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Le marché LMNP à Aix-en-Provence

Première ville étudiante de France dans le classement du Figaro, Aix loge environ 40 000 étudiants pour 145 000 habitants, avec une tension locative maximale. Le marché est cher, mais le meublé étudiant y trouve la demande la plus profonde de la région.

Prix au m² à Aix-en-Provence, évolution 2021-2025+7 % sur 5 ans
4 524
2021
4 771
2022
4 943
2023
4 817
2024
4 821
2025

Prix médian des ventes d'appartements. Source : base DVF (data.gouv.fr), 2021-2025. Voir le Baromètre PACA complet.

Prix appartements4 950 €/ m² · de 3 600 à 7 800 €
Secteur des facultés5-5,7 %la meilleure rentabilité de la ville
Studio meublé24-26 €/ m² près des facs
Encadrement des loyersNonloyer libre

Le rendement réel, secteur par secteur

Prix au m² croisé avec les loyers observés, rendements bruts estimés par les bases spécialisées (relevés fin 2025 - mi-2026).

Rendement brut par secteurÉdition 2026
Sud, facultés (Pont de l'Arc)≈ 6 400 €/m² · studios loués 24-26 €/m²5-5,7 %Cash-flow
Jas de Bouffan3 800 à 5 000 €/m² · le prix d'entrée d'Aix5-6 %À regarder
Studios et T1, toute la villele produit étudiant roi4-5,2 %Compromis
Centre historique, Mazarin6 400 à 7 800 €/m² · périmètre sauvegardé3,5-4,2 %Patrimoine
T4 et maisonsla famille plutôt que le rendement3-3,8 %Patrimoine
Tension locative de la ville10/10

Ce qui encadre votre meublé à Aix-en-Provence

La réglementation locale décide de votre stratégie. On la suit pour vous, ville par ville.

Meublé de tourisme : le régime le plus strict de la région

Changement d'usage par autorisation temporaire de 3 ans (renouvelable jusqu'à 15 ans) avec compensation exigée, et des refus fréquents dans le périmètre sauvegardé (Mazarin, Mirabeau, vieil Aix). Résidence principale plafonnée à 90 jours par an (option loi Le Meur activée). Amendes jusqu'à 50 000 € pour changement d'usage non autorisé.

Zone tendue, mais loyer libre

Aix est en zone tendue : préavis locataire réduit à 1 mois, loyer de relocation limité à l'IRL. Mais aucun plafonnement du loyer au m² : les loyers étudiants parmi les plus élevés de la région restent libres.

Taxe de séjour : le barème 2026 de la Ville

Meublé non classé : 5 % du prix de la nuitée par personne (plafonné à 4,00 €), majorations départementale (+10 %) et régionale (+34 %) en sus. Classés : forfait de 1,11 € à 4,32 € selon les étoiles. Le classement simplifie et allège la note.

DPE : un parc plutôt sain, sauf le centre ancien

5,1 % de logements F ou G seulement (43 000 diagnostics), DPE moyen en classe C. Les immeubles d'avant 1975 du centre historique concentrent le risque : G interdit à la location depuis 2025, F en 2028.

Notre lecture de comptable pour Aix-en-Provence

On traduit ces faits locaux en stratégie fiscale. C'est là qu'on vous fait gagner du temps et de l'impôt.

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BâtiPar composants, sur 25 à 30 ans7 600 € / anDéduit
MobilierSur 7 ans2 100 € / anDéduit
Frais d'acquisitionNotaire, agence800 € / anDéduit
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Transactions locativesSynchronisées à l'instant
Loyer juilletT2 Marseille 8e+ 750 €Catégorisé
Assurance PNOPrélèvement mensuel− 18,90 €Catégorisé
Charges de copropriétéAppel du 3e trimestre− 79,45 €En cours

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Liasse fiscale 2031Exercice 2026
Comptabilité vérifiéeÉcritures et amortissements contrôlés✓ Fait
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Télétransmise aux impôtsEDI-TDFC · accusé reçuEnvoyée
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Les règles de la côte, on les connaît.

  • ✓Meublé de tourisme, classé ou non classé
  • ✓Location saisonnière et plateformes type Airbnb
  • ✓Spécificités des communes PACA, ville par ville
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Villa HyèresMeublé de tourisme · saisonnier
Classement 3 étoilesAbattement majoré conservéÀ jour
Règles de la communeLoi Le Meur · autorisation de louerConforme
Taxe de séjourReversée via la plateformeAutomatisée

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Les questions qu'on nous pose chaque semaine

Faut-il un expert-comptable pour déclarer un LMNP ?+
Ce n'est pas obligatoire, mais au régime réel la déclaration exige une comptabilité complète : liasse 2031, bilan, amortissements par composants. Un expert-comptable sécurise le dossier, signe la liasse et ses honoraires sont en partie compensés par leur déductibilité et la réduction d'impôt liée à l'adhésion à un organisme agréé.
LMNP : régime réel ou micro-BIC, comment choisir ?+
Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire sur vos loyers, le régime réel déduit vos charges réelles et l'amortissement du bien. Dès que les loyers dépassent quelques milliers d'euros par an, le réel est souvent plus avantageux. L'arbitrage dépend de votre bien, de vos charges et de votre horizon de revente.
Que change la réforme 2025 pour la revente d'un bien LMNP ?+
Depuis la réforme, les amortissements déduits pendant la location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable à la revente. La stratégie d'amortissement doit donc être pensée avec votre horizon de détention, plusieurs années avant la vente.
Le meublé de tourisme sur la côte est-il concerné ?+
Oui. La loi Le Meur a durci la fiscalité du meublé de tourisme : abattements réduits, enjeux de classement et autorisations locales. Les communes du littoral PACA sont en première ligne, et les règles varient ville par ville.
Peut-on passer du micro-BIC au régime réel ?+
Oui, sur option, en respectant les délais de l'administration. La bascule se prépare : il faut reconstituer la valeur amortissable du bien et déposer l'option à temps pour qu'elle s'applique à la bonne année.