La réponse courte. Au micro-BIC, l'administration retire 50 % de vos loyers bruts avant de calculer l'impôt, pour une location meublée classique ou un meublé de tourisme classé. Un meublé de tourisme non classé n'a droit qu'à 30 % depuis les revenus 2025. L'abattement remplace toutes vos charges réelles : vous ne déduisez rien d'autre, et l'impôt comme les prélèvements sociaux s'appliquent sur la moitié restante, même si vos dépenses effectives sont bien supérieures au forfait.
Le micro-BIC séduit par sa promesse : vous déclarez vos loyers bruts, l'administration fait le reste. La contrepartie de cette simplicité tient dans un forfait unique, l'abattement, dont le fonctionnement est moins intuitif qu'il n'y paraît. Voyons comment il se calcule vraiment, avec des exemples chiffrés, puis les deux pièges qui surprennent le plus souvent les bailleurs.
La mécanique de l'abattement, étape par étape
Le principe tient en trois temps. Vous reportez d'abord vos recettes brutes annuelles (loyers charges comprises) sur la déclaration 2042 C PRO. L'administration applique ensuite l'abattement forfaitaire, censé représenter l'ensemble de vos charges, avec un minimum de 305 euros. Vous êtes enfin imposé sur le solde, au barème progressif de l'impôt sur le revenu, auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux.
Vous ne voyez donc jamais l'abattement : il n'y a aucune case à remplir pour l'obtenir, aucun justificatif à fournir. En échange, vous renoncez à toute déduction au réel : ni intérêts d'emprunt, ni travaux, ni assurance, ni amortissement. Le forfait couvre tout, qu'il soit généreux ou non dans votre situation.
Petite précision utile : si vos recettes annuelles restent sous 305 euros, l'abattement les efface entièrement et vous ne payez aucun impôt sur cette activité.
Les taux applicables depuis la loi Le Meur
Depuis les revenus 2025, la loi du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, a rebattu les cartes pour les locations de courte durée. Les taux et plafonds en vigueur sont désormais les suivants :
- Location meublée classique (longue durée), chambres d'hôtes et meublés de tourisme classés : abattement de 50 %, dans la limite de 77 700 euros de recettes annuelles pour les revenus 2025, plafond porté à 83 600 euros pour les revenus 2026.
- Meublé de tourisme non classé : abattement de 30 %, dans la limite de 15 000 euros de recettes annuelles.
Le durcissement vise clairement la location touristique non classée, qui bénéficiait auparavant d'un abattement de 50 % avec un plafond bien plus haut. Au-delà de ces seuils, le régime réel devient obligatoire. Les règles de dépassement et d'années de tolérance sont détaillées dans notre article sur les plafonds du micro-BIC, et le cas particulier de la courte durée dans notre guide du meublé de tourisme.
Exemple 1 : un studio loué à l'année
Prenons un studio loué meublé en longue durée, qui rapporte 12 000 euros de loyers par an, un chiffre rond pour faciliter le calcul.
L'abattement de 50 % ramène la base imposable à 6 000 euros. Sur cette somme, deux ponctions distinctes s'appliquent :
- l'impôt sur le revenu, à votre taux marginal : 660 euros dans la tranche à 11 %, 1 800 euros dans la tranche à 30 % ;
- les prélèvements sociaux, au taux de 18,6 % applicable depuis les revenus 2025, soit 1 116 euros.
Un bailleur imposé dans la tranche à 30 % paie donc 2 916 euros au total, ce qui représente environ 24 % de ses loyers encaissés. La « moitié non imposée » ne signifie donc pas que l'addition est légère, surtout quand on la compare à ce que donnerait le réel sur le même bien.
Exemple 2 : un meublé de tourisme non classé
Même exercice avec un appartement loué en courte durée sans classement, qui génère 9 000 euros de recettes annuelles.
L'abattement n'est plus que de 30 % : la base imposable s'établit à 6 300 euros, soit davantage que pour le studio de l'exemple précédent qui rapportait pourtant 3 000 euros de plus. Dans la tranche à 30 %, l'impôt atteint 1 890 euros, auxquels s'ajoutent environ 1 172 euros de prélèvements sociaux, soit un peu plus de 3 000 euros au total : le tiers des loyers part en fiscalité.
Jusqu'aux revenus 2024, ce même bien bénéficiait de l'abattement de 50 %. La bascule à 30 % a donc alourdi la note de plusieurs centaines d'euros sans qu'aucun paramètre du bien ne change, et elle pousse beaucoup de loueurs saisonniers soit vers le classement du meublé, soit vers le régime réel. Nous avons détaillé ces arbitrages dans notre article sur la fiscalité Airbnb.
Piège n° 1 : les prélèvements sociaux s'ajoutent toujours
Beaucoup de bailleurs raisonnent uniquement en impôt sur le revenu et oublient la seconde ligne de l'avis d'imposition. Les loyers meublés relevant des revenus du patrimoine, ils supportent les prélèvements sociaux sur la base restante après abattement, y compris pour un foyer non imposable à l'impôt sur le revenu.
Le point mérite d'autant plus d'attention que le taux vient d'augmenter : la CSG sur les revenus du patrimoine est passée de 9,2 % à 10,6 % à compter des revenus 2025 déclarés en 2026, ce qui porte le total à 18,6 % pour la location meublée (la location nue reste à 17,2 %). Une partie de cette CSG, à hauteur de 6,8 %, demeure déductible du revenu global l'année de son paiement pour les foyers imposés au barème. Nous consacrons un article complet à ce sujet et aux cas d'affiliation à la Sécurité sociale des indépendants : prélèvements sociaux ou cotisations SSI.
Piège n° 2 : le forfait ne regarde jamais vos charges réelles
L'abattement est aveugle : 50 % pour tout le monde, que votre bien soit payé comptant sans travaux ou financé à crédit avec une rénovation complète. Or, sur un bien emprunté, les charges réelles cumulées à l'amortissement dépassent presque toujours le forfait.
Reprenons le studio à 12 000 euros de loyers. Si les intérêts d'emprunt, la copropriété, l'assurance et la taxe foncière totalisent 4 000 euros et que l'amortissement du bien et du mobilier en ajoute 6 500, le régime réel ramène la base imposable à 1 500 euros, contre 6 000 euros au micro. Dans la tranche à 30 %, l'écart dépasse 2 000 euros d'impôt et de prélèvements sociaux par an, pour le même bien et les mêmes loyers.
Le micro-BIC reste pertinent pour les situations sans charges : bien détenu sans crédit, dépenses minimes, petites recettes. Pour tous les autres profils, le forfait agit comme une taxe sur la simplicité. Notre comparatif micro-BIC ou régime réel passe les situations en revue, et le simulateur vous donne le chiffre pour votre cas en deux minutes. C'est d'ailleurs le premier calcul que nous faisons chez Comptalocatif avant d'accepter un dossier : si le micro est plus avantageux pour vous, autant le savoir avant de payer un accompagnement.
Vos questions, nos réponses
Comment fonctionne l'abattement de 50 % du micro-BIC ? +
Vous déclarez vos loyers bruts annuels, et l'administration retire automatiquement 50 % avant de calculer l'impôt et les prélèvements sociaux. Ce forfait remplace la totalité de vos charges réelles, sans justificatif ni case supplémentaire à remplir, avec un minimum de 305 euros.
Quel abattement pour un meublé de tourisme non classé ? +
Depuis les revenus 2025, l'abattement est de 30 %, dans la limite de 15 000 euros de recettes annuelles, en application de la loi Le Meur du 19 novembre 2024. Un meublé de tourisme classé conserve en revanche l'abattement de 50 % dans la limite du plafond de droit commun.
L'abattement s'applique-t-il aussi aux prélèvements sociaux ? +
Oui, les prélèvements sociaux se calculent sur la même base que l'impôt, après abattement. Le taux applicable à la location meublée est de 18,6 % depuis les revenus 2025, décomposé en 10,6 % de CSG, 0,5 % de CRDS et 7,5 % de prélèvement de solidarité.
Peut-on déduire des charges en plus de l'abattement ? +
Non, jamais. L'abattement est réputé couvrir toutes les charges de l'activité : intérêts d'emprunt, travaux, assurance, taxe foncière, amortissement. Si vos dépenses réelles dépassent le forfait, la seule voie est d'opter pour le régime réel.
Que se passe-t-il si mes recettes dépassent le plafond du micro-BIC ? +
Le régime réel devient obligatoire au-delà de 77 700 euros de recettes pour les revenus 2025 d'une location meublée classique (83 600 euros pour les revenus 2026) et de 15 000 euros pour un meublé de tourisme non classé. Les modalités précises de bascule sont détaillées dans notre article sur les plafonds.
Le micro-BIC est-il plus avantageux que le réel ? +
Uniquement lorsque vos charges réelles et l'amortissement restent inférieurs au forfait, ce qui correspond en pratique aux biens sans crédit et sans travaux. Sur un bien financé à crédit, le réel aboutit presque toujours à une base imposable très inférieure.
- Les locations meublées, impots.gouv.fr
- Les régimes d'imposition, impots.gouv.fr
- Impôt sur le revenu : revenus d'une location meublée, service-public.gouv.fr
- Principales nouveautés revenus 2025, brochure pratique de l'impôt sur le revenu 2026, impots.gouv.fr
- Je donne un bien en location. Dois-je payer des prélèvements sociaux ?, impots.gouv.fr