La réponse courte. Le déficit foncier appartient à la location nue : il s'impute sur votre revenu global dans la limite de 10 700 euros par an, l'excédent se reportant sur vos revenus fonciers pendant 10 ans. Le déficit LMNP vit dans un monde fermé : il ne quitte jamais la catégorie des BIC non professionnels et s'impute uniquement sur vos futurs bénéfices de location meublée, pendant 10 ans également. En pratique, le régime réel meublé génère rarement du déficit, parce que l'amortissement est plafonné de façon à ne pas en créer.
« Je vais faire du déficit avec mon meublé pour effacer mon salaire imposable. » Cette phrase, nous l'entendons régulièrement en premier rendez-vous, et elle repose sur une confusion entre deux mécanismes qui ne se croisent jamais. Le déficit foncier et le déficit LMNP portent presque le même nom, obéissent à des règles opposées, et les mélanger conduit à de mauvaises décisions d'investissement. Reprenons les deux, puis comparons.
Le déficit foncier : un mécanisme réservé à la location nue
Le déficit foncier naît en location nue, dans la catégorie des revenus fonciers, lorsque les charges déductibles (travaux, taxe foncière, assurance, frais de gestion) dépassent les loyers encaissés. Son grand privilège : la part du déficit qui ne provient pas des intérêts d'emprunt s'impute sur votre revenu global, salaires et pensions compris, dans la limite de 10 700 euros par an. C'est l'un des rares mécanismes qui permette à de l'immobilier de réduire l'impôt sur vos autres revenus.
Le surplus ne se perd pas : l'excédent au-delà de 10 700 euros, ainsi que la fraction du déficit liée aux intérêts d'emprunt, se reportent sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes. Une contrainte accompagne l'avantage : le bien doit rester loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation, faute de quoi l'administration reconstitue vos revenus, sauf licenciement, invalidité, décès ou expropriation.
Le doublement pour travaux énergétiques : un dispositif borné dans le temps
Pour accélérer la rénovation des passoires thermiques, le plafond d'imputation a été temporairement porté à 21 400 euros par an, à hauteur des dépenses de rénovation énergétique permettant de faire passer un bien des classes E, F ou G vers les classes A à D, avec un devis accepté à compter du 5 novembre 2022.
Sur les bornes exactes du dispositif en 2026, les sources officielles ne disent pas tout à fait la même chose : l'article 156 du CGI en vigueur et service-public.fr retiennent une justification du nouveau classement énergétique au plus tard le 31 décembre 2027, tandis que le BOFiP mentionne des dépenses payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025. Avant d'engager des travaux en comptant sur le plafond majoré, faites valider l'éligibilité de votre calendrier par le cabinet : sur ce point précis, la prudence commande de ne pas s'appuyer sur une seule lecture.
Le déficit LMNP : enfermé dans les BIC non professionnels
Changement complet de logique en meublé. Les déficits d'une activité de location meublée exercée à titre non professionnel ne s'imputent jamais sur le revenu global : l'article 156 du CGI les cantonne expressément à la catégorie. Un déficit LMNP s'impute uniquement sur vos bénéfices de location meublée non professionnelle des 10 années suivantes. Pas de réduction de votre salaire imposable, pas d'effet sur vos pensions : le déficit attend, dans sa case, des bénéfices meublés à absorber.
Cette étanchéité joue dans les deux sens, et c'est le point que les primo-investisseurs oublient : un déficit foncier ne peut pas absorber des bénéfices meublés, et un déficit LMNP ne peut pas éponger des revenus fonciers. Si vous détenez à la fois du nu et du meublé, vous gérez deux compartiments fiscaux parallèles, chacun avec ses déficits, ses reports et son calendrier.
Pourquoi le déficit LMNP est rare au régime réel
Le paradoxe du meublé au réel : son avantage fiscal est massif, et pourtant il produit rarement du déficit. La raison tient à la mécanique de l'amortissement. En location meublée, l'amortissement déductible est plafonné par l'article 39 C du CGI : il ne peut pas creuser un déficit, sa déduction s'arrêtant au niveau du résultat avant amortissement. La fraction non utilisée ne disparaît pas, elle se met en réserve et se reporte sans limite de durée sur les exercices suivants.
Le déficit LMNP ne peut donc provenir que des charges réelles seules : intérêts d'emprunt, travaux, taxe foncière, honoraires. Cela arrive, typiquement l'année d'acquisition avec de gros frais, mais le régime de croisière ressemble plutôt à ceci : un résultat imposable maintenu à zéro par l'amortissement pendant de longues années, et un stock d'amortissements en report. C'est un outil différent du déficit foncier, souvent plus puissant dans la durée, mais qui ne réduira jamais l'impôt sur votre salaire.
Les erreurs classiques des primo-investisseurs
Trois confusions reviennent sans cesse dans les dossiers que nous reprenons :
- Acheter un meublé « pour faire du déficit foncier ». Impossible par construction : le meublé relève des BIC, le déficit foncier des revenus fonciers. L'investisseur qui veut réduire son revenu global avec des travaux doit louer nu.
- Croire que le déficit LMNP est perdu. Il se reporte 10 ans sur les bénéfices meublés, et le stock d'amortissements se reporte sans limite. Encore faut-il le suivre correctement d'année en année dans la liasse, un report oublié étant un report perdu.
- Basculer un bien du nu vers le meublé sans vérifier les délais. Un déficit foncier imputé sur le revenu global suppose une location nue maintenue jusqu'au 31 décembre de la troisième année ; passer le bien en meublé trop tôt remet l'imputation en cause. La chronologie se planifie.
Chez Comptalocatif, cabinet dédié à la location meublée, ce tri entre les deux mécanismes fait partie des premiers échanges de l'accompagnement à 600 euros par an : le bon montage dépend de vos revenus, de vos travaux et de votre horizon, pas d'une préférence de principe pour l'un ou l'autre régime.
Nu ou meublé : le comparatif rapide
Pour y voir clair en un coup d'œil :
- Imputation sur le revenu global : oui en nu, dans la limite de 10 700 euros par an (hors intérêts d'emprunt) ; jamais en LMNP.
- Report de l'excédent : 10 ans sur les revenus fonciers en nu ; 10 ans sur les bénéfices meublés en LMNP, avec en plus un report illimité des amortissements non utilisés.
- Abattement ou amortissement : le nu déduit les charges et travaux ; le meublé au réel y ajoute l'amortissement du bâti et du mobilier, qui neutralise durablement le résultat.
- Prélèvements sociaux : 17,2 % sur les revenus fonciers de la location nue ; 18,6 % sur les BIC de location meublée non professionnelle depuis les revenus 2025. L'écart de 1,4 point est réel, et le détail des prélèvements sociaux en LMNP mérite d'être intégré à toute comparaison ; il ne renverse toutefois presque jamais l'avantage du meublé lorsque l'amortissement ramène la base imposable à zéro : 18,6 % de zéro restent inférieurs à 17,2 % d'un revenu foncier positif.
Le bon réflexe avant d'arbitrer : chiffrer les deux scénarios sur votre situation réelle avec le simulateur, gros travaux d'un côté, amortissement de l'autre.
Vos questions, nos réponses
Peut-on imputer un déficit LMNP sur son salaire ? +
Non, jamais. Les déficits de location meublée non professionnelle s'imputent exclusivement sur les bénéfices de même nature des 10 années suivantes. Seul le déficit foncier de la location nue s'impute sur le revenu global, dans la limite de 10 700 euros par an.
Quel est le plafond du déficit foncier en 2026 ? +
10 700 euros par an imputables sur le revenu global, hors fraction liée aux intérêts d'emprunt. Un plafond majoré de 21 400 euros existe pour certains travaux de rénovation énergétique, avec des bornes de dates à faire vérifier avant d'engager les dépenses.
Pourquoi mon LMNP au réel n'est-il pas en déficit ? +
Parce que l'amortissement ne peut pas créer de déficit : sa déduction est plafonnée au résultat avant amortissement, le surplus étant mis en report sans limite de durée. Votre résultat est simplement maintenu à zéro, ce qui produit le même effet d'impôt nul sur vos loyers.
Un déficit foncier peut-il compenser des bénéfices de meublé ? +
Non. Revenus fonciers et BIC de location meublée sont deux catégories étanches : chaque déficit reste dans la sienne, y compris pour les reports.
Combien de temps un déficit LMNP est-il reportable ? +
10 ans, sur les seuls bénéfices de location meublée non professionnelle. Les amortissements non déduits suivent un régime distinct et se reportent, eux, sans limitation de durée.
Quels prélèvements sociaux entre location nue et meublée ? +
17,2 % sur les revenus fonciers de la location nue, 18,6 % sur les BIC de location meublée non professionnelle depuis les revenus 2025. Les plus-values immobilières des particuliers restent à 17,2 % dans les deux cas.
- Règles d'imputation des déficits fonciers, BOFiP
- Impôt sur le revenu : revenus locatifs (location non meublée), service-public.gouv.fr
- Article 156 du code général des impôts, legifrance.gouv.fr
- Les locations meublées, impots.gouv.fr