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Le marché LMNP à Avignon

Avignon est un marché à deux visages : 64 % de locataires, près de 10 000 étudiants et un Festival qui attire 600 000 spectateurs chaque juillet, mais un meublé de tourisme désormais très encadré. Depuis le 1er janvier 2026, louer en courte durée passe par une autorisation de changement d'usage. Le tri se fait quartier par quartier, et l'arbitrage saisonnier avant de signer.

Prix au m² à Avignon, évolution 2021-2025+9 % sur 5 ans
2 185
2021
2 323
2022
2 419
2023
2 273
2024
2 378
2025

Prix médian des ventes d'appartements. Source : base DVF (data.gouv.fr), 2021-2025. Voir le Baromètre PACA complet.

Prix appartements2 449 €/ m² · de 1 471 à 3 598 €
Monclar, Saint-Roch7-9 %les meilleurs rendements bruts
Loyer meublé13-15 €/ m² · +10 à 25 % vs nu
Changement d'usageOuiautorisation obligatoire · sans compensation

Le rendement réel, quartier par quartier

Prix au m² croisé avec les loyers meublés observés, rendements bruts estimés par les bases spécialisées (relevés 2026). Rendements de marché, pas des promesses.

Rendement brut par quartierÉdition 2026
Monclar≈ 1 500 à 2 000 €/m² · secteur ANRU, petits budgets7-9 %Cash-flow
Saint-Roch, Eisenhowerles prix les plus bas de la ville · populaire7-8 %Cash-flow
Champfleury, Durance-Cantarel≈ 2 100 €/m² · résidentiel abordable6-7 %À regarder
Saint-Ruf, Gare≈ 2 400 à 2 800 €/m² · étudiants et actifs5,5-6,5 %Compromis
Montfavet≈ 2 300 à 2 600 €/m² · familles, écoles5-6 %Équilibre
Intra-muros (Carmes, centre historique)3 000 à 3 700 €/m² · patrimonial + pic Festival4,5-6 %Saisonnier
Écart de prix entre quartiers (Eisenhower-Saint-Roch → Carmes)1 à 3,5

Ce qui encadre votre meublé à Avignon

La réglementation locale décide de votre stratégie. On la suit pour vous, ville par ville.

Meublé de tourisme : l'autorisation, sans compensation

Contrairement à Toulon, Avignon impose depuis le 1er janvier 2026 une autorisation temporaire de changement d'usage pour louer un logement en meublé de tourisme, dès que la location dépasse 70 nuitées par an. Bonne nouvelle : cette autorisation n'est pas subordonnée à une compensation (contrairement à Nice ou Paris). Elle est limitée à 2 autorisations par personne, délivrée pour 3 ans et strictement personnelle. La résidence principale reste louable sans autorisation jusqu'à 90 jours (au 91e jour, l'autorisation devient obligatoire).

Enregistrement obligatoire, même en résidence principale

Toute location de meublé de tourisme doit faire l'objet d'une déclaration préalable soumise à enregistrement auprès de la commune, y compris pour une résidence principale (loi Le Meur). Le numéro d'enregistrement doit figurer sur chaque annonce. La télédéclaration passe par changementdusage.fr/avignon. L'enregistrement ne vaut pas autorisation de changement d'usage : ce sont deux démarches distinctes.

Zone tendue, mais loyer libre

Avignon est en zone tendue depuis août 2023 : préavis locataire réduit à 1 mois, loyer de relocation limité à l'IRL par rapport au précédent locataire. Mais la ville n'applique aucun plafonnement du loyer au m² (pas d'encadrement expérimental à la parisienne) : votre rendement reste entier.

Taxe de séjour : 5 % pour les non classés

Meublé non classé : 5 % du prix HT de la nuitée par personne, plafonné à 3,30 € (le tarif des 5 étoiles), majoration départementale de +10 % en sus. Un classement en étoiles ramène la taxe à un forfait : de 0,80 € (1 étoile) à 3,30 € (5 étoiles). Sur des nuitées chères de Festival, le calcul penche vite pour le classement.

Notre lecture de comptable pour Avignon

On traduit ces faits locaux en stratégie fiscale. C'est là qu'on vous fait gagner du temps et de l'impôt.

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BâtiPar composants, sur 25 à 30 ans7 600 € / anDéduit
MobilierSur 7 ans2 100 € / anDéduit
Frais d'acquisitionNotaire, agence800 € / anDéduit
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Loi Le MeurHyères · meublé de tourismeIntégrée
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Transactions locativesSynchronisées à l'instant
Loyer juilletT2 Marseille 8e+ 750 €Catégorisé
Assurance PNOPrélèvement mensuel− 18,90 €Catégorisé
Charges de copropriétéAppel du 3e trimestre− 79,45 €En cours

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Liasse fiscale 2031Exercice 2026
Comptabilité vérifiéeÉcritures et amortissements contrôlés✓ Fait
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Télétransmise aux impôtsEDI-TDFC · accusé reçuEnvoyée
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Les règles de la côte, on les connaît.

  • ✓Meublé de tourisme, classé ou non classé
  • ✓Location saisonnière et plateformes type Airbnb
  • ✓Spécificités des communes PACA, ville par ville
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Villa HyèresMeublé de tourisme · saisonnier
Classement 3 étoilesAbattement majoré conservéÀ jour
Règles de la communeLoi Le Meur · autorisation de louerConforme
Taxe de séjourReversée via la plateformeAutomatisée

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Les questions qu'on nous pose chaque semaine

Faut-il un expert-comptable pour déclarer un LMNP ?+
Ce n'est pas obligatoire, mais au régime réel la déclaration exige une comptabilité complète : liasse 2031, bilan, amortissements par composants. Un expert-comptable sécurise le dossier, signe la liasse et ses honoraires sont en partie compensés par leur déductibilité et la réduction d'impôt liée à l'adhésion à un organisme agréé.
LMNP : régime réel ou micro-BIC, comment choisir ?+
Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire sur vos loyers, le régime réel déduit vos charges réelles et l'amortissement du bien. Dès que les loyers dépassent quelques milliers d'euros par an, le réel est souvent plus avantageux. L'arbitrage dépend de votre bien, de vos charges et de votre horizon de revente.
Que change la réforme 2025 pour la revente d'un bien LMNP ?+
Depuis la réforme, les amortissements déduits pendant la location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable à la revente. La stratégie d'amortissement doit donc être pensée avec votre horizon de détention, plusieurs années avant la vente.
Le meublé de tourisme sur la côte est-il concerné ?+
Oui. La loi Le Meur a durci la fiscalité du meublé de tourisme : abattements réduits, enjeux de classement et autorisations locales. Les communes du littoral PACA sont en première ligne, et les règles varient ville par ville.
Peut-on passer du micro-BIC au régime réel ?+
Oui, sur option, en respectant les délais de l'administration. La bascule se prépare : il faut reconstituer la valeur amortissable du bien et déposer l'option à temps pour qu'elle s'applique à la bonne année.