La réponse courte. Depuis les revenus 2025, un meublé de tourisme non classé au micro-BIC n'a plus droit qu'à un abattement de 30 %, dans la limite de 15 000 euros de recettes. Face à cela, le régime réel déduit vos charges pour leur montant exact et amortit le bien : sur un logement financé à crédit, il ramène souvent l'imposition proche de zéro. Le micro ne reste défendable que pour les biens classés, qui conservent 50 % d'abattement, ou pour les petits dossiers sans charges.
Si vous louez en courte durée sur Airbnb, Booking ou en direct, la question du régime fiscal a changé de nature depuis la loi Le Meur. Avant, le micro-BIC offrait un abattement confortable qui rendait l'arbitrage discutable. Désormais, pour un logement non classé, le match est devenu très déséquilibré. Posons les règles, puis les chiffres.
Ce que la loi Le Meur a changé pour la courte durée
La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 a durci le micro-BIC des meublés de tourisme à compter des revenus 2025. Pour un logement non classé, le plafond de recettes est tombé à 15 000 euros par an et l'abattement à 30 %. Pour un logement classé ou une chambre d'hôtes, le régime reste à 50 % d'abattement sous un plafond de 77 700 euros, porté à 83 600 euros pour les revenus 2026 après la revalorisation triennale des seuils.
Autrement dit, un non classé qui encaisse plus de 15 000 euros de recettes bascule mécaniquement au régime réel. Et même en dessous du plafond, rester au micro signifie être imposé sur 70 % de recettes dont une grosse partie n'est pas du bénéfice : commissions de plateforme, ménage, assurance, emprunt, tout cela sort de votre poche mais reste imposé au micro.
Sur ces recettes, vous payez l'impôt sur le revenu à votre taux marginal, plus les prélèvements sociaux. Ceux-ci ont eux aussi évolué : depuis les revenus 2025, les bénéfices de location meublée non professionnelle supportent 18,6 % de prélèvements sociaux, et non plus 17,2 %, taux qui ne concerne désormais que la location nue et les plus-values immobilières.
Le match sur un exemple : 12 000 euros de recettes non classées
Prenons un studio non classé loué en courte durée, avec 12 000 euros de recettes annuelles, détenu par un contribuable imposé dans la tranche à 30 %. Les chiffres sont volontairement ronds et pédagogiques : votre situation exacte mérite une simulation, pas une règle de trois.
Au micro-BIC, l'abattement de 30 % laisse 8 400 euros imposables. L'impôt sur le revenu à 30 % représente 2 520 euros, les prélèvements sociaux à 18,6 % ajoutent 1 562 euros. Le total atteint environ 4 080 euros, soit plus du tiers des loyers encaissés.
Au régime réel, on déduit les charges pour leur montant exact. Supposons 2 400 euros d'intérêts d'emprunt et d'assurance, 2 600 euros de charges diverses (copropriété, assurance PNO, CFE, commissions, honoraires de comptabilité), et 6 500 euros d'amortissement du bien et du mobilier. Le résultat imposable tombe à 500 euros. L'impôt et les prélèvements sociaux réunis représentent alors environ 240 euros.
L'écart dépasse 3 800 euros par an, sur un seul studio. Et lorsque les charges et l'amortissement absorbent tout le résultat, l'imposition tombe à zéro, la fraction d'amortissement non utilisée étant mise en réserve pour les années suivantes.
Pourquoi le réel gagne presque toujours en non classé
Ce résultat n'a rien d'un cas particulier bien choisi. Trois mécanismes se cumulent en faveur du réel :
- L'abattement de 30 % est inférieur aux charges réelles de la plupart des exploitations. En courte durée, les commissions de plateforme, le ménage, la consommation d'énergie, le linge et l'usure du mobilier pèsent lourd. Beaucoup de dossiers dépassent 30 % de charges avant même de parler d'emprunt.
- L'amortissement n'existe qu'au réel. C'est une déduction sans décaissement, calculée sur la valeur du bien et du mobilier, qui vient s'ajouter aux charges. Le micro l'ignore totalement.
- Le taux global d'imposition a monté. Avec 18,6 % de prélèvements sociaux au-dessus de l'impôt, chaque euro de base imposable évitée rapporte davantage qu'avant. Pour un contribuable à la tranche de 30 %, l'économie atteint 48,6 centimes par euro de base en moins.
Il reste des cas où le micro garde du sens : un bien détenu sans crédit depuis longtemps, très peu de charges, de petites recettes, ou une simple chambre louée quelques semaines. En dehors de ces profils, le réel l'emporte quasi systématiquement pour un non classé. Notre simulateur vous donne l'ordre de grandeur pour votre bien en quelques minutes.
Le classement, l'autre levier à examiner
Avant de trancher entre micro et réel, une troisième option mérite le détour : faire classer votre meublé de tourisme. Le classement en étoiles, délivré pour cinq ans après visite d'un organisme accrédité, fait passer votre logement dans la catégorie à 50 % d'abattement et 77 700 euros de plafond (83 600 euros pour les revenus 2026).
Reprenons nos 12 000 euros de recettes : classé, au micro, la base imposable descend à 6 000 euros et l'addition fiscale à environ 2 920 euros. C'est mieux que les 4 080 euros du non classé, mais toujours nettement au-dessus des 240 euros du réel dans notre exemple. Le classement améliore le micro sans le rendre compétitif face à un réel bien construit ; son vrai intérêt se joue sur les dossiers à faibles charges, et sur des avantages annexes comme la taxe de séjour ou la commercialisation.
Ce que le passage au réel implique
Le réel n'est pas gratuit en obligations : comptabilité d'engagement, plan d'amortissement, liasse fiscale télétransmise chaque année au format EDI. Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits sont par ailleurs réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente, ce qui demande de penser la stratégie d'amortissement en fonction de votre horizon de détention.
Rien de tout cela n'est un obstacle sérieux. L'accompagnement complet coûte 600 euros par an chez Comptalocatif, honoraires déductibles au réel, et l'économie d'impôt de l'exemple ci-dessus le finance plusieurs fois. L'option pour le réel se lève avant la date limite de dépôt de votre déclaration de revenus, ce qui vous laisse le temps de faire le calcul posément.
Vos questions, nos réponses
Quel abattement pour un Airbnb non classé en 2026 ? +
L'abattement du micro-BIC est de 30 %, dans la limite de 15 000 euros de recettes annuelles, depuis l'imposition des revenus 2025. Au-delà de ce plafond, le régime réel s'applique obligatoirement.
Quel est le plafond micro-BIC d'un meublé de tourisme classé ? +
77 700 euros de recettes pour les revenus 2025, portés à 83 600 euros pour les revenus 2026, avec un abattement de 50 %. Le classement se demande auprès d'un organisme accrédité et vaut cinq ans.
Quels prélèvements sociaux sur les revenus Airbnb ? +
Les bénéfices de location meublée non professionnelle supportent 18,6 % de prélèvements sociaux depuis les revenus 2025. Le taux de 17,2 % ne concerne plus que la location nue et les plus-values immobilières.
Le régime réel est-il toujours plus intéressant que le micro-BIC ? +
Presque toujours pour un non classé financé à crédit, grâce aux charges réelles et à l'amortissement. Le micro reste défendable pour un bien classé avec très peu de charges, ou pour de petites recettes occasionnelles. La simulation tranche en quelques minutes.
Peut-on amortir un bien loué en courte durée ? +
Oui, au régime réel, comme pour toute location meublée : le bien, hors terrain, et le mobilier s'amortissent chacun sur leur durée. Depuis 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente.
Comment passer du micro-BIC au régime réel pour un Airbnb ? +
En levant l'option avant la date limite de dépôt de la déclaration de revenus de l'année concernée. Le passage vaut ensuite pour l'ensemble de votre activité de location meublée, avec une comptabilité et une liasse fiscale à produire chaque année.
- Location meublée de tourisme : quel régime fiscal ?, impots.gouv.fr
- Article 50-0 du Code général des impôts, Légifrance
- Impôt sur le revenu : revenus d'une location meublée, service-public.gouv.fr
- Hébergement touristique et micro-entreprise, entreprendre.service-public.gouv.fr