La réponse courte. Au régime réel, un loueur en meublé tient une comptabilité d'engagement selon le plan comptable général, comme une petite entreprise. En pratique, une vingtaine de comptes suffisent : la classe 2 pour le bien et ses amortissements, la classe 4 pour les locataires et fournisseurs, la classe 6 pour les charges et la classe 7 pour les loyers. Le reste du plan comptable ne vous servira presque jamais.
Ouvrez le plan comptable général et vous trouverez plusieurs centaines de comptes, numérotés de 101 à 795. De quoi décourager n'importe quel bailleur qui envisage de tenir sa comptabilité lui-même. La bonne nouvelle, c'est qu'une activité de location meublée n'en utilise qu'une petite fraction. Cet article vous montre lesquels, à quoi ils correspondent dans votre vie de bailleur, et comment s'écrivent les opérations les plus courantes.
La comptabilité d'engagement, la règle du jeu
Au régime réel, les bénéfices industriels et commerciaux se déterminent selon une comptabilité d'engagement : vous enregistrez les créances quand elles sont acquises et les dettes quand elles sont engagées, indépendamment des mouvements bancaires. Un loyer de décembre non payé au 31 décembre reste un produit de l'exercice, et une facture de travaux reçue en décembre mais réglée en janvier reste une charge de l'exercice.
Cette logique diffère de la simple liste d'encaissements et de décaissements que tiennent beaucoup de bailleurs en location nue. Elle explique la structure du plan comptable : chaque opération touche toujours deux comptes au minimum, l'un qui dit ce qui se passe économiquement (une charge, un produit), l'autre qui dit avec qui ou par où transite l'argent (un locataire, un fournisseur, la banque).
Le régime simplifié tolère un aménagement appréciable : en cours d'exercice, vous pouvez vous contenter d'enregistrer les encaissements et décaissements, puis constater les créances et les dettes uniquement à la clôture. La rigueur d'engagement reste obligatoire au 31 décembre, mais le quotidien s'en trouve allégé.
La classe 2 : votre bien, vos travaux, vos amortissements
La classe 2 regroupe les immobilisations, c'est-à-dire tout ce qui sert durablement à l'activité : le logement, ses composants, le mobilier. C'est le cœur fiscal du LMNP, puisque c'est de là que part l'amortissement.
| Compte | Intitulé | Ce que vous y mettez |
|---|---|---|
| 211 | Terrains | La part terrain du prix d'achat, jamais amortie |
| 213 | Constructions | Le bâti, décomposé (gros œuvre, toiture, installations) |
| 2135 | Agencements des constructions | Cuisine équipée, salle de bains refaite, cloisons |
| 2184 | Mobilier | Lits, canapé, table, électroménager |
| 28xx | Amortissements | Le cumul des dotations, compte par compte |
Deux réflexes s'ancrent dès le départ : la part terrain s'isole dans le compte 211 et ne s'amortit jamais, un terrain ne s'usant pas, et chaque composant du bâti reçoit sa propre ligne avec sa propre durée. Les comptes 28 fonctionnent en miroir des comptes d'immobilisation, et la valeur nette comptable de votre bien, celle qui figure au bilan, résulte de la différence entre les deux.
Les classes 4 et 5 : les tiers et la banque
La classe 4 enregistre tout ce que l'on vous doit et tout ce que vous devez :
- 411 Locataires : les loyers facturés en attente d'encaissement. Un impayé au 31 décembre reste dans ce compte et se voit au bilan.
- 401 Fournisseurs : les factures reçues non encore réglées (syndic, artisan, assureur).
- 44 État : la CFE due, la taxe foncière, et la TVA pour les rares loueurs qui y sont soumis.
La classe 5 se résume pour l'essentiel au compte 512, le compte bancaire dédié à l'activité. Le compte 108, dit compte de l'exploitant, joue le rôle de soupape : c'est lui qui enregistre l'argent personnel que vous injectez dans l'activité ou que vous en retirez, sans passer par une charge ou un produit.
Les classes 6 et 7 : ce qui sort, ce qui rentre
La classe 6 rassemble les charges, la classe 7 les produits. Voici les comptes qu'un bailleur meublé retrouve chaque année :
| Compte | Intitulé | Exemples pour un LMNP |
|---|---|---|
| 615 | Entretien et réparations | Plomberie, chaudière, petites réparations |
| 616 | Primes d'assurance | PNO, garantie loyers impayés |
| 622 | Honoraires | Expert-comptable, agence, notaire (hors acquisition) |
| 635 | Impôts et taxes | CFE, taxe foncière |
| 661 | Charges d'intérêts | Intérêts d'emprunt, assurance emprunteur |
| 6811 | Dotations aux amortissements | La dotation annuelle de chaque composant |
| 706 | Prestations de services | Les loyers meublés, charges comprises |
| 708 | Produits annexes | Refacturations diverses aux locataires |
La distinction la plus délicate se joue entre la classe 6 et la classe 2 : une réparation qui maintient le bien en état passe en charge (615), tandis que des travaux qui améliorent le bien ou remplacent un composant entier s'immobilisent en classe 2 et s'amortissent. Se tromper de côté change votre résultat de l'année, dans un sens comme dans l'autre.
Trois écritures pour comprendre la logique
Un loyer de 700 euros est encaissé. À la facturation, le compte 411 Locataires est débité de 700 euros et le compte 706 crédité de 700 euros : le produit est acquis. À l'encaissement, la banque (512) est débitée et le 411 soldé. Si le locataire ne paie pas, le produit reste constaté et la créance apparaît au bilan.
Une facture d'assurance PNO de 180 euros arrive. Le compte 616 est débité de 180 euros, le compte 401 Fournisseurs crédité. Au paiement, le 401 est débité et la banque créditée. La charge appartient à l'exercice de la facture, pas à celui du règlement.
La dotation annuelle du gros œuvre s'élève à 3 200 euros. Le compte 6811 est débité de 3 200 euros et le compte 2813 crédité. Aucun euro ne sort de votre poche : c'est une charge purement comptable, et c'est précisément elle qui fait la puissance fiscale du régime réel.
Pourquoi cette rigueur paie le jour du contrôle
Une comptabilité tenue selon le plan comptable produit trois choses que l'administration sait lire : un bilan, un compte de résultat et un fichier des écritures comptables (FEC). En cas de contrôle, ce fichier doit être remis dans un format normé, et son absence ou sa non-conformité est sanctionnée d'une amende de 5 000 euros.
L'enjeu dépasse l'amende. Une comptabilité régulière et probante fait foi : le vérificateur part de vos écritures et doit démontrer ce qu'il conteste. Une comptabilité incohérente autorise au contraire l'administration à la rejeter et à reconstituer votre résultat elle-même, rarement à votre avantage, comme l'explique notre article sur le contrôle fiscal en LMNP.
Tenir ces comptes proprement demande de la méthode plus que du génie. Si vous préférez déléguer, Comptalocatif s'en charge pour 600 euros par an, écritures, plan d'amortissement et liasse compris, et les honoraires sont déductibles de vos loyers.
Vos questions, nos réponses
Le plan comptable général s'applique-t-il vraiment à un simple bailleur meublé ? +
Oui. Au régime réel, la location meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux, dont le résultat se détermine à partir d'une comptabilité tenue selon les règles du plan comptable général. Le micro-BIC dispense en revanche de toute comptabilité, un simple livre des recettes suffit.
Combien de comptes faut-il vraiment ouvrir ? +
Une vingtaine couvre la quasi-totalité des dossiers : cinq ou six comptes d'immobilisations avec leurs comptes 28, les comptes 411, 401, 512 et 108, six à huit comptes de charges et un ou deux comptes de produits.
Puis-je enregistrer simplement mes encaissements et décaissements ? +
En cours d'année, oui : le régime simplifié permet une comptabilité de trésorerie au quotidien. À la clôture, vous devez constater les créances (loyers dus) et les dettes (factures non payées) pour retomber sur une comptabilité d'engagement.
Dans quel compte enregistrer les loyers meublés ? +
Dans un compte de classe 7, en pratique le compte 706, la location meublée étant traitée comme une prestation de services. Les refacturations annexes se logent en 708.
Le terrain s'amortit-il ? +
Jamais. La part terrain du prix d'acquisition s'isole au compte 211 et reste hors du plan d'amortissement. L'amortir constitue une erreur classique, facilement repérée et rectifiée en contrôle.
Que risque une comptabilité approximative ? +
Une amende de 5 000 euros si le fichier des écritures comptables manque ou n'est pas conforme, et surtout le rejet de comptabilité : l'administration reconstitue alors votre résultat selon ses propres méthodes, avec redressement et intérêts de retard à la clé.
- Les régimes d'imposition, impots.gouv.fr
- Formulaire 2033-SD, liasse BIC régime simplifié, impots.gouv.fr
- Impôt sur le revenu : revenus d'une location meublée, service-public.gouv.fr
- Article 39 C du Code général des impôts, legifrance.gouv.fr