les loyers meublés observés, rendements bruts estimés par les bases spécialisées (relevés 2026).

Rendement brut par quartierÉdition 2026
Saint-Jean-du-Var, Saint-Rochsecteurs très tendus · petits budgets7-8 %Cash-flow
Haute Ville2 000 à 2 400 €/m² · cœur ancien en rénovation6-7 %Cash-flow
Pont-du-Las2 000 à 2 400 €/m² · un exemple réel à 7,1 %6-7 %À regarder
Bon Rencontre≈ 2 450 €/m² · jusqu'à 6,8 % en meublé6,8 %À regarder
Centre-ville, Gare≈ 2 800 €/m² · étudiants et actifs5-6 %Compromis
Mourillon3 200 à 4 300 €/m² · le bord de mer recherché5,5-6 %Équilibre
Écart de prix entre quartiers (Haute Ville → Cap Brun)1 à 2,9

Ce qui encadre votre meublé à Toulon

La réglementation locale décide de votre stratégie. On la suit pour vous, ville par ville.

Meublé de tourisme : la déclaration, sans compensation

Toulon n'exige ni changement d'usage, ni compensation, contrairement à Nice ou Marseille : une simple déclaration en mairie via Declaloc suffit. Depuis le 20 mai 2026, le numéro d'enregistrement national (loi Le Meur) est obligatoire pour tous les meublés de tourisme, résidence principale comprise (120 jours par an maximum).

Zone tendue, mais loyer libre

Toulon est en zone tendue avec 12 communes de la métropole : préavis locataire réduit à 1 mois, loyer de relocation limité à l'IRL. Mais aucun plafonnement du loyer au m² : votre rendement reste entier.

Taxe de séjour : l'addition des non classés

Meublé non classé : 7,2 % du prix de la nuitée par personne, majorations départementale (+10 %) et régionale (+34 %) incluses, plafonné à 4,45 €. Un classement en étoiles ramène la taxe à un forfait de 1,11 € à 3,34 €. Le calcul penche vite pour le classement.

DPE : 6 % de passoires, un bâti médian de 1949

6,0 % de logements F ou G à Toulon, trois fois moins que la moyenne nationale, mais l'année médiane de construction est 1949 : le tri à l'achat reste décisif. G interdit à la location depuis 2025, F en 2028.

Notre lecture de comptable pour Toulon

On traduit ces faits locaux en stratégie fiscale. C'est là qu'on vous fait gagner du temps et de l'impôt.

Ressource gratuite

Analyse du marché LMNP à Toulon 2026

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Comparer avec le Baromètre LMNP PACA → notre étude des prix au m², rendements et de l'évolution 2021-2025 sur les 46 villes de la région.

Analyse du marché LMNP à Toulon, édition 2026

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Amortissements · T2 MarseilleExercice 2026
BâtiPar composants, sur 25 à 30 ans7 600 € / anDéduit
MobilierSur 7 ans2 100 € / anDéduit
Frais d'acquisitionNotaire, agence800 € / anDéduit
Loyers imposables après amortissements0 €

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Veille réglementaireTemps réel
Réforme plus-value 2025Appliquée à vos 3 biensIntégrée
Loi Le MeurHyères · meublé de tourismeIntégrée
Plafonds micro-BICSeuil surveillé pour votre dossierSuivi

Votre comptabilité automatisée

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Transactions locativesSynchronisées à l'instant
Loyer juilletT2 Marseille 8e+ 750 €Catégorisé
Assurance PNOPrélèvement mensuel− 18,90 €Catégorisé
Charges de copropriétéAppel du 3e trimestre− 79,45 €En cours

Un contrôle fiscal ne fait peur qu'aux dossiers mal tenus.

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Liasse fiscale 2031Exercice 2026
Comptabilité vérifiéeÉcritures et amortissements contrôlés✓ Fait
Signée par Guillaume MaileyExpert-comptable inscrit à l'Ordre✓ Fait
Télétransmise aux impôtsEDI-TDFC · accusé reçuEnvoyée
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Les règles de la côte, on les connaît.

  • ✓Meublé de tourisme, classé ou non classé
  • ✓Location saisonnière et plateformes type Airbnb
  • ✓Spécificités des communes PACA, ville par ville
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Villa HyèresMeublé de tourisme · saisonnier
Classement 3 étoilesAbattement majoré conservéÀ jour
Règles de la communeLoi Le Meur · autorisation de louerConforme
Taxe de séjourReversée via la plateformeAutomatisée

Votre fiscalité immobilière mérite mieux
qu'un logiciel à 20 euros par mois.

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Les questions qu'on nous pose chaque semaine

Faut-il un expert-comptable pour déclarer un LMNP ?+
Ce n'est pas obligatoire, mais au régime réel la déclaration exige une comptabilité complète : liasse 2031, bilan, amortissements par composants. Un expert-comptable sécurise le dossier, signe la liasse et ses honoraires sont en partie compensés par leur déductibilité et la réduction d'impôt liée à l'adhésion à un organisme agréé.
LMNP : régime réel ou micro-BIC, comment choisir ?+
Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire sur vos loyers, le régime réel déduit vos charges réelles et l'amortissement du bien. Dès que les loyers dépassent quelques milliers d'euros par an, le réel est souvent plus avantageux. L'arbitrage dépend de votre bien, de vos charges et de votre horizon de revente.
Que change la réforme 2025 pour la revente d'un bien LMNP ?+
Depuis la réforme, les amortissements déduits pendant la location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable à la revente. La stratégie d'amortissement doit donc être pensée avec votre horizon de détention, plusieurs années avant la vente.
Le meublé de tourisme sur la côte est-il concerné ?+
Oui. La loi Le Meur a durci la fiscalité du meublé de tourisme : abattements réduits, enjeux de classement et autorisations locales. Les communes du littoral PACA sont en première ligne, et les règles varient ville par ville.
Peut-on passer du micro-BIC au régime réel ?+
Oui, sur option, en respectant les délais de l'administration. La bascule se prépare : il faut reconstituer la valeur amortissable du bien et déposer l'option à temps pour qu'elle s'applique à la bonne année.