La réponse courte. Sur ce dossier type, la première année cumule 41 000 € de dépenses de remise en état et six mois sans loyers. Résultat : un déficit de 5 000 € issu des charges, reportable dix ans sur les bénéfices meublés, et 7 086 € d'amortissements intégralement mis en réserve, reportables sans limite de durée. Dès l'année 2, ces deux compteurs absorbent tout le résultat : zéro euro imposable, durablement, et pas un euro de dépense perdu. À condition de ne pas mélanger les deux mécanismes.
Une année de gros travaux fait peur aux investisseurs : des dépenses massives, peu de loyers en face, et la crainte que l'avantage fiscal s'évapore. Au régime réel, rien ne s'évapore, à condition de ranger chaque euro dans le bon compteur. Déroulons le dossier.
Le dossier de départ
Un appartement ancien acheté pour être loué en meublé longue durée, avec une remise en état complète étalée sur les premiers mois :
| Poste | Montant |
|---|---|
| Prix d'achat | 150 000 € (dont terrain 20 %) |
| Rénovation lourde (électricité, salle d'eau, cuisine) | 35 000 € |
| Entretien et réparations courantes | 6 000 € |
| Loyers année 1 (bien loué 6 mois seulement) | 4 500 € |
| Loyers en vitesse de croisière | 9 000 €/an |
| Charges courantes annuelles | ≈ 3 500 € (intérêts, copropriété, taxe foncière, assurances, CFE, honoraires) |
Étape 1 : trier les dépenses, charge ou immobilisation
Tout part de ce tri, détaillé dans notre article sur les charges déductibles :
- Les 35 000 € de rénovation lourde créent un actif durable : ils s'immobilisent et s'amortissent, ici sur 15 ans, soit 2 333 € par an.
- Les 6 000 € d'entretien et réparations maintiennent le bien en l'état : ils passent en charge l'année du paiement, en totalité.
Inverser ce tri fausse tout : des travaux lourds passés en charge sont un motif de redressement classique, et de l'entretien immobilisé dilue inutilement une déduction immédiate.
Étape 2 : les amortissements disponibles
| Source | Base | Durée | Amortissement/an |
|---|---|---|---|
| Gros œuvre (50 % du bâti) | 60 000 € | 50 ans | 1 200 € |
| Façade, toiture, étanchéité (15 %) | 18 000 € | 25 ans | 720 € |
| Installations techniques (20 %) | 24 000 € | 18 ans | 1 333 € |
| Agencements intérieurs (15 %) | 18 000 € | 12 ans | 1 500 € |
| Rénovation immobilisée | 35 000 € | 15 ans | 2 333 € |
| Total | 7 086 € |
Le mobilier, modeste sur ce dossier, est volontairement laissé de côté pour isoler la mécanique : il viendrait simplement grossir ces amortissements.
Étape 3 : l'année 1, celle du déficit
| Compte d'exploitation année 1 | Montant |
|---|---|
| Loyers (6 mois) | 4 500 € |
| Charges courantes | 3 500 € |
| Entretien et réparations | 6 000 € |
| Résultat avant amortissements | − 5 000 € |
Ce déficit de 5 000 € est issu des seules charges : il se reporte dix ans sur les futurs bénéfices de location meublée non professionnelle, comme l'explique notre article sur le déficit LMNP. Jamais sur le salaire.
Les 7 086 € d'amortissements, eux, n'ont pas le droit d'aggraver ce déficit : l'article 39 C du CGI interdit à l'amortissement de créer du déficit. Ils sont donc intégralement mis en réserve, reportables sans limite de durée. Fin de l'année 1 : deux compteurs pleins, zéro euro perdu.
Étape 4 : les années 2 et 3, les compteurs se déversent
Année 2, le bien tourne à plein régime : 9 000 € de loyers, 3 500 € de charges, soit 5 500 € de résultat avant amortissements. Le déficit reporté s'impute en premier, c'est lui qui a une date de péremption : 5 500 − 5 000 = 500 €. Les amortissements complètent dans la limite de l'article 39 C : 500 € déduits, résultat imposable zéro. Les 6 586 € non utilisés rejoignent la réserve, qui atteint 13 672 €.
Année 3 et suivantes : 5 500 € de résultat avant amortissements, 5 500 € d'amortissements déduits, résultat zéro, et 1 586 € de plus en réserve chaque année.
| Année 1 | Année 2 | Année 3 | |
|---|---|---|---|
| Résultat avant amortissements | − 5 000 € | 5 500 € | 5 500 € |
| Déficit imputé | 5 000 € | 0 € | |
| Amortissements déduits (limite 39 C) | 0 € | 500 € | 5 500 € |
| Résultat imposable | − 5 000 € (déficit reportable) | 0 € | 0 € |
| Réserve d'amortissements cumulée | 7 086 € | 13 672 € | 15 258 € |
Le verdict face au micro-BIC
Au micro, les 41 000 € de dépenses n'auraient rien déduit du tout : l'abattement forfaitaire de 50 % s'applique quoi qu'il arrive.
| Micro-BIC | Régime réel | |
|---|---|---|
| Impôt + prélèvements sociaux année 1 (TMI 30 % + 18,6 %) | ≈ 1 094 € | 0 € |
| Impôt + prélèvements sociaux en croisière | ≈ 2 187 €/an | 0 € |
| Dépenses de travaux valorisées | 0 € | 41 000 € |
Deux compteurs, deux règles, une erreur classique
Le distinguo central de ce dossier tient en un tableau :
| Déficit (issu des charges) | Réserve d'amortissements | |
|---|---|---|
| Origine | Charges supérieures aux loyers | Limite de l'article 39 C |
| Durée de report | 10 ans | Illimitée |
| Ici | 5 000 €, consommé dès l'année 2 | 15 258 € au bout de 3 ans |
L'erreur classique est de tout mélanger : laisser un logiciel faire créer le déficit par l'amortissement, ou fondre les deux compteurs en un seul. La liasse devient fausse, et des années de report s'évaporent au premier changement de prestataire. Ces deux tableaux de suivi doivent vivre d'année en année dans la liasse : c'est exactement ce que nous tenons pour nos clients, parlons de votre dossier.
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Vos questions, nos réponses
Pourquoi ne pas passer les 35 000 € de rénovation en charge ? +
Parce qu'une rénovation lourde crée un actif durable : elle s'immobilise et s'amortit, ici sur 15 ans. Seuls l'entretien et les réparations courantes passent en charge immédiatement. La requalification de travaux lourds en charge est un motif de redressement fréquent.
Le déficit de 5 000 € peut-il réduire mon salaire imposable ? +
Non, jamais pour un loueur non professionnel. Il s'impute uniquement sur les bénéfices de location meublée non professionnelle des dix années suivantes. L'imputation sur le revenu global est réservée au déficit foncier de la location nue et au statut LMP.
Que se passe-t-il si le déficit n'est pas utilisé dans les dix ans ? +
La part non imputée est perdue au-delà de dix ans. Sur ce dossier, le risque est nul : le déficit est consommé dès l'année 2. Sur des dossiers à très gros stock d'amortissements, l'ordre d'imputation se pilote pour ne rien laisser périmer.
La réserve d'amortissements expire-t-elle ? +
Non, elle se reporte sans limite de durée. Elle s'imputera automatiquement dès que le résultat avant amortissements dépassera la dotation de l'année : hausse de loyers, baisse puis fin des intérêts d'emprunt.
Les charges des mois sans locataire sont-elles déductibles ? +
Oui, dès lors que le bien est destiné à la location : travaux en cours, annonces actives, mandat de gestion. Les charges courantes de la période de remise en état participent donc pleinement au déficit de l'année 1.