La réponse courte. Sur ce studio aixois acheté 180 000 euros en mars et loué à partir du 1er avril, la première année au régime réel se termine avec 6 480 euros de loyers, un déficit d'environ 14 160 euros grâce aux frais d'acquisition passés en charges, et une réserve d'amortissements de près de 4 900 euros. Aucun impôt sur les loyers cette année, ni les suivantes avant longtemps. Toute la mécanique tient en cinq étapes, de l'immatriculation sous 15 jours à la liasse télétransmise en mai de l'année suivante.
Voici un cas type reconstitué par le cabinet : les montants sont des hypothèses réalistes posées en chiffres ronds, pas un dossier réel. Un investisseur signe l'acte d'achat d'un studio de 28 m² à Aix-en-Provence le 12 mars 2026, pour 180 000 euros, avec 13 500 euros de frais d'acquisition et un emprunt de 150 000 euros sur 20 ans. Le logement, meublé, trouve preneur au 1er avril pour 720 euros par mois hors charges. Déroulons sa première année, étape par étape.
Étape 1 : l'immatriculation, dans les 15 jours
Le début d'activité correspond ici à la mise en location. Le loueur dispose de 15 jours pour déclarer son activité sur le guichet unique des formalités d'entreprises, l'ancien formulaire P0i étant désormais dématérialisé. Il obtient un numéro SIRET, indispensable pour toutes les déclarations à venir, et indique son régime d'imposition. La démarche prend une demi-heure et se rate rarement, à condition de bien dater le début d'activité et de choisir la bonne catégorie : notre guide de l'immatriculation LMNP la détaille écran par écran.
Étape 2 : choisir le réel dès la première année
Avec 6 480 euros de recettes, le micro-BIC s'appliquerait par défaut, avec son abattement de 50 %. Le calcul penche pourtant sans hésitation vers le réel : les charges de première année dépassent à elles seules les loyers, et l'amortissement du bien n'existe qu'au réel. Pour une activité qui débute, l'option s'exerce au plus tard à la date limite de dépôt de la déclaration de revenus de l'année de début, ce qui laisse le temps de faire le calcul posément. Les spécificités d'un démarrage en cours d'année sont traitées dans un guide dédié, et notre simulateur chiffre l'écart entre les deux régimes sur vos propres hypothèses.
Étape 3 : les premières écritures de l'année 2026
Au réel, chaque flux se comptabilise. Le compte d'exploitation de cette première année, du 1er avril au 31 décembre :
| Poste | Montant (euros) |
|---|---|
| Loyers (9 mois à 720 euros) | 6 480 |
| Intérêts d'emprunt et assurance emprunteur | 4 150 |
| Frais de dossier bancaire | 500 |
| Charges de copropriété (9 mois) | 900 |
| Taxe foncière | 850 |
| Assurance propriétaire non occupant | 140 |
| Honoraires de comptabilité | 600 |
| Frais d'acquisition passés en charges | 13 500 |
| Total des charges | 20 640 |
Les frais d'acquisition offrent un choix comptable structurant : passés en charges, ils créent un gros déficit dès la première année ; incorporés au prix du bien, ils augmentent la base amortissable. Sur ce dossier, le passage en charges maximise le déficit reportable, ce qui convient à un investisseur qui prévoit d'autres revenus meublés. La CFE, elle, n'est pas due l'année de création.
Étape 4 : le prorata d'amortissement
L'amortissement démarre à la mise en service, le 1er avril, donc sur 9 mois pour 2026. La base exclut le terrain, retenu ici pour 20 % :
| Composant | Base (euros) | Durée | Annuité pleine (euros) | Prorata 9 mois (euros) |
|---|---|---|---|---|
| Gros œuvre (50 % du bâti) | 72 000 | 50 ans | 1 440 | 1 080 |
| Façade, toiture (15 %) | 21 600 | 25 ans | 864 | 648 |
| Installations techniques (20 %) | 28 800 | 18 ans | 1 600 | 1 200 |
| Agencements (15 %) | 21 600 | 12 ans | 1 800 | 1 350 |
| Mobilier | 6 000 | 7 ans | 857 | 643 |
| Total | 6 561 | 4 921 |
La mécanique complète du plan par composants est expliquée dans notre guide de l'amortissement LMNP.
Étape 5 : le résultat et la liasse de mai 2027
Le résultat avant amortissement ressort à 6 480 moins 20 640, soit un déficit de 14 160 euros. La règle de l'article 39 C du CGI interdit à l'amortissement de creuser un déficit : les 4 921 euros disponibles partent donc intégralement en réserve, reportable sans limite de durée, tandis que le déficit de 14 160 euros se reporte sur les bénéfices meublés non professionnels des 10 années suivantes.
| Année 2026 | |
|---|---|
| Résultat avant amortissement (euros) | déficit de 14 160 |
| Amortissements imputés (euros) | 0 |
| Réserve d'amortissements constituée (euros) | 4 921 |
| Résultat imposable (euros) | 0 |
| Impôt et prélèvements sociaux sur les loyers (euros) | 0 |
En mai 2027, le loueur télétransmet sa première liasse fiscale, déclaration 2031 et annexes 2033, au format EDI, puis reporte le résultat sur sa déclaration 2042 C PRO. En projetant une année 2027 pleine, avec 8 640 euros de loyers et environ 7 900 euros de charges, le résultat avant amortissement resterait inférieur à 1 000 euros : entre le déficit reporté et la réserve d'amortissements, l'imposition des loyers restera nulle pendant de nombreuses années.
Ce dossier illustre pourquoi la première année concentre l'essentiel des décisions : datation du début d'activité, option pour le réel, traitement des frais d'acquisition, prorata. Le cabinet Comptalocatif prend en charge l'ensemble, immatriculation comprise, pour 600 euros par an déductibles du résultat.
Vos questions, nos réponses
Quand faut-il s'immatriculer quand on achète en cours d'année ? +
Dans les 15 jours du début d'activité, c'est-à-dire en pratique de la mise en location du bien, via le guichet unique des formalités d'entreprises. Vous recevez ensuite un numéro SIRET à reporter sur toutes vos déclarations.
Peut-on choisir le régime réel dès la première année ? +
Oui. Pour une activité nouvelle, l'option pour le réel s'exerce jusqu'à la date limite de dépôt de la déclaration de revenus de l'année de début d'activité. Elle vaut ensuite un an et se reconduit tacitement.
Faut-il passer les frais de notaire en charges ou les amortir ? +
Les deux options existent et le choix est définitif. En charges, ils créent un déficit immédiat reportable 10 ans sur les revenus meublés ; incorporés au prix, ils gonflent la base amortissable sur des durées longues. Le bon choix dépend de vos revenus meublés futurs et de votre horizon de détention.
Pourquoi les amortissements ne créent-ils pas de déficit ? +
L'article 39 C du CGI plafonne l'amortissement déductible au résultat avant amortissement. L'excédent n'est pas perdu : il se met en réserve et s'imputera sans limite de durée dès que l'activité dégagera un bénéfice.
Paie-t-on la CFE la première année ? +
Non, l'année de création est exonérée. La CFE devient due à partir de l'année suivante, avec une base minimum fixée par la commune, sauf cas d'exonération propres à certaines locations.
Que se passe-t-il si la liasse de mai n'est pas déposée ? +
L'administration peut appliquer des majorations et, en cas de persistance, évaluer d'office le résultat. Le dépôt au format EDI dans les délais fait partie des obligations du réel, c'est précisément ce que couvre l'accompagnement comptable.
- Impôt sur le revenu : revenus d'une location meublée, service-public.gouv.fr
- Les locations meublées, impots.gouv.fr
- Article 39 C du Code général des impôts, Légifrance