La réponse courte. Sur ce dossier type, 120 nuits à 110 € rapportent 13 200 € de recettes. Au micro-BIC non classé, il en reste 9 240 € imposables après 30 % d'abattement, soit environ 4 490 € d'impôt et de prélèvements sociaux à une tranche de 30 %. Au régime réel, charges et amortissement au prorata des jours loués ramènent le résultat imposable à 5 434 €, soit environ 2 640 € de prélèvements : 1 850 € d'économie par an. Voici le calcul, ligne par ligne.
Louer sa résidence principale pendant les absences de l'été est devenu le premier réflexe des propriétaires niçois depuis que la ville a rétabli le plafond de 120 jours. Mais entre le chiffre d'affaires affiché par la plateforme et ce qui reste réellement, l'écart surprend toujours. Prenons un dossier type et déroulons-le comme le ferait votre déclaration.
Le dossier de départ
Un propriétaire occupe son appartement du centre de Nice plus de huit mois par an et le loue en saisonnier le reste du temps, au plafond légal :
| Poste | Valeur |
|---|---|
| Nature du bien | Appartement du centre, résidence principale |
| Occupation par le propriétaire | Plus de 8 mois par an |
| Nuits louées | 120 (le plafond légal) |
| Tarif moyen | 110 €/nuit |
| Recettes annuelles | 13 200 € |
| Classement | Meublé NON classé |
Le cadre niçois avant le premier voyageur
Le volet local se règle avant le volet fiscal. À Nice, depuis la délibération de juin 2026, une résidence principale se loue de nouveau 120 jours par an, à trois conditions : occuper le logement au moins huit mois par an, obtenir un numéro d'enregistrement auprès de la ville et le faire figurer sur chaque annonce (les plateformes le vérifient), et collecter puis reverser la taxe de séjour. Notre propriétaire coche les trois cases. Reste la question qui coûte ou rapporte des milliers d'euros : sous quel régime déclarer ces 13 200 € ?
Étape 1 : les charges réelles du saisonnier
Un meublé touristique génère des frais que la location longue durée ne connaît pas. Sur ce dossier, les charges directes de l'activité :
| Charge directe | Par an |
|---|---|
| Commissions de plateforme (3 % côté hôte) | 396 € |
| Ménage externalisé entre les séjours | 1 560 € |
| Linge et blanchisserie | 390 € |
| Consommables (accueil, produits, petites fournitures) | 250 € |
| Total | 2 596 € |
S'y ajoute une part des charges du logement lui-même. Le bien étant occupé par son propriétaire la majorité de l'année, seule la fraction correspondant aux jours loués est déductible : sur 6 000 € annuels (copropriété, taxe foncière, assurance, énergie et internet), le prorata 120/365 en retient 1 973 €.
Étape 2 : le micro-BIC non classé
Le bien n'étant pas classé, le micro-BIC n'accorde que 30 % d'abattement, dans la limite de 15 000 € de recettes. Avec 13 200 €, notre propriétaire passe sous le plafond, mais le forfait ignore totalement ses frais réels :
| Montant | |
|---|---|
| Recettes | 13 200 € |
| Abattement de 30 % | 3 960 € |
| Base imposable | 9 240 € |
| Impôt + prélèvements sociaux (TMI 30 % + 18,6 %) | ≈ 4 490 € |
Un abattement de 3 960 € pour environ 4 570 € de frais réels (2 596 € + 1 973 €), avant même de parler d'amortissement : le forfait est déjà perdant.
Étape 3 : le régime réel, au prorata des jours loués
Au réel, tout se déduit, mais tout se proratise. L'appartement est estimé 320 000 €, dont 25 % de terrain non amortissable en plein centre de Nice, et son mobilier environ 8 000 €. L'amortissement théorique en année pleine atteint 7 900 € (environ 6 750 € pour le bâti décomposé et 1 150 € pour le mobilier). Seule la fraction 120/365 est déductible, le logement étant occupé par son propriétaire le reste de l'année :
| Régime réel | Par an |
|---|---|
| Recettes | 13 200 € |
| Charges directes du saisonnier | 2 596 € |
| Charges du logement au prorata 120/365 | 1 973 € |
| Honoraires de comptabilité | 600 € |
| Amortissements au prorata 120/365 (7 900 € x 120/365) | 2 597 € |
| Résultat imposable | 5 434 € |
| Impôt + prélèvements sociaux (48,6 %) | ≈ 2 640 € |
L'amortissement ne crée pas de déficit ici : le résultat avant amortissements (8 031 €) absorbe largement les 2 597 € déduits. Et avec 13 200 € de recettes, très en dessous du seuil de 23 000 €, aucune cotisation sociale des indépendants n'est due : les prélèvements sociaux de 18,6 % s'appliquent, rien de plus.
Le verdict
| Option | Base imposable | Impôt + PS | Net après prélèvements |
|---|---|---|---|
| Micro-BIC non classé | 9 240 € | ≈ 4 490 € | 8 710 € |
| Micro-BIC après classement (50 %) | 6 600 € | ≈ 3 210 € | 9 990 € |
| Régime réel | 5 434 € | ≈ 2 640 € | 10 560 € |
Le micro non classé est le pire des trois mondes : l'abattement le plus faible, aucune déduction des frais réels, aucun amortissement. Le réel l'emporte ici de 1 850 € par an, et le classement, qui se demande aussi pour une résidence principale, constitue une solution intermédiaire sans comptabilité. Le bon choix dépend du tarif, du taux de remplissage et des charges de votre immeuble : notre article réel ou micro-BIC pose la méthode, et pour un calcul avec vos chiffres, prenez rendez-vous.
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Vos questions, nos réponses
Peut-on vraiment louer sa résidence principale 120 nuits par an à Nice ? +
Oui, depuis la délibération de juin 2026 qui a rétabli le plafond légal national, contre 90 jours auparavant. Le logement doit rester occupé par son propriétaire au moins huit mois par an et disposer d'un numéro d'enregistrement affiché sur chaque annonce.
Pourquoi l'amortissement est-il limité à 120/365 ? +
Parce que le bien n'est affecté à l'activité de location que 120 jours par an : le reste du temps, il sert de résidence principale. Amortissements et charges du logement ne sont déductibles qu'au prorata de la période de location.
Le classement en meublé de tourisme est-il possible pour une résidence principale ? +
Oui, la procédure de classement est indépendante du statut du logement. Elle fait passer l'abattement du micro-BIC de 30 % à 50 % et relève le plafond de recettes à 83 600 €, pour un coût de quelques centaines d'euros valable cinq ans.
Faut-il payer des cotisations sociales sur 13 200 € de recettes ? +
Non. L'affiliation à la sécurité sociale des indépendants ne se déclenche qu'au-delà de 23 000 € de recettes annuelles de location saisonnière. En dessous, seuls les prélèvements sociaux de 18,6 % s'appliquent sur le bénéfice.
La taxe de séjour s'ajoute-t-elle à ces calculs ? +
Elle est collectée auprès des voyageurs en supplément du prix de la nuitée, puis reversée à la métropole, le plus souvent directement par la plateforme. Elle ne constitue ni une recette ni une charge de votre résultat, mais son reversement reste sous votre responsabilité.
- Impots.gouv.fr : régimes d'imposition des locations meublées
- Service-public.fr : location d'un meublé de tourisme
- Economie.gouv.fr : louer sa résidence principale en meublé de tourisme
- Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 (Légifrance)
- Métropole Nice Côte d'Azur : autorisations de changement d'usage, FAQ