La réponse courte. L'option pour le régime réel s'exerce jusqu'à la date limite de votre déclaration de revenus et s'applique aux revenus de l'année entière. Sur ce dossier toulonnais, le bien entre au bilan pour 200 000 €, génère environ 7 600 € d'amortissements par an, et le résultat imposable tombe à zéro : près de 2 624 € d'impôt et de prélèvements sociaux évités chaque année par rapport au micro-BIC. Les trois années déjà passées au micro, elles, ne se rattrapent pas.
Après le calcul des amortissements sur un achat neuf à Marseille, voici l'autre situation que nous rencontrons le plus souvent au cabinet : le loueur installé au micro-BIC depuis plusieurs années, qui découvre que le forfait lui coûte cher. Déroulons un dossier type, de la levée d'option jusqu'à la liasse.
Le dossier de départ
Un investisseur loue un T2 dans le centre de Toulon, en meublé longue durée, déclaré au micro-BIC depuis trois ans :
| Poste | Montant |
|---|---|
| Prix d'achat (il y a 3 ans) | 200 000 € |
| Loyer hors charges | 900 €/mois, soit 10 800 €/an |
| Charges réelles annuelles | ≈ 5 000 € (intérêts, copropriété, taxe foncière, assurances, CFE, honoraires) |
| Régime actuel | micro-BIC, abattement 50 % |
Au micro, l'addition annuelle est vite posée : 10 800 € × 50 % = 5 400 € imposables, soit environ 2 624 € d'impôt et de prélèvements sociaux à une tranche de 30 % (48,6 % au total). Ses charges réelles ne représentent que 5 000 €, moins que l'abattement de 5 400 € : à première vue, le micro semble tenir. C'est l'amortissement, absent du comparatif simpliste, qui renverse le verdict.
Étape 1 : lever l'option, avant la déclaration
Depuis la loi de finances pour 2022, l'option pour le réel s'exerce jusqu'à la date limite de dépôt de la déclaration de revenus, en mai ou juin, et s'applique aux revenus de l'année entière en cours. Un courrier simple au service des impôts des entreprises, ou un message depuis l'espace professionnel impots.gouv.fr, suffit : identité, SIRET, régime choisi, année d'effet. L'option vaut un an et se reconduit tacitement. La procédure complète est détaillée dans notre guide du passage du micro au réel.
Étape 2 : reconstituer le bilan d'entrée
C'est l'étape qui conditionne les quinze prochaines années. Le bien n'entre pas au bilan à son prix d'achat historique, mais à sa valeur au jour du passage au réel. Le marché toulonnais ayant peu évolué sur la période, nous retenons ici une valeur prudente et documentée de 200 000 €, dont une quote-part terrain de 20 %, jamais amortissable :
| Montant | |
|---|---|
| Valeur d'entrée au bilan | 200 000 € |
| Quote-part terrain (20 %) | 40 000 € (jamais amortie) |
| Bâti amortissable | 160 000 € |
Le mobilier en place est inventorié à sa valeur du jour, soit 9 000 € sur ce dossier. C'est aussi à ce moment que la décomposition du bâti par composants s'effectue : elle n'a jamais existé au micro, tout se construit à l'entrée au bilan.
Étape 3 : calculer les amortissements
| Composant | Part du bâti | Base | Durée | Amortissement/an |
|---|---|---|---|---|
| Gros œuvre (structure) | 50 % | 80 000 € | 50 ans | 1 600 € |
| Façade, toiture, étanchéité | 15 % | 24 000 € | 25 ans | 960 € |
| Installations techniques | 20 % | 32 000 € | 18 ans | 1 778 € |
| Agencements intérieurs | 15 % | 24 000 € | 12 ans | 2 000 € |
| Total bâti | 100 % | 160 000 € | 6 338 € | |
| Mobilier inventorié | 9 000 € | 7 ans | 1 286 € | |
| Total annuel | 7 624 € |
Environ 7 600 € de déduction potentielle par an, qui n'existaient tout simplement pas au micro-BIC.
Étape 4 : le résultat de l'année
Le compte d'exploitation : 10 800 € de loyers, 5 000 € de charges réelles, soit 5 800 € de résultat avant amortissements. Intervient alors l'article 39 C du CGI : l'amortissement ne peut pas créer de déficit. Sur les 7 624 € disponibles, 5 800 € sont déduits, le résultat imposable tombe à zéro, et les 1 824 € restants se mettent en réserve, reportables sans limite de durée.
Le verdict, année après année
| Micro-BIC | Régime réel | |
|---|---|---|
| Base imposable | 5 400 € | 0 € |
| Impôt + prélèvements sociaux (TMI 30 % + 18,6 %) | ≈ 2 624 € | 0 € |
| Réserve d'amortissements constituée | sans objet | ≈ 1 824 €/an |
Tant que loyers et charges restent dans ces ordres de grandeur, le scénario se répète : résultat nul, réserve qui grossit, prête à absorber les hausses de loyers ou la baisse des intérêts d'emprunt.
Les 3 années au micro sont-elles perdues ?
Oui, et il faut le dire sans détour : l'option ne rétroagit pas. L'abattement forfaitaire des années passées est définitif, aucun amortissement ne se reconstitue pour cette période. Sur ce dossier, ce sont près de 7 900 € d'impôt versés en trois ans qu'une bascule plus précoce aurait presque entièrement évités. La seule bonne nouvelle : la valeur d'entrée au bilan s'apprécie au jour du passage, ce qui préserve l'essentiel du potentiel d'amortissement pour l'avenir.
Le point revente, depuis la réforme 2025
Les amortissements réellement déduits, ici 5 800 € par an, se réintègrent désormais dans le calcul de la plus-value à la revente, la réserve non utilisée n'étant pas concernée. Après dix ans au réel, environ 58 000 € seraient réintégrés : un paramètre d'horizon de détention à poser dès la bascule, qui ne remet pas en cause l'intérêt du réel sur ce profil.
Vous êtes au micro depuis plusieurs années ? Le calcul se fait en quelques minutes avec notre simulateur micro-BIC ou réel, et nous reconstituons le bilan d'entrée dans les règles : prenez rendez-vous.
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Vos questions, nos réponses
Jusqu'à quand puis-je opter pour le réel au titre de cette année ? +
Jusqu'à la date limite de dépôt de votre déclaration de revenus, en mai ou juin selon votre département. L'option s'applique alors aux revenus de l'année entière en cours, même si vous avez encaissé vos loyers en micro-BIC depuis janvier.
Sur quelle valeur amortit-on un bien acheté il y a trois ans ? +
Sur sa valeur au jour de l'entrée au bilan, terrain exclu, et non sur le prix d'achat historique. Cette valeur doit être documentée et défendable : avis de valeur, références de ventes comparables. Sur ce dossier, marché stable, nous retenons 200 000 €.
Les trois années passées au micro sont-elles rattrapables ? +
Non. L'abattement forfaitaire appliqué est définitif et aucun amortissement n'est reconstitué pour le passé. C'est précisément la raison de faire le comparatif tôt : chaque année d'attente est une année de déduction perdue.
Que devient la réserve de 1 824 € par an ? +
Elle se reporte sans limite de durée et s'imputera automatiquement dès que le résultat avant amortissements augmentera : hausse de loyers, baisse puis fin des intérêts d'emprunt. Elle se suit d'année en année sur la liasse fiscale.
Le passage au réel m'engage-t-il pour longtemps ? +
L'option vaut un an et se reconduit tacitement. Vous pouvez y renoncer dans les mêmes formes, mais un retour au micro fait perdre le bénéfice des amortissements en cours : l'aller-retour se chiffre avant de se décider.