La réponse courte. Deux concubins achètent un appartement meublé de 210 000 € en indivision, à 60/40 selon leurs apports. L'indivision exclut le micro-BIC : le régime réel s'applique d'office, avec un SIRET unique au nom de l'indivision, une seule comptabilité et une seule liasse fiscale. Sur ce dossier, 8 012 € d'amortissements annuels ramènent le résultat imposable à zéro, réparti 60/40 sur les déclarations de chacun. Voici le pas à pas complet.
Acheter à deux sans être mariés est la configuration qui génère le plus d'erreurs de déclaration en meublé, à commencer par le fameux « chacun déclare sa moitié au micro ». Déroulons un premier achat type, tel que nous le montons au cabinet, en appliquant les règles détaillées dans notre article sur le LMNP en indivision.
Le dossier de départ
Un couple de concubins achète un appartement meublé destiné à la location longue durée. Les apports étant différents, l'acte notarié fixe les quotes-parts à 60 % et 40 % :
| Poste | Montant |
|---|---|
| Prix d'achat | 210 000 € |
| Quotes-parts de détention | 60 % / 40 % |
| Quote-part terrain (20 %) | 42 000 € (jamais amortie) |
| Mobilier et équipements | 9 500 € |
| Loyer (hors charges) | 850 €/mois, soit 10 200 €/an |
| Charges réelles annuelles (intérêts, copropriété, taxe foncière, assurances, CFE, honoraires de comptabilité d'environ 600 € TTC, tous déductibles) | 4 800 € |
Le micro-BIC est exclu, et c'est une bonne nouvelle
Première règle, absolue : le micro-BIC est réservé aux exploitants individuels, et une indivision n'en est pas un. Elle constitue une exploitation commune, qui relève obligatoirement du régime réel, quel que soit le montant des loyers. Aucune option à prendre, aucun calcul de seuil : le réel s'applique d'office.
La contrainte est en réalité une chance. Comme le montre notre comparatif micro-BIC ou réel, le réel bat le micro dans la grande majorité des dossiers financés à crédit. L'indivision impose d'emblée le régime que les loueurs avisés finissent par choisir, et ce dossier va le vérifier chiffres en main.
Une immatriculation au nom de l'indivision, pas deux
Le couple ne crée pas deux entreprises individuelles. L'indivision fait l'objet d'une déclaration spécifique sur le guichet unique de l'INPI (l'équivalent de l'ancien formulaire FCMB), dans les 15 jours de la mise en location, et reçoit son propre SIRET, distinct des éventuelles activités personnelles de chacun. La démarche écran par écran est détaillée dans notre article sur l'immatriculation LMNP.
Une seule comptabilité, une seule liasse
Le bien figure à l'actif de l'indivision et les amortissements se calculent une seule fois, dans une comptabilité commune qui produit une seule liasse fiscale. Sur ce dossier, terrain écarté, le bâti amortissable s'élève à 168 000 € :
| Composant | Base | Durée | Amortissement/an |
|---|---|---|---|
| Gros œuvre (50 % du bâti) | 84 000 € | 50 ans | 1 680 € |
| Façade, toiture, étanchéité (15 %) | 25 200 € | 25 ans | 1 008 € |
| Installations techniques (20 %) | 33 600 € | 18 ans | 1 867 € |
| Agencements intérieurs (15 %) | 25 200 € | 12 ans | 2 100 € |
| Mobilier | 9 500 € | 7 ans | 1 357 € |
| Total | 8 012 € |
Le résultat : zéro pour les deux
Le compte d'exploitation de l'année type, au niveau de l'indivision :
| Montant | |
|---|---|
| Loyers annuels | 10 200 € |
| Charges réelles | − 4 800 € |
| Résultat avant amortissements | 5 400 € |
| Amortissements déduits (plafonnés par l'article 39 C) | − 5 400 € |
| Résultat imposable de l'indivision | 0 € |
| Réserve d'amortissements reportée | 2 612 € |
L'article 39 C du CGI interdit à l'amortissement de créer un déficit : sur les 8 012 € disponibles, seuls 5 400 € sont déduits cette année. Les 2 612 € restants se mettent en réserve, au niveau de l'indivision, et se reportent sans limite de durée.
La répartition 60/40 : le mécanisme
Le résultat de la liasse unique se répartit ensuite au prorata des quotes-parts, et chaque indivisaire reporte sa part sur sa propre 2042 C PRO. Ici, 60 % et 40 % de zéro : personne ne paie rien. Mais le mécanisme prendra tout son sens le jour où la réserve sera épuisée. Sur un futur bénéfice de 3 000 €, par exemple :
| Indivisaire à 60 % | Indivisaire à 40 % | |
|---|---|---|
| Part du bénéfice | 1 800 € | 1 200 € |
| Report | Sa propre 2042 C PRO | Sa propre 2042 C PRO |
| Imposition | Selon sa tranche + 18,6 % de prélèvements sociaux | Selon sa tranche + 18,6 % de prélèvements sociaux |
Chacun est imposé selon sa situation personnelle : à TMI 30 %, les 1 800 € coûteraient environ 875 € ; à TMI 11 %, les 1 200 € coûteraient environ 355 €. Les quotes-parts servent aussi de clé pour les seuils individuels, comme les 23 000 € de recettes du passage en LMP.
La convention d'indivision, avant le premier désaccord
La gestion courante se décide à la majorité des deux tiers des droits, la vente à l'unanimité : sans règle du jeu écrite, le patrimoine se fige au premier différend. Une convention d'indivision signée dès l'achat désigne un gérant, impose un compte bancaire dédié où transitent loyers et charges, et organise la sortie ou le rachat de parts. Pour un couple non marié, c'est le document qui protège les deux, ensemble et séparément.
L'erreur classique : « chacun déclare sa moitié au micro »
C'est l'erreur que nous voyons le plus souvent : chaque concubin reporte 5 100 € de loyers sur sa déclaration au micro-BIC, abattement de 50 %, et pense être en règle. Le régime est pourtant inapplicable à une indivision : l'administration peut requalifier et régulariser les années non prescrites, avec intérêts de retard. Si vous êtes dans ce cas, la régularisation se prépare ; si vous achetez, le montage se pose avant de signer. Dans les deux situations, prenez rendez-vous, le premier échange cadre le dossier.
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Vos questions, nos réponses
Pourquoi le micro-BIC est-il interdit en indivision ? +
Parce qu'il est réservé aux exploitants individuels. L'indivision constitue une exploitation commune, obligatoirement placée au régime réel, quels que soient les loyers. La règle vaut pour les concubins, les fratries et les héritiers.
Faut-il un SIRET pour chaque membre du couple ? +
Non, un seul SIRET au nom de l'indivision, obtenu par la déclaration spécifique sur le guichet INPI. Il identifie l'exploitation commune, distincte des activités individuelles que chacun pourrait avoir par ailleurs.
Comment se répartit un futur bénéfice de l'indivision ? +
Au prorata des quotes-parts de l'acte : 60/40 sur ce dossier. Chacun reporte sa fraction sur sa propre 2042 C PRO et paie l'impôt selon sa tranche personnelle, plus 18,6 % de prélèvements sociaux.
Les quotes-parts peuvent-elles différer des apports réels ? +
Les quotes-parts qui font foi sont celles de l'acte notarié. Si les apports et les remboursements du crédit ne suivent pas la même proportion, l'écart se traite dans l'acte et la convention d'indivision, pas dans la déclaration fiscale.
Que se passe-t-il si le couple se sépare ? +
La part de celui qui part se rachète ou se vend, avec des conséquences fiscales propres, jusqu'à la plus-value sur la fraction cédée. Une convention d'indivision signée dès l'achat organise cette sortie et évite le blocage du bien.