La réponse courte. Un T4 de 80 m² acheté 320 000 € près des facultés d'Aix-en-Provence et loué en colocation à trois étudiants génère 17 280 € de loyers par an, soit un rendement brut de 5,4 % que la location classique aixoise n'atteint pas. Au régime réel, 11 854 € d'amortissements annuels ramènent le résultat imposable à zéro, contre environ 4 199 € d'impôt chaque année au micro-BIC. Voici le montage complet, du choix du bail au résultat fiscal.
À Aix, le rendement brut d'un meublé classique plafonne le plus souvent entre 3,5 et 4,5 % : c'est le prix de la sécurité locative, comme le détaille notre article sur le marché aixois. La colocation est le levier qui casse ce plafond, au prix d'une gestion plus active. Déroulons un dossier type, représentatif de ce que nous traitons au cabinet, chambre par chambre puis ligne par ligne.
Le dossier de départ
Un investisseur achète un T4 de 80 m² à quinze minutes à pied des facultés, pour le louer en colocation meublée à trois étudiants :
| Poste | Montant |
|---|---|
| Prix d'achat | 320 000 € |
| Quote-part terrain (20 %) | 64 000 € (jamais amortie) |
| Mobilier et équipements (3 chambres + pièces communes) | 12 000 € |
| Loyer par chambre | 480 €/mois |
| Loyers annuels (3 chambres) | 17 280 € |
| Charges réelles annuelles (intérêts, copropriété, taxe foncière, assurances, CFE, honoraires de comptabilité d'environ 600 € TTC, tous déductibles) | 7 200 € |
Trois chambres à 480 € par mois donnent 17 280 € de loyers, soit 5,4 % de rendement brut : nettement au-dessus de ce que le même budget obtiendrait en location classique dans le même quartier.
Bail unique ou baux individuels : la première décision
Avant tout calcul fiscal, la colocation impose un choix de structure juridique du bail meublé :
| Bail unique avec clause de solidarité | Baux individuels par chambre | |
|---|---|---|
| Contrats | 1 seul, trois cotitulaires | 3 contrats indépendants |
| Impayés | Chaque colocataire est tenu de la totalité du loyer | Chacun ne doit que le loyer de sa chambre |
| Rotation | Avenant signé par tous à chaque départ, solidarité du sortant jusqu'à 6 mois après son remplacement | Relocation chambre par chambre, sans toucher aux autres contrats |
| Dépôt de garantie | Un dépôt global | Un dépôt par chambre |
Le bail unique protège mieux contre les impayés grâce à la solidarité, mais chaque mouvement suppose de faire signer un avenant à tout le monde. Sur un marché étudiant à rotation annuelle comme Aix, les baux individuels simplifient la vie : un départ en cours d'année ne remet pas en cause les deux autres contrats. C'est le choix retenu sur ce dossier, le plus courant en colocation étudiante. Fiscalement, les deux montages se traitent exactement de la même façon.
Le mobilier : 12 000 € qui comptent triple
En colocation, les 11 équipements obligatoires du décret de 2015 s'apprécient pour chaque colocataire : literie complète et dispositif d'occultation dans chacune des trois chambres, cuisine équipée, vaisselle, table et sièges dimensionnés pour trois occupants dans les pièces communes. En baux individuels, chaque contrat porte sur une chambre meublée et l'accès aux communs équipés. Le budget de 12 000 € couvre l'ensemble, inventaire signé à l'appui : un logement incomplet risque la requalification du bail en location nue.
Les amortissements, poste par poste
Le terrain écarté, le bâti amortissable s'élève à 256 000 €, décomposé par composants selon la méthode détaillée dans notre cas pratique marseillais :
| Composant | Part du bâti | Base | Durée | Amortissement/an |
|---|---|---|---|---|
| Gros œuvre (structure) | 50 % | 128 000 € | 50 ans | 2 560 € |
| Façade, toiture, étanchéité | 15 % | 38 400 € | 25 ans | 1 536 € |
| Installations techniques | 20 % | 51 200 € | 18 ans | 2 844 € |
| Agencements intérieurs | 15 % | 38 400 € | 12 ans | 3 200 € |
| Total bâti | 100 % | 256 000 € | 10 140 € |
S'y ajoute le mobilier, amorti sur 7 ans :
| Source d'amortissement | Par an |
|---|---|
| Bâti décomposé | 10 140 € |
| Mobilier (12 000 € sur 7 ans) | 1 714 € |
| Total | 11 854 € |
Le résultat fiscal : zéro, et une réserve
Face à ces amortissements, le compte d'exploitation de l'année type :
| Montant | |
|---|---|
| Loyers annuels | 17 280 € |
| Charges réelles | − 7 200 € |
| Résultat avant amortissements | 10 080 € |
| Amortissements déduits (plafonnés par l'article 39 C) | − 10 080 € |
| Résultat imposable | 0 € |
| Réserve d'amortissements reportée | 1 774 € |
L'article 39 C du CGI interdit à l'amortissement de créer un déficit : sur les 11 854 € disponibles, seuls 10 080 € sont déduits cette année. Les 1 774 € restants se mettent en réserve et se reportent sans limite de durée, prêts à absorber les loyers futurs quand les intérêts d'emprunt diminueront.
Et au micro-BIC ?
Avec 17 280 € de recettes, la colocation reste très en dessous du plafond micro-BIC de 83 600 € applicable à la location meublée longue durée en 2026. Le micro est donc possible, mais coûteux :
| Micro-BIC | Régime réel | |
|---|---|---|
| Base imposable | 8 640 € (17 280 € × 50 %) | 0 € |
| Impôt + prélèvements sociaux (TMI 30 % + 18,6 %) | ≈ 4 199 € | 0 € |
Environ 4 199 € d'écart chaque année, soit près de 21 000 € sur cinq ans, à loyers strictement identiques.
Le point de vigilance : la rotation étudiante
Le rendement supérieur de la colocation se gagne sur le terrain : relocations à chaque rentrée, états des lieux multipliés, usure accélérée du mobilier partagé, vacance d'été à arbitrer. Prévoyez un renouvellement partiel des équipements tous les quelques années (nouvelles immobilisations ou charges selon les montants) et du temps de gestion, ou un mandat. C'est le profil de dossier où une comptabilité tenue proprement rapporte le plus : si vous voulez le même calcul avec vos chiffres, prenez rendez-vous.
L’essentiel en une image
Tout ce qu’il faut retenir de cet article, résumé en une fiche à enregistrer ou à partager.
Vos questions, nos réponses
La colocation change-t-elle le régime fiscal LMNP ? +
Non. Les loyers des trois chambres se cumulent dans les mêmes recettes BIC, avec les mêmes régimes possibles (micro-BIC ou réel) et les mêmes règles d'amortissement qu'une location meublée classique. Seule la structure des baux diffère.
Bail unique ou baux individuels : lequel choisir ? +
Le bail unique avec clause de solidarité sécurise les impayés mais alourdit chaque rotation. Les baux individuels par chambre isolent chaque locataire et simplifient les départs : c'est le format le plus adapté à la colocation étudiante à rotation annuelle.
Faut-il meubler chaque chambre pour respecter le décret ? +
Oui. Les 11 équipements obligatoires s'apprécient pour chaque colocataire : literie et occultation dans chaque chambre, cuisine, vaisselle et sièges dimensionnés pour tous les occupants dans les communs. Un inventaire signé par chambre fait preuve.
Que devient la réserve de 1 774 € par an ? +
Elle se reporte sans limite de durée et s'imputera automatiquement quand le résultat avant amortissements augmentera : hausse des loyers, baisse des intérêts d'emprunt, fin de crédit. Elle se suit d'année en année dans la liasse.
La colocation risque-t-elle de dépasser le plafond du micro-BIC ? +
Pas sur ce dossier : 17 280 € de recettes contre un plafond de 83 600 € en longue durée. La question du plafond se pose rarement en colocation ; celle du coût du micro, en revanche, se pose dès la première année.