La réponse courte. Au régime réel, le mobilier qui garnit votre location s'inscrit à l'actif et s'amortit en linéaire, le plus souvent sur 5 à 10 ans selon la nature du meuble, l'administration citant un taux usuel de 10 % par an. Une tolérance administrative permet de passer directement en charge les petits matériels dont le prix unitaire ne dépasse pas 500 euros hors taxes, sauf en cas d'équipement initial ou de renouvellement complet. La première année, l'annuité se calcule au prorata de la durée de location.
Le mobilier est le poste d'amortissement le plus simple en apparence, et celui où nous corrigeons le plus d'écritures dans les comptabilités tenues seul. Entre ce qui s'amortit, ce qui peut passer en charge et ce qui doit être justifié, les règles méritent d'être posées une bonne fois. Voici la méthode que nous appliquons au cabinet.
Quels meubles entrent dans le plan d'amortissement
Tout ce qui garnit durablement le logement et lui permet d'être loué meublé a vocation à figurer à l'actif : literie, canapé, table et chaises, rangements, électroménager (réfrigérateur, plaques, four, lave-linge), luminaires, rideaux, télévision, vaisselle et équipements de cuisine. La liste réglementaire du mobilier obligatoire en meublé constitue le socle minimal, et nous l'avons détaillée dans notre article sur les meubles obligatoires en location meublée, mais rien n'interdit d'amortir les équipements qui vont au-delà, dès lors qu'ils servent à la location.
Deux cas de figure se présentent à l'achat du bien. Si vous achetez un logement déjà meublé, la valeur du mobilier doit être isolée dans l'acte ou évaluée de façon documentée, puis inscrite à l'actif pour ce montant. Si vous meublez vous-même, chaque facture d'achat constitue la valeur d'entrée. Dans les deux situations, le mobilier forme une masse distincte de l'immeuble, avec ses propres durées, ce qui complète la logique de décomposition que nous décrivons dans notre article sur l'amortissement par composants.
Les durées usuelles : 5 à 10 ans selon les équipements
Comme pour l'immeuble, aucun texte ne fixe de barème légal des durées d'amortissement du mobilier. La règle de principe est que la durée doit refléter la durée réelle d'utilisation du bien. L'administration publie une liste de taux « couramment appliqués dans la pratique », donnée à titre purement indicatif, dans laquelle le mobilier figure à 10 % par an, soit dix ans, et le matériel à 10 ou 15 % (BOI-BIC-AMT-10-40-30).
En pratique de cabinet, les durées retenues dans les dossiers LMNP se situent dans les fourchettes suivantes, à ajuster selon la qualité des équipements et l'intensité d'usage (une location saisonnière use plus vite qu'un bail étudiant) :
- Gros mobilier (literie de qualité, armoires, canapé durable) : 7 à 10 ans.
- Électroménager : 5 à 8 ans.
- Petit mobilier et décoration (chaises, luminaires, rideaux) : 5 à 7 ans.
- Matériel électronique (télévision, box, petit équipement) : 3 à 5 ans.
Ces chiffres sont des usages professionnels, pas des droits opposables : en cas de contrôle, la durée retenue doit pouvoir se défendre au regard de l'utilisation réelle. Amortir un canapé en trois ans pour accélérer la déduction se voit, et se redresse.
La tolérance des 500 euros HT, et ses limites
L'administration admet que certains biens de faible valeur soient déduits immédiatement en charge au lieu d'être immobilisés : le petit outillage, ainsi que les matériels et mobiliers dont le prix d'achat unitaire hors taxes n'excède pas 500 euros (BOI-BIC-CHG-20-30-10). Un grille-pain à 40 euros, une lampe à 60 euros ou une cafetière à 90 euros n'ont pas vocation à encombrer votre plan d'amortissement pendant cinq ans.
Cette tolérance comporte deux garde-fous qu'il faut connaître, parce qu'ils concernent directement les loueurs en meublé :
- L'équipement initial et le renouvellement complet sont exclus. La doctrine précise que la mesure ne s'applique pas à l'équipement initial en mobilier, ni à son renouvellement complet, même si la valeur unitaire de chaque meuble reste sous 500 euros. Le mois où vous meublez entièrement votre studio, l'ensemble s'immobilise et s'amortit, quelle que soit la modestie de chaque facture. La tolérance vise le remplacement isolé d'un élément en cours d'exploitation.
- Le seuil s'apprécie par ensemble, pas par élément. Pour un bien composé de plusieurs éléments indissociables (une table et ses chaises vendues ensemble, par exemple), c'est le prix global qui compte, non celui de chaque pièce.
L'arbitrage entre charge et amortissement n'est pas neutre : une charge se déduit intégralement l'année de la dépense et peut contribuer à créer un déficit, tandis qu'un amortissement se déduit dans la limite du résultat et se reporte au-delà. Notre article sur les charges déductibles en LMNP détaille cette frontière poste par poste.
La première année : le prorata temporis
L'amortissement du mobilier se pratique en linéaire, et il démarre à la date de mise en service, c'est-à-dire en principe au moment où le logement meublé est en état d'être loué. La première annuité est réduite au prorata du temps écoulé entre cette date et la clôture de l'exercice, le décompte s'effectuant en jours (BOI-BIC-AMT-20-10).
Prenons un exemple simple : 8 000 euros de mobilier amortis sur 8 ans, soit une annuité pleine de 1 000 euros, pour une mise en location le 1er septembre. La première année, l'annuité déductible correspond aux quatre mois restants, soit environ 333 euros, et le solde se rattrape en fin de plan. Oublier ce prorata et déduire une annuité pleine dès la première année fait partie des erreurs les plus fréquentes dans les déclarations au régime réel préparées sans accompagnement.
Rappelons enfin la limite globale : en location meublée exercée par une personne physique, l'amortissement de l'ensemble des biens loués, mobilier compris, n'est déductible qu'à hauteur des loyers diminués des autres charges, en application de l'article 39 C du code général des impôts, l'excédent étant reporté sans limite de durée (BOI-BIC-AMT-20-40-10-10). Le mécanisme complet est expliqué dans notre guide de l'amortissement en LMNP.
Les justificatifs à conserver
L'amortissement se prouve par la valeur d'entrée, et la valeur d'entrée se prouve par des pièces. Conservez systématiquement :
- les factures d'achat nominatives, en version originale ou numérisée, pour chaque meuble immobilisé ;
- pour un bien acheté déjà meublé, la ventilation du prix entre immobilier et mobilier figurant dans l'acte, ou à défaut un inventaire valorisé établi à l'acquisition ;
- l'inventaire du mobilier annexé au bail, qui atteste que les biens amortis garnissent réellement le logement ;
- le tableau d'amortissement lui-même, tenu à jour année après année, avec les dates de mise en service.
Un ticket de caisse illisible ou une estimation griffonnée ne résistent pas à un vérificateur, alors qu'un dossier où chaque ligne du plan renvoie à une facture datée traverse un contrôle sans dommage. C'est ce niveau de rigueur que nous appliquons chez Comptalocatif : le plan d'amortissement du mobilier est construit avec le cabinet à partir de vos factures, dans le cadre de l'accompagnement à 600 euros par an. Pour mesurer ce que ce mobilier ajoute à votre économie d'impôt, notre simulateur intègre le poste en deux clics.
Vos questions, nos réponses
Sur quelle durée amortir le mobilier en LMNP ? +
Le plus souvent entre 5 et 10 ans selon la nature des équipements : autour de 7 à 10 ans pour le gros mobilier, 5 à 8 ans pour l'électroménager, 3 à 5 ans pour l'électronique. L'administration cite un taux usuel de 10 % par an pour le mobilier, à titre indicatif. Aucun barème légal n'existe : la durée doit refléter l'utilisation réelle.
Puis-je passer tous mes meubles en charge s'ils coûtent moins de 500 euros pièce ? +
Non. La tolérance des 500 euros hors taxes ne s'applique ni à l'équipement initial du logement ni au renouvellement complet du mobilier, même si chaque meuble pris isolément reste sous le seuil. Elle vise le remplacement ponctuel d'un élément en cours d'exploitation.
Comment amortir un mobilier acheté d'occasion ou déjà présent dans le bien ? +
Le mobilier d'occasion s'amortit sur sa valeur d'achat, justifiée par la facture ou l'acte. Pour un bien acquis déjà meublé sans ventilation dans l'acte, un inventaire valorisé de façon réaliste à la date d'achat sert de valeur d'entrée. La durée d'amortissement tient compte de l'état du mobilier au moment de l'inscription.
Que se passe-t-il quand je remplace un meuble amorti ? +
Le nouveau meuble entre à l'actif pour son prix d'achat et démarre son propre plan d'amortissement, ou passe en charge s'il relève de la tolérance des 500 euros. Si l'ancien meuble n'était pas totalement amorti, sa valeur nette comptable sort de l'actif.
L'amortissement du mobilier peut-il créer un déficit ? +
Non. Comme tous les amortissements en location meublée, il n'est déductible qu'à hauteur des loyers diminués des autres charges (article 39 C du code général des impôts). La fraction non utilisée se reporte sans limite de durée sur les exercices suivants.
- BOI-BIC-AMT-10-40-30 : taux d'amortissement couramment admis, BOFiP
- BOI-BIC-CHG-20-30-10 : frais d'établissement et biens de faible valeur, tolérance des 500 euros, BOFiP
- BOI-BIC-AMT-20-10 : amortissement linéaire, point de départ et prorata temporis, BOFiP
- BOI-BIC-AMT-20-40-10-10 : limitation de l'amortissement des biens loués (article 39 C du CGI), BOFiP