Acheter un bien déjà loué en meublé : ce qui se transfère

Acheter un meublé déjà loué a un charme certain : pas de vacance locative, pas de recherche de locataire, un historique de paiement vérifiable et un rendement connu avant de signer. Mais l'opération transfère un bloc de droits et d'obligations qu'il vaut mieux connaître avant le compromis. Passons en revue ce qui change de mains, chez le notaire et après.

Le bail suit le bien, pas le vendeur

C'est le principe fondateur, hérité de l'article 1743 du code civil et décliné par la loi du 6 juillet 1989 : la vente d'un logement loué ne rompt pas le bail. Le locataire en place reste dans les lieux, et son contrat se poursuit avec vous aux mêmes conditions, même loyer, même durée, mêmes clauses. Le locataire d'un meublé n'a d'ailleurs aucun droit de préemption : le vendeur peut céder le bien occupé sans le lui proposer d'abord, contrairement à certaines situations de la location nue.

Votre première obligation de nouveau bailleur est simple : informer le locataire de vos coordonnées, pour qu'il sache à qui payer le loyer et à qui adresser ses demandes. Vous ne signez pas de nouveau contrat, vous reprenez l'ancien : exigez donc du vendeur le bail meublé complet avec ses annexes, l'état des lieux d'entrée, l'inventaire du mobilier signé et l'historique des quittances. Ces documents sont désormais les vôtres, et ils vous serviront au départ du locataire.

Le dépôt de garantie : c'est vous qui le rendrez

Point souvent découvert trop tard : la loi de 1989 prévoit qu'en cas de vente du logement loué, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Au départ du locataire, c'est vous qui devrez lui rendre son dépôt, deux mois de loyer au maximum en meublé, même si c'est le vendeur qui l'a encaissé des années plus tôt.

La parade est connue des notaires : faire transférer le montant du dépôt de garantie du vendeur vers l'acquéreur dans le décompte de l'acte, en le déduisant du prix payé. Vérifiez que cette ligne figure bien dans votre projet d'acte. Si elle manque et que le vendeur devient injoignable après la vente, vous restituerez le dépôt de votre poche.

Chez le notaire : proratas et comptes entre les parties

La vente d'un bien occupé se signe rarement un premier du mois, et le loyer du mois en cours appartient pour partie au vendeur, pour partie à vous. L'usage notarial règle la question par un prorata : le loyer du mois de la vente se répartit entre vendeur et acquéreur au prorata des jours de propriété de chacun, la régularisation passant par le décompte de l'acte.

Le même exercice s'applique aux charges de copropriété et à la taxe foncière, habituellement répartie prorata temporis par convention entre les parties. Rien de tout cela n'est compliqué, mais tout doit être écrit : loyer, charges récupérables en cours, éventuel arriéré du locataire, qui reste en principe une créance du vendeur pour les échéances antérieures à la vente.

Un bien occupé se négocie

Un logement vendu occupé se paie généralement moins cher que le même logement libre, parce que l'acquéreur ne peut ni l'habiter ni le revendre libre immédiatement. L'ampleur de la décote dépend du loyer en place par rapport au marché, de la durée restant à courir et du profil du locataire : un bail meublé d'un an renouvelable pèse moins qu'un bail nu de trois ans, et un loyer au prix du marché pèse moins qu'un loyer sous-évalué.

Pour un investisseur qui achète précisément pour louer, cette décote est une aubaine plus qu'une contrainte : vous payez moins cher un bien qui produit du revenu dès le jour de la signature. Faites simplement l'analyse du loyer en place : s'il est nettement sous le marché, vous ne pourrez pas le réviser librement en cours de bail, et le renouvellement obéit à des règles encadrées.

Côté fiscal : une nouvelle activité LMNP commence

Le vendeur clôt son activité de loueur en meublé, vous ouvrez la vôtre : rien ne se transmet fiscalement entre vous. Ni ses amortissements, ni ses déficits, ni son régime d'imposition. Trois chantiers vous attendent :

• L'immatriculation. Vous déclarez votre début d'activité dans les quinze jours sur le guichet unique, avec attribution de votre propre SIRET, et vous optez le cas échéant pour le régime réel.
• La valeur d'inscription. Votre bien entre à l'actif pour son coût d'acquisition : prix payé, augmenté des frais d'acte si vous choisissez de les immobiliser. C'est sur cette base, ventilée entre terrain, construction et mobilier, que se construit votre propre plan d'amortissement. Peu importe ce que le vendeur avait déjà amorti : vos compteurs repartent de zéro, sur votre prix.
• Le mobilier. L'inventaire annexé au bail sert de base pour valoriser la part de mobilier dans le prix, amortissable sur une durée courte. Un inventaire précis, daté et chiffré dans l'acte facilite ce travail.

C'est une première année comptable un peu particulière, avec une activité qui démarre sur un bail préexistant. Chez Comptalocatif, cabinet spécialisé en location meublée, ce cas de reprise se traite dans la mission standard à 600 euros par an.

Récupérer le logement : pas avant l'échéance

Dernier point, pour les acquéreurs qui achètent occupé en pensant récupérer le logement rapidement : le congé du bailleur en meublé ne peut être donné que pour l'échéance du bail, avec un préavis d'au moins trois mois et l'un des trois motifs légaux, reprise pour habiter, vente ou motif légitime et sérieux. Un bail meublé d'un an offre des fenêtres de sortie plus rapprochées qu'un bail nu de trois ans, mais entre deux échéances, le locataire est chez lui.

Achetez donc un bien occupé pour ce qu'il est : un investissement locatif qui tourne, pas une résidence principale disponible à la carte.

Guillaume Mailey

Expert-comptable inscrit à l'Ordre

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