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Le marché LMNP à Cannes

Cannes est un marché de prestige et d'international : environ 6 000 €/m² de moyenne, plus d'un tiers de résidences secondaires, et une demande saisonnière portée par le Festival, le MIPIM et une clientèle étrangère. Le rendement se joue quartier par quartier, du front de mer patrimonial aux secteurs populaires de La Bocca et Carnot. Et le meublé de tourisme y est parmi les plus encadrés de France.

Prix au m² à Cannes, évolution 2021-2025+20 % sur 5 ans
4 719
2021
5 195
2022
5 550
2023
5 717
2024
5 676
2025

Prix médian des ventes d'appartements. Source : base DVF (data.gouv.fr), 2021-2025. Voir le Baromètre PACA complet.

Prix appartements6 012 €/ m² · de 3 751 à 9 214 €
La Bocca, Carnot5-7 %les meilleurs rendements bruts
Loyer meublé21-23 €/ m² · +10 à 20 % vs nu
Changement d'usageOuicompensation exigée en meublé de tourisme

Le rendement réel, quartier par quartier

Prix au m² croisé avec les loyers observés et les rendements bruts estimés par les bases spécialisées (relevés 2026).

Rendement brut par quartierÉdition 2026
La Bocca, Ranguin3 600 à 5 200 €/m² · secteurs populaires, prix d'entrée5-7 %Cash-flow
Carnot-République≈ 4 500 à 5 800 €/m² · étudiants et jeunes actifs5-7 %À regarder
Centre-ville, Gare≈ 6 000 €/m² · actifs, bonne desserte4-6 %Compromis
Le Suquet≈ 7 500 €/m² · vieille ville très touristiqueSaisonnierCourte durée
Californie, Super Cannes7 000 à 10 000 €/m² · collines résidentielles2-4 %Patrimoine
Croisette, Palm Beach10 000 à 12 000 €/m² · front de mer prestige2-4 %Patrimoine
Écart de prix entre quartiers (Ranguin → Croisette)1 à 3,3

Ce qui encadre votre meublé à Cannes

La réglementation locale décide de votre stratégie. On la suit pour vous, ville par ville.

Meublé de tourisme : changement d'usage et compensation

Contrairement à Toulon, Cannes impose le changement d'usage hors résidence principale, et le régime définitif exige une compensation : transformer un local de surface équivalente en logement classique dans le même secteur. La règle est appliquée strictement sur la Croisette, le centre et le Suquet. Le numéro d'enregistrement à 13 caractères (loi Le Meur) est obligatoire sur toutes les annonces, sous peine d'amende jusqu'à 5 000 € par annonce. Résidence principale : 120 jours par an maximum (Cannes peut l'abaisser à 90 par délibération).

Zone tendue, mais loyer libre

Cannes est en zone tendue : préavis locataire réduit à 1 mois, loyer de relocation limité à l'IRL par rapport au locataire précédent. Mais aucun plafonnement du loyer au m² n'est appliqué : votre rendement reste entier.

Taxe de séjour : l'addition des non classés

Meublé non classé : 6,7 % du prix HT de la nuitée par personne, plafonné à 4,42 € (le tarif d'un 5 étoiles), majoration régionale « Ligne Nouvelle Provence Côte d'Azur » (+34 %) incluse. Un classement en étoiles ramène la taxe à un forfait de 1,07 € à 6,16 €. Sur des nuitées élevées à Cannes, le calcul penche vite pour le classement.

DPE : 4 % de passoires seulement

4,0 % de logements F ou G à Cannes, trois fois moins que la moyenne nationale (12,7 %). Le parc reste néanmoins à trier bien par bien : G interdit à la location depuis 2025, F en 2028. La classe énergétique et le coût de mise à niveau se vérifient avant l'offre.

Notre lecture de comptable pour Cannes

On traduit ces faits locaux en stratégie fiscale. C'est là qu'on vous fait gagner du temps et de l'impôt.

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Loi Le MeurHyères · meublé de tourismeIntégrée
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Transactions locativesSynchronisées à l'instant
Loyer juilletT2 Marseille 8e+ 750 €Catégorisé
Assurance PNOPrélèvement mensuel− 18,90 €Catégorisé
Charges de copropriétéAppel du 3e trimestre− 79,45 €En cours

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Les règles de la côte, on les connaît.

  • ✓Meublé de tourisme, classé ou non classé
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  • ✓Spécificités des communes PACA, ville par ville
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Villa HyèresMeublé de tourisme · saisonnier
Classement 3 étoilesAbattement majoré conservéÀ jour
Règles de la communeLoi Le Meur · autorisation de louerConforme
Taxe de séjourReversée via la plateformeAutomatisée

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Les questions qu'on nous pose chaque semaine

Faut-il un expert-comptable pour déclarer un LMNP ?+
Ce n'est pas obligatoire, mais au régime réel la déclaration exige une comptabilité complète : liasse 2031, bilan, amortissements par composants. Un expert-comptable sécurise le dossier, signe la liasse et ses honoraires sont en partie compensés par leur déductibilité et la réduction d'impôt liée à l'adhésion à un organisme agréé.
LMNP : régime réel ou micro-BIC, comment choisir ?+
Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire sur vos loyers, le régime réel déduit vos charges réelles et l'amortissement du bien. Dès que les loyers dépassent quelques milliers d'euros par an, le réel est souvent plus avantageux. L'arbitrage dépend de votre bien, de vos charges et de votre horizon de revente.
Que change la réforme 2025 pour la revente d'un bien LMNP ?+
Depuis la réforme, les amortissements déduits pendant la location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable à la revente. La stratégie d'amortissement doit donc être pensée avec votre horizon de détention, plusieurs années avant la vente.
Le meublé de tourisme sur la côte est-il concerné ?+
Oui. La loi Le Meur a durci la fiscalité du meublé de tourisme : abattements réduits, enjeux de classement et autorisations locales. Les communes du littoral PACA sont en première ligne, et les règles varient ville par ville.
Peut-on passer du micro-BIC au régime réel ?+
Oui, sur option, en respectant les délais de l'administration. La bascule se prépare : il faut reconstituer la valeur amortissable du bien et déposer l'option à temps pour qu'elle s'applique à la bonne année.