La réponse courte. À Cannes comme à Antibes, tout meublé de tourisme doit être déclaré en mairie et le numéro d'enregistrement à 13 caractères doit figurer sur chaque annonce. La résidence principale se loue au maximum 120 jours par an à Cannes, tandis qu'Antibes a utilisé la faculté ouverte par la loi Le Meur pour abaisser cette limite à 90 jours. Pour une résidence secondaire, une autorisation de changement d'usage s'ajoute à la déclaration. Les amendes vont de 5 000 euros pour un défaut d'enregistrement à 100 000 euros pour un changement d'usage non autorisé.
Louer un appartement à la nuitée sur la Croisette ou face au Cap d'Antibes reste possible en 2026, mais le cadre s'est nettement resserré. Entre la loi Le Meur entrée en vigueur fin 2024 et les délibérations locales qui se succèdent, les deux villes n'appliquent plus tout à fait les mêmes règles. Voici ce qu'un bailleur doit vérifier avant de publier sa première annonce.
Le socle commun : déclaration en mairie et numéro d'enregistrement
Dans les deux communes, la location d'un meublé de tourisme commence par une déclaration préalable en mairie, qu'il s'agisse d'une résidence principale ou secondaire. Cette déclaration débouche sur un numéro d'enregistrement à 13 caractères, délivré automatiquement, qui doit apparaître sur toutes vos annonces, plateformes comprises. Les grandes plateformes retirent d'ailleurs les annonces qui n'affichent pas ce numéro, une pratique systématisée depuis 2018 et désormais imposée par la loi.
À Cannes, la télédéclaration se fait sur le portail de la taxe de séjour de la ville (taxedesejour.ofeaweb.fr/ts/cannes), avec une alternative papier par formulaire Cerfa adressé à la Direction des finances. À Antibes, la ville a mis en place son propre téléservice (taxe.3douest.com/antibes.php) : vous créez un compte, vous remplissez le Cerfa n° 14004 prérempli et vous recevez un récépissé par courriel après validation par les services municipaux.
Cette formalité est gratuite dans les deux villes et se traite en ligne en une vingtaine de minutes. Elle doit être renouvelée en cas de changement notable : nouveau propriétaire, capacité d'accueil modifiée, classement obtenu.
À Cannes : 120 jours pour la résidence principale
La mairie de Cannes applique la limite nationale : lorsque le logement loué constitue votre résidence principale, c'est-à-dire que vous l'occupez au moins huit mois par an, vous ne pouvez pas le proposer à la location plus de 120 jours par année civile. Le compteur s'apprécie sur l'année, et les plateformes bloquent d'elles-mêmes les annonces qui atteignent le plafond.
Au-delà de cette limite, le logement bascule dans le régime des résidences secondaires, avec l'autorisation de changement d'usage qui l'accompagne. Notez aussi qu'une location de plus de 90 jours consécutifs au même occupant n'est plus une location saisonnière : le contrat est requalifié en bail meublé classique, avec toutes ses protections pour le locataire.
À Antibes : une limite abaissée à 90 jours
La loi Le Meur permet depuis 2025 aux communes en zone tendue d'abaisser le plafond de location de la résidence principale jusqu'à 90 jours par an, sur délibération motivée du conseil municipal. Antibes fait partie des villes qui ont saisi cette faculté : la limite y est passée à 90 jours depuis juillet 2025, selon la délibération prise par le conseil municipal en application de la loi.
Le dépassement du plafond expose à une amende civile pouvant atteindre 15 000 euros, montant relevé par la loi Le Meur. Avant de bâtir votre calendrier de réservations, vérifiez la délibération en vigueur auprès de la mairie d'Antibes : ces plafonds relèvent du conseil municipal et peuvent encore évoluer.
Résidence secondaire : l'autorisation de changement d'usage
C'est le point le plus sensible pour un investisseur. Transformer un logement qui n'est pas votre résidence principale en meublé de tourisme constitue un changement d'usage au sens du code de la construction et de l'habitation. Dans les communes concernées, il faut obtenir une autorisation du maire avant la première nuitée, en plus de la déclaration.
À Antibes, cette autorisation est exigée pour les résidences secondaires. La loi Le Meur a par ailleurs durci les conditions d'octroi : en métropole, le logement doit désormais présenter un diagnostic de performance énergétique classé entre A et E pour obtenir l'autorisation, ce qui écarte les passoires thermiques du marché de la courte durée. Les communes peuvent aussi instaurer des quotas d'autorisations par quartier, comme Nice l'a fait avec 671 autorisations annuelles réparties en quatre zones (voir notre article sur la location Airbnb à Nice).
À Cannes, les supports officiels de la ville détaillent la déclaration et le numéro d'enregistrement, mais pas les modalités précises du changement d'usage (durée de l'autorisation, caractère personnel ou réel, compensation éventuelle). Des sources professionnelles évoquent des autorisations temporaires de trois ans renouvelables et une compensation dans certains secteurs, sans que la ville ne publie ces règles de façon consolidée. Le bon réflexe avant tout achat destiné à la location saisonnière : interroger par écrit le service urbanisme de la mairie de Cannes, ou le service de la fiscalité locale (fiscalite.locale@ville-cannes.fr), sur le régime applicable à l'adresse visée.
La taxe de séjour, l'autre obligation régulière
Dans les deux villes, vous collectez la taxe de séjour auprès de vos voyageurs et vous la reversez à la commune, en principe chaque trimestre. Les tarifs varient selon la catégorie de l'hébergement : les meublés non classés se voient appliquer un taux proportionnel de 5 % du prix de la nuitée par personne, plafonné au tarif le plus élevé voté par la collectivité, quand les meublés classés relèvent d'un barème fixe par étoile. Les plateformes qui encaissent les loyers collectent la taxe pour votre compte, mais vous devez tout de même transmettre le détail de vos locations à la mairie. Notre article sur la taxe de séjour en PACA détaille les barèmes ville par ville.
Ce suivi trimestriel, ajouté au décompte des nuitées et à la facturation, est typiquement le genre de tâche qui déborde vite. Les clients de Comptalocatif centralisent leurs réservations et leurs encaissements dans l'espace de gestion locative inclus dans l'accompagnement à 600 euros par an, ce qui simplifie les déclarations et la préparation de la comptabilité, notamment pour la fiscalité de vos revenus Airbnb.
Les sanctions encourues
Les montants ne sont pas théoriques, les communes touristiques contrôlent activement. Retenez l'échelle suivante :
- défaut de déclaration ou d'enregistrement en mairie : amende civile jusqu'à 5 000 euros ;
- dépassement du plafond de location de la résidence principale (120 ou 90 jours) : jusqu'à 15 000 euros ;
- changement d'usage sans autorisation : amende civile jusqu'à 100 000 euros, avec possibilité d'astreinte journalière et de remise en état ;
- manquements sur la taxe de séjour à Cannes : amendes de 750 à 12 500 euros selon le grief (absence de déclaration trimestrielle, défaut de reversement).
La mairie de Cannes dispose de son propre contrôleur de la taxe de séjour, et la préfecture des Alpes-Maritimes peut prononcer la radiation d'un meublé. Autant dire que l'improvisation coûte plus cher que la mise en conformité.
Vos questions, nos réponses
Faut-il un numéro d'enregistrement pour louer sa résidence principale à Cannes ? +
Oui. L'obligation d'enregistrement s'applique à tous les meublés de tourisme cannois, résidence principale comprise. Le numéro à 13 caractères doit figurer sur chaque annonce, sous peine d'une amende pouvant atteindre 5 000 euros.
Combien de jours puis-je louer ma résidence principale à Antibes ? +
La ville a abaissé le plafond à 90 jours par an depuis juillet 2025, en application de la loi Le Meur. Vérifiez la délibération en vigueur auprès de la mairie, ce plafond pouvant être ajusté par le conseil municipal.
Une résidence secondaire peut-elle être louée toute l'année ? +
Aucun plafond de nuitées ne s'applique aux résidences secondaires, mais leur mise en location touristique suppose une autorisation de changement d'usage dans les communes qui l'exigent, dont Antibes. À Cannes, interrogez le service urbanisme sur le régime applicable à votre adresse.
Quel DPE faut-il pour obtenir un changement d'usage ? +
Depuis la loi Le Meur, l'autorisation de changement d'usage en métropole suppose un logement classé entre A et E au diagnostic de performance énergétique. Un bien classé F ou G ne peut plus obtenir de nouvelle autorisation.
Qui collecte la taxe de séjour si je loue via une plateforme ? +
La plateforme qui encaisse les loyers collecte et reverse la taxe pour vos locations réalisées par son intermédiaire. Vous restez tenu de transmettre à la mairie le détail trimestriel de vos locations, et de collecter vous-même la taxe pour les réservations en direct.
Que risque un loueur qui dépasse les 120 jours à Cannes ? +
Le dépassement du plafond applicable à la résidence principale expose à une amende civile pouvant atteindre 15 000 euros. Les plateformes transmettent par ailleurs les décomptes de nuitées aux communes qui les demandent, ce qui rend le contrôle simple.
- Déclaration d'un meublé de tourisme, mairie de Cannes
- Guide des locations saisonnières, meublés de tourisme et chambres d'hôtes, mairie de Cannes
- Déclarez vos meublés, ville d'Antibes Juan-les-Pins
- Déclaration des meublés de tourisme, service-public.gouv.fr
- Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l'échelle locale, legifrance.gouv.fr