La réponse courte. En 2026, la comptabilité d'un LMNP au régime réel coûte entre 220 euros par an environ pour un logiciel seul et 829 euros pour l'offre la plus chère du marché. Un cabinet spécialisé tout compris se situe autour de 600 euros. Et au régime réel, ces honoraires sont déductibles en charge : à un taux marginal de 30 %, 600 euros facturés reviennent à environ 308 euros nets.
Le prix est la première question que se pose tout investisseur en meublé au moment de passer au régime réel. C'est aussi la question sur laquelle les affichages du marché sont les plus confus : prix par mois, prix par liasse, prix par bien, prix « après réduction d'impôt ». Cet article remet tout à plat, avec les tarifs publics relevés le 5 juillet 2026.
Un préalable avant les chiffres : ce qui suit ne concerne que le régime réel. Au micro-BIC, il n'y a pas de comptabilité à tenir, la déclaration tient en une ligne, et un comptable est généralement inutile. Nous le détaillons dans notre article faut-il un expert-comptable en LMNP, et si vous hésitez encore entre les deux régimes, commencez par le comparatif réel ou micro-BIC.
Les fourchettes du marché en 2026, famille par famille
Le marché se découpe en quatre familles de solutions. Elles ne vendent pas la même chose, ce qui explique l'écart de prix du simple au quadruple.
| Famille | Ce qu'elle inclut | Exemples et tarifs relevés (juillet 2026) |
|---|---|---|
| Logiciel seul | Un outil pour produire et télétransmettre la liasse ; vous êtes seul signataire de vos choix | decla.fr : 219 à 249 € TTC par déclaration, sans expert-comptable (assumé) ; JD2M Essentielle : 299 € TTC par liasse |
| Logiciel avec conseillers | L'outil, plus une assistance humaine non signataire | Nopillo : 599 € TTC par an, +100 € par bien supplémentaire |
| Cabinet en ligne généraliste | Un cabinet inscrit à l'Ordre, mais le LMNP y est un dossier parmi d'autres | Indy : environ 24 € par mois (EC en option) ; Dougs : environ 29 € HT par mois ; Ça Compte Pour Moi : dès 49 € HT par mois |
| Cabinet spécialisé meublé | Un cabinet dont le LMNP est le métier, qui signe et télétransmet votre liasse | JD2M Intégrale : 629 € TTC (+120 € par bien), Prestige : 829 € TTC ; Comptalocatif : 600 € TTC par an tout compris |
Transparence : Comptalocatif, éditeur de ce site, est un cabinet inscrit à l'Ordre, 100 % location meublée. Notre tarif de 600 euros TTC par an inclut la comptabilité, la liasse télétransmise et notre plateforme de gestion locative. Nous figurons dans ce tableau, tous les autres chiffres proviennent des pages publiques des acteurs cités, et notre comparatif complet des experts-comptables LMNP les passe en revue un par un.
Lecture honnête : si votre seul critère est le prix et que vous acceptez d'assumer seul votre liasse, decla.fr est l'option la moins chère du marché. La vraie coupure ne passe pas entre les marques, mais entre « un outil que vous pilotez » et « un cabinet qui engage sa responsabilité sur vos comptes ».
Le coût net : ce que les honoraires vous coûtent vraiment
Le prix affiché n'est pas ce que la comptabilité vous coûte. Au régime réel, les honoraires de comptabilité sont une charge déductible de vos recettes locatives, au même titre que l'assurance ou les intérêts d'emprunt. Ils réduisent votre résultat imposable, donc votre impôt.
L'exemple est simple. Vous êtes à un taux marginal d'imposition de 30 %, auquel s'ajoutent 18,6 % de prélèvements sociaux sur vos revenus locatifs, soit 48,6 % au total. Vous payez 600 euros d'honoraires :
- 600 euros déduits de votre résultat vous font économiser environ 292 euros d'impôt et de prélèvements sociaux ;
- le coût net de votre comptable tombe à environ 308 euros par an, soit moins de 26 euros par mois.
Ce calcul suppose un résultat imposable positif ou des déductions qui trouvent à s'imputer, ce qui est le cas général au fil de la vie d'un dossier au réel. Il vaut pour tous les acteurs du tableau, logiciels compris : leurs factures sont déductibles aussi. Mais il change la façon de comparer : l'écart entre un logiciel à 249 euros et un cabinet à 600 euros n'est pas de 350 euros nets, il est d'environ 180 euros nets par an à ce niveau d'imposition.
Le piège des prix « après réduction d'impôt »
C'est le point de vigilance majeur du marché en 2026. Vous croiserez des prix du type « à partir de 154 euros par an » (Amarris Immo) ou « 308 euros par an après déduction » (Nopillo). Ces montants sont calculés après la réduction d'impôt de l'article 199 quater B du CGI : deux tiers des honoraires remboursés, plafonnés à 915 euros, contre adhésion à un organisme de gestion agréé.
Or cette réduction d'impôt a été supprimée par la loi de finances pour 2025. Elle n'existe plus. Les prix « après réduction » encore affichés sur plusieurs sites ne correspondent plus au droit en vigueur, et un prestataire qui vous la promet en 2026 vous renseigne mal.
Ce qui reste vrai, c'est la déductibilité en charge décrite plus haut. C'est un mécanisme différent : la charge réduit votre base imposable à hauteur de votre taux marginal, elle ne rembourse pas deux tiers de la facture. Comparez donc toujours les prix réellement facturés, TTC, et faites vous-même le calcul du coût net avec votre propre taux d'imposition.
Ce que le prix affiché n'inclut pas toujours
À tarif facial égal, deux offres peuvent aboutir à des factures très différentes. Trois postes à vérifier avant de signer :
- Les suppléments par bien. Beaucoup d'offres sont tarifées pour un seul bien : JD2M Intégrale ajoute 120 euros par bien supplémentaire, Nopillo 100 euros. Avec trois biens, l'addition change de catégorie. Vérifiez si le tarif est « par dossier » ou « par bien ».
- La première année. Immatriculation de l'activité, option pour le réel, prorata de la première période, décomposition du bien : la première année demande plus de travail et fait parfois l'objet d'un forfait d'entrée. Demandez le prix total de l'année une, pas le prix de croisière.
- La reprise d'un bilan existant. Si vous quittez un autre prestataire, la reprise de vos amortissements et de vos reports demande une remise à plat. Certains la facturent, d'autres non. La question mérite d'être posée par écrit.
Chez nous, le « tout compris » signifie tout compris, mais la bonne pratique vaut pour tout le marché : exigez un devis écrit sur votre situation à vous, nombre de biens inclus.
Ce que vous achetez au-delà du prix
Reste la question de fond : que paie-t-on de plus dans un cabinet par rapport à un logiciel ? Quatre choses, qui pèsent précisément dans les moments où l'on préférerait ne pas être seul.
- Une liasse signée et télétransmise. Au réel, la déclaration LMNP passe par une liasse 2031 et ses annexes 2033, à télétransmettre obligatoirement au format EDI. Un cabinet la produit, la signe et l'envoie ; un logiciel vous outille pour le faire sous votre seule responsabilité.
- Un FEC prêt en cas de contrôle. L'administration peut exiger un fichier des écritures comptables conforme. Son absence ou sa non-conformité est sanctionnée d'une amende de 5 000 euros.
- Une responsabilité et une assurance. Un expert-comptable inscrit à l'Ordre engage sa responsabilité civile professionnelle sur les comptes qu'il produit. En cas d'erreur, vous avez un interlocuteur assuré, pas des conditions générales.
- Des arbitrages, pas seulement des écritures. Durées d'amortissement par composants, quote-part terrain défendable, et surtout, depuis la réforme de 2025 qui réintègre les amortissements dans le calcul de la plus-value à la revente, une stratégie d'amortissement pensée en fonction de votre horizon de détention. C'est là que se joue la différence, bien plus que dans la saisie.
Si vous voulez situer votre dossier dans ces fourchettes, le plus simple reste d'en parler : vous pouvez prendre rendez-vous avec le cabinet, l'échange est sans engagement.
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Vos questions, nos réponses
Combien coûte un expert-comptable pour un LMNP en 2026 ? +
Les tarifs publics relevés en juillet 2026 vont d'environ 219 euros par déclaration pour un logiciel seul (decla.fr) à 829 euros TTC pour l'offre la plus complète du marché (JD2M Prestige). Un cabinet spécialisé tout compris comme Comptalocatif facture 600 euros TTC par an.
Les honoraires de comptable LMNP sont-ils déductibles ? +
Oui, au régime réel, ils constituent une charge déductible de vos recettes locatives. À un taux marginal de 30 % plus 18,6 % de prélèvements sociaux, 600 euros d'honoraires reviennent à environ 308 euros nets.
La réduction d'impôt de 915 euros pour frais de comptabilité existe-t-elle encore ? +
Non. La réduction d'impôt de l'article 199 quater B (deux tiers des honoraires, plafonnée à 915 euros) a été supprimée par la loi de finances pour 2025. Les prix « après réduction d'impôt » encore affichés par certains sites ne correspondent plus au droit en vigueur.
Un logiciel à 220 euros suffit-il pour ma déclaration LMNP ? +
Techniquement, un logiciel comme decla.fr produit une liasse télétransmissible. La différence est la responsabilité : vous êtes seul signataire de vos choix d'amortissement, de quote-part terrain et de décomposition, qui sont les points regardés en cas de contrôle.
Faut-il un comptable au micro-BIC ? +
Non, en général. Au micro-BIC, il n'y a pas de comptabilité à tenir : vous reportez vos recettes brutes et l'abattement se calcule tout seul. La seule vraie question est de vérifier que le micro reste plus avantageux que le réel pour votre bien.
Pourquoi les prix varient-ils autant d'un acteur à l'autre ? +
Parce que les offres ne vendent pas la même chose : un outil en autonomie, un outil avec assistance, un cabinet généraliste ou un cabinet spécialisé qui signe votre liasse. À cela s'ajoutent les suppléments par bien et les éventuels frais de première année, qui creusent l'écart sur la facture finale.