La réponse courte. Toute annonce de location, y compris entre particuliers, doit afficher la classe énergie et la classe climat du logement, l'estimation des dépenses annuelles d'énergie et, pour les classes F et G, la mention « logement à consommation énergétique excessive ». Si vous passez par un professionnel, l'annonce doit en plus détailler le loyer mensuel charges comprises, le dépôt de garantie et les honoraires à la charge du locataire. Le reste (photos, description, prix juste) relève de la méthode, et c'est ce qui fait la différence entre trois jours et trois semaines de vacance.
Une bonne annonce remplit deux missions : respecter des obligations légales devenues nombreuses depuis la loi Climat et résilience, et convaincre les bons candidats de visiter. Beaucoup de bailleurs soignent la seconde en négligeant la première, alors que les mentions énergétiques sont contrôlées et que leur absence fragilise la mise en location. Reprenons les deux volets dans l'ordre.
Les mentions énergétiques : obligatoires dans toutes les annonces
Depuis le 1er juillet 2021 pour les classes, et le 1er janvier 2022 pour les dépenses, le code de la construction (articles R126-21 à R126-25) impose à toute annonce de location d'un logement soumis au DPE, qu'elle émane d'un professionnel ou d'un particulier, sur internet, en vitrine ou dans la presse :
- la classe énergie du logement (lettre de A à G) ;
- la classe climat (émissions de gaz à effet de serre) ;
- le montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, avec l'année de référence des prix de l'énergie ;
- pour les logements les plus énergivores (classes F et G), la mention « logement à consommation énergétique excessive ».
Les classes doivent apparaître en majuscules, dans une taille de caractères au moins égale à celle du texte de l'annonce. L'analyse de l'ANIL confirme qu'aucune exemption n'existe pour les annonces de particuliers. Au-delà de l'annonce, le DPE conditionne aujourd'hui le droit même de louer : les pires classes sortent progressivement du marché locatif, un point que nous détaillons dans notre article sur le DPE en location meublée.
Les mentions financières et descriptives
Pour une annonce publiée par un professionnel (agence, plateforme mandatée), l'arrêté du 10 janvier 2017 impose d'indiquer le loyer mensuel augmenté le cas échéant du complément de loyer et des charges récupérables, suivi des mentions « par mois » et « charges comprises », le montant du dépôt de garantie, les honoraires à la charge du locataire (avec la part liée à l'état des lieux), la commune et la surface du logement.
Un particulier qui publie en direct n'est pas soumis à cet arrêté, mais s'en inspirer reste la meilleure pratique : une annonce qui affiche clairement loyer, charges avec leur mode de règlement (provisions ou forfait), dépôt de garantie, surface habitable et commune évite les visites inutiles et les négociations de dernière minute. En zone tendue, rappelez-vous aussi que le loyer du nouveau locataire est en principe plafonné à celui de l'ancien : le bail devra mentionner le dernier loyer acquitté, autant fixer votre annonce en cohérence dès le départ.
Ajoutez enfin ce qui distingue un meublé : la liste des équipements principaux. Le mobilier obligatoire est fixé par décret (literie, plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle, luminaires, entre autres), et l'annonce gagne à montrer que vous êtes au niveau, voire au-dessus. Notre article sur les meubles obligatoires en location meublée donne la liste complète.
Fixer le juste loyer : partez des observatoires, pas de l'annonce du voisin
Le loyer trop ambitieux est la première cause de vacance locative. Les annonces concurrentes affichent des loyers demandés, pas des loyers signés, et l'écart entre les deux peut atteindre 10 %. Pour partir d'une base solide, utilisez les observatoires locaux des loyers, qui publient des loyers médians observés par commune et par zone : à Nice par exemple, les médianes s'étagent de 12,70 à 18 euros par mètre carré selon les secteurs. Croisez ensuite avec trois correctifs :
- le meublé se loue plus cher que le nu, la prime dépendant de la qualité de l'équipement et de la taille du bien (elle est plus forte sur les petites surfaces) ;
- l'état et les prestations (rénovation récente, extérieur, stationnement, ascenseur) justifient un positionnement haut ou bas dans la fourchette de la zone ;
- la saison compte dans les villes étudiantes : la même annonce ne performe pas en juillet et en décembre.
Une fois le locataire en place, le loyer n'évolue plus librement : la hausse annuelle suit l'IRL si le bail contient une clause de révision, mécanisme que nous expliquons dans la révision du loyer sur l'IRL.
Photos et description : ce qui déclenche les visites
Les candidats trient en quelques secondes, sur les photos d'abord. Les règles qui fonctionnent :
- huit à douze photos, en format paysage, prises en pleine journée avec les lumières allumées, pièces rangées et dépersonnalisées ;
- la première photo est la pièce la plus vendeuse (séjour lumineux, vue, cuisine équipée), jamais la salle de bains ni le plan ;
- une photo par pièce au minimum, plus l'extérieur, les rangements et tout équipement différenciant ;
- pas de grand angle déformant ni de retouche trompeuse : la visite déçue se paie en temps perdu.
Côté texte, structurez en trois blocs : l'essentiel en une phrase (type de bien, surface, quartier, loyer charges comprises, disponibilité), puis la description pièce par pièce avec les équipements, enfin la vie pratique (transports, commerces, université ou bassin d'emploi, modalités de visite et pièces attendues au dossier). Écrivez des phrases complètes et sobres : les majuscules partout et les points d'exclamation en rafale font fuir les dossiers sérieux.
Les erreurs qui font fuir les bons candidats
Certaines maladresses reviennent dans la plupart des annonces qui stagnent :
- le loyer affiché sans les charges, découvert en visite : le candidat se sent piégé et décroche ;
- les mentions énergétiques absentes : les locataires avertis y voient un signal de bailleur amateur, et les plateformes bloquent de plus en plus la publication ;
- des exigences de dossier illégales dès l'annonce (RIB, garant obligatoire pour tous, absence d'enfants) : outre le risque juridique, vous perdez les meilleurs profils ;
- une annonce anonyme et vague sur l'adresse ou l'étage : le doute fait toujours fuir plus que la vérité ;
- des photos d'hiver sombres pour un bien lumineux, ou de vieilles photos qui ne correspondent plus à l'état réel.
Un mot d'organisation pour finir : centraliser les annonces, les dossiers reçus et les baux dans un même outil vous fait gagner plusieurs heures par mise en location. C'est l'un des usages de la plateforme Comptalocatif, l'espace de gestion locative inclus dans l'accompagnement du cabinet à 600 euros par an, pensé pour que la gestion quotidienne alimente directement votre comptabilité LMNP.
Vos questions, nos réponses
Le DPE est-il obligatoire dans une annonce entre particuliers ? +
Oui. La classe énergie, la classe climat et l'estimation des dépenses annuelles d'énergie doivent figurer dans toute annonce de location d'un logement soumis au DPE, que l'annonce soit publiée par un professionnel ou par un particulier, sur internet comme en presse.
Que doit mentionner l'annonce pour un logement classé F ou G ? +
En plus des classes énergie et climat, l'annonce doit porter la mention « logement à consommation énergétique excessive ». Ces logements sont par ailleurs soumis à des restrictions croissantes de mise en location et de hausse de loyer.
Dois-je indiquer les honoraires dans mon annonce ? +
Si l'annonce est publiée par un professionnel mandaté, oui : les honoraires à la charge du locataire doivent apparaître, état des lieux compris. Si vous louez en direct sans intermédiaire, il n'y a par définition pas d'honoraires à afficher.
Comment savoir si mon loyer est dans le marché ? +
Comparez votre bien aux loyers médians publiés par l'observatoire local des loyers de votre secteur, puis ajustez selon l'état, les prestations et l'équipement du meublé. Les annonces concurrentes donnent une tendance, mais elles reflètent des loyers demandés, souvent supérieurs aux loyers réellement signés.
Puis-je demander le dossier avant la visite ? +
Oui, à condition de vous limiter aux pièces autorisées par le décret n° 2015-1437. C'est même recommandé pour filtrer les candidatures et organiser des visites utiles.
Faut-il indiquer l'adresse exacte du logement ? +
Aucune obligation, mais précisez au minimum la commune (mention obligatoire dans les annonces professionnelles) et le quartier. Une localisation trop vague réduit le nombre de contacts qualifiés.
- Code de la construction et de l'habitation, articles R126-21 à R126-25, legifrance.gouv.fr
- DPE : mentions obligatoires dans les annonces et les baux immobiliers, anil.org
- Arrêté du 10 janvier 2017 relatif à l'information des consommateurs par les professionnels intervenant dans une transaction immobilière, legifrance.gouv.fr
- Carte des niveaux de loyers, observatoires locaux des loyers, observatoires-des-loyers.org