La réponse courte. En 2026, la comptabilité d'un LMNP au régime réel coûte entre 220 euros par an environ pour un logiciel seul et 829 euros pour l'offre la plus chère du marché. Un cabinet spécialisé tout compris se situe autour de 600 euros. Et au régime réel, ces honoraires sont déductibles en charge : à un taux marginal de 30 %, 600 euros facturés reviennent à environ 308 euros nets.
Le prix est la première question que se pose tout investisseur en meublé au moment de passer au régime réel. C'est aussi la question sur laquelle les affichages du marché sont les plus confus : prix par mois, prix par liasse, prix par bien, prix « après réduction d'impôt ». Cet article remet tout à plat, avec les tarifs publics relevés le 5 juillet 2026.
Un préalable avant les chiffres : ce qui suit ne concerne que le régime réel. Au micro-BIC, il n'y a pas de comptabilité à tenir, la déclaration tient en une ligne, et un comptable est généralement inutile. Nous le détaillons dans notre article faut-il un expert-comptable en LMNP, et si vous hésitez encore entre les deux régimes, commencez par le comparatif réel ou micro-BIC.
Les fourchettes du marché en 2026, famille par famille
Le marché se découpe en quatre familles de solutions. Elles ne vendent pas la même chose, ce qui explique l'écart de prix du simple au quadruple.
| Famille | Ce qu'elle inclut | Exemples et tarifs relevés (juillet 2026) |
|---|---|---|
| Logiciel seul | Un outil pour produire et télétransmettre la liasse ; vous êtes seul signataire de vos choix | lmnp.ai Autonomie : 179 € TTC par an ; decla.fr : 219 à 249 € TTC par déclaration, sans expert-comptable (assumé) ; JD2M Essentielle : 299 € TTC par liasse ; Qlower Autonome : 299 € TTC par an pour un bien, 130 € par bien supplémentaire |
| Logiciel avec conseillers ou expert-comptable | L'outil, plus une assistance humaine, signataire ou non | lmnp.ai Expert-comptable : 249 € TTC par an, 108 € par bien supplémentaire ; Nopillo : 599 € TTC par an, +100 € par bien supplémentaire ; Qlower Gold : 599 € TTC par an pour un bien, 130 € par bien supplémentaire |
| Cabinet en ligne généraliste | Un cabinet inscrit à l'Ordre, mais le LMNP y est un dossier parmi d'autres | Indy : Autonomie à 288 € HT par an (24 € HT par mois), sans expert-comptable, Sérénité avec expert-comptable partenaire à 756 € HT par an ; Dougs : dès 39 € HT par mois (Pack Immo Liberté), dès 49 € HT (Pack Immo Sérénité) ; Ça Compte Pour Moi : dès 49 € HT par mois |
| Cabinet spécialisé meublé | Un cabinet dont le LMNP est le métier, qui signe et télétransmet votre liasse | JD2M Intégrale : 629 € TTC (+120 € par bien), Prestige : 829 € TTC ; Comptalocatif : 600 € par an et par bien (formule Sérénité), 850 € avec la déclaration de revenus incluse (formule Excellence) |
Transparence : Comptalocatif, éditeur de ce site, est un cabinet inscrit à l'Ordre, 100 % location meublée. Notre formule Sérénité, à 600 euros par an et par bien meublé, inclut la comptabilité au régime réel, la liasse télétransmise et notre plateforme de gestion locative ; la formule Excellence, à 850 euros, y ajoute la déclaration de revenus, un bilan commenté et un rendez-vous de conseil annuel. Nous figurons dans ce tableau, tous les autres chiffres proviennent des pages publiques des acteurs cités, et notre comparatif complet des experts-comptables LMNP les passe en revue un par un.
Lecture honnête : si votre seul critère est le prix et que vous acceptez d'assumer seul votre liasse, decla.fr est l'option la moins chère du marché. La vraie coupure ne passe pas entre les marques, mais entre « un outil que vous pilotez » et « un cabinet qui engage sa responsabilité sur vos comptes ».
Le coût net : ce que les honoraires vous coûtent vraiment
Le prix affiché n'est pas ce que la comptabilité vous coûte. Au régime réel, les honoraires de comptabilité sont une charge déductible de vos recettes locatives, au même titre que l'assurance ou les intérêts d'emprunt. Ils réduisent votre résultat imposable, donc votre impôt.
L'exemple est simple. Vous êtes à un taux marginal d'imposition de 30 %, auquel s'ajoutent 18,6 % de prélèvements sociaux sur vos revenus locatifs, soit 48,6 % au total. Vous payez 600 euros d'honoraires :
- 600 euros déduits de votre résultat vous font économiser environ 292 euros d'impôt et de prélèvements sociaux ;
- le coût net de votre comptable tombe à environ 308 euros par an, soit moins de 26 euros par mois.
Ce calcul suppose un résultat imposable positif ou des déductions qui trouvent à s'imputer, ce qui est le cas général au fil de la vie d'un dossier au réel. Il vaut pour tous les acteurs du tableau, logiciels compris : leurs factures sont déductibles aussi. Mais il change la façon de comparer : l'écart entre un logiciel à 249 euros et un cabinet à 600 euros n'est pas de 350 euros nets, il est d'environ 180 euros nets par an à ce niveau d'imposition.
Le piège des prix « après réduction d'impôt »
C'est le point de vigilance majeur du marché en 2026. Vous croiserez des prix du type « à partir de 154 euros TTC par an » (Amarris Immo) ou « 308 euros par an après réduction d'impôts » (Nopillo). Ces montants ne sont pas des prix facturés : ils intègrent l'économie d'impôt liée à la déduction des honoraires pour un contribuable à 30 % de taux marginal, avec 18,6 % de prélèvements sociaux, exactement le calcul présenté plus haut. Chez Nopillo, 599 × (1 − 30 % − 18,6 %) ≈ 308 euros ; chez Amarris Immo, 154 euros nets correspondent à environ 300 euros facturés selon la même hypothèse, la page n'affichant que le montant après déduction.
Ce calcul est légitime, mais il dépend de votre taux marginal et suppose un résultat imposable. Une autre présentation, elle, ne l'est plus : la réduction d'impôt pour frais de comptabilité de l'article 199 quater B du CGI, qui remboursait deux tiers des honoraires dans la limite de 915 euros aux adhérents d'un organisme de gestion agréé, a été supprimée par la loi de finances pour 2025. Un prestataire qui la promet encore en 2026 vous renseigne mal. Comparez donc toujours les prix réellement facturés, en vérifiant s'ils sont HT ou TTC, et faites vous-même le calcul du coût net avec votre propre taux d'imposition.
Ce que le prix affiché n'inclut pas toujours
À tarif facial égal, deux offres peuvent aboutir à des factures très différentes. Trois postes à vérifier avant de signer :
- Les suppléments par bien. Beaucoup d'offres sont tarifées pour un seul bien : JD2M Intégrale ajoute 120 euros par bien supplémentaire, Nopillo 100 euros. Avec trois biens, l'addition change de catégorie. Vérifiez si le tarif est « par dossier » ou « par bien ».
- La première année. Immatriculation de l'activité, option pour le réel, prorata de la première période, décomposition du bien : la première année demande plus de travail et fait parfois l'objet d'un forfait d'entrée. Demandez le prix total de l'année une, pas le prix de croisière.
- La reprise d'un bilan existant. Si vous quittez un autre prestataire, la reprise de vos amortissements et de vos reports demande une remise à plat. Certains la facturent, d'autres non. La question mérite d'être posée par écrit.
Chez nous, le « tout compris » signifie tout compris, mais la bonne pratique vaut pour tout le marché : exigez un devis écrit sur votre situation à vous, nombre de biens inclus.
Ce que vous achetez au-delà du prix
Reste la question de fond : que paie-t-on de plus dans un cabinet par rapport à un logiciel ? Quatre choses, qui pèsent précisément dans les moments où l'on préférerait ne pas être seul.
- Une liasse signée et télétransmise. Au réel, la déclaration LMNP passe par une liasse 2031 et ses annexes 2033, à télétransmettre obligatoirement : en mode EFI depuis votre espace professionnel impots.gouv.fr (au régime simplifié), ou en mode EDI par un partenaire, logiciel ou cabinet. Un cabinet la produit, la signe et l'envoie ; un logiciel vous outille pour le faire sous votre seule responsabilité.
- Un FEC prêt en cas de contrôle. L'administration peut exiger un fichier des écritures comptables conforme. Son absence ou sa non-conformité est sanctionnée d'une amende de 5 000 euros.
- Une responsabilité et une assurance. Un expert-comptable inscrit à l'Ordre engage sa responsabilité civile professionnelle sur les comptes qu'il produit. En cas d'erreur, vous avez un interlocuteur assuré, pas des conditions générales.
- Des arbitrages, pas seulement des écritures. Durées d'amortissement par composants, quote-part terrain défendable, et surtout, depuis la réforme de 2025 qui réintègre les amortissements dans le calcul de la plus-value à la revente, une stratégie d'amortissement pensée en fonction de votre horizon de détention. C'est là que se joue la différence, bien plus que dans la saisie.
Si vous voulez situer votre dossier dans ces fourchettes, le plus simple reste d'en parler : vous pouvez prendre rendez-vous avec le cabinet, l'échange est sans engagement.
Le contenu exact de l'accompagnement à 600 euros par an est détaillé sur notre page offres, et l'équipe qui traitera votre dossier se présente sur la page du cabinet. Pour situer cette offre face au marché, nos comparatifs ligne à ligne restent le plus parlant.
L’essentiel en une image
Tout ce qu’il faut retenir de cet article, résumé en une fiche à enregistrer ou à partager.
Vos questions, nos réponses
Combien coûte un expert-comptable pour un LMNP en 2026 ? +
Les tarifs publics relevés en juillet 2026 vont d'environ 219 euros par déclaration pour un logiciel seul (decla.fr) à 829 euros TTC pour l'offre la plus complète du marché (JD2M Prestige). Un cabinet spécialisé comme Comptalocatif facture 600 euros par an et par bien en formule Sérénité, 850 euros en formule Excellence.
Les honoraires de comptable LMNP sont-ils déductibles ? +
Oui, au régime réel, ils constituent une charge déductible de vos recettes locatives. À un taux marginal de 30 % plus 18,6 % de prélèvements sociaux, 600 euros d'honoraires reviennent à environ 308 euros nets.
La réduction d'impôt de 915 euros pour frais de comptabilité existe-t-elle encore ? +
Non. La réduction d'impôt de l'article 199 quater B (deux tiers des honoraires, plafonnée à 915 euros) a été supprimée par la loi de finances pour 2025. Les prix « après réduction d'impôt » encore affichés par certains sites ne correspondent plus au droit en vigueur.
Un logiciel à 220 euros suffit-il pour ma déclaration LMNP ? +
Techniquement, un logiciel comme decla.fr produit une liasse télétransmissible. La différence est la responsabilité : vous êtes seul signataire de vos choix d'amortissement, de quote-part terrain et de décomposition, qui sont les points regardés en cas de contrôle.
Faut-il un comptable au micro-BIC ? +
Non, en général. Au micro-BIC, il n'y a pas de comptabilité à tenir : vous reportez vos recettes brutes et l'abattement se calcule tout seul. La seule vraie question est de vérifier que le micro reste plus avantageux que le réel pour votre bien.
Pourquoi les prix varient-ils autant d'un acteur à l'autre ? +
Parce que les offres ne vendent pas la même chose : un outil en autonomie, un outil avec assistance, un cabinet généraliste ou un cabinet spécialisé qui signe votre liasse. À cela s'ajoutent les suppléments par bien et les éventuels frais de première année, qui creusent l'écart sur la facture finale.