La réponse courte. Votre activité LMNP démarre le premier jour de mise en location réelle du bien, et vous avez quinze jours à compter de cette date pour la déclarer sur le guichet des formalités des entreprises. La première année, le micro-BIC s'applique par défaut, mais vos recettes sont annualisées au prorata du temps d'activité pour vérifier les seuils. La première déclaration de revenus intervient au printemps suivant, et le choix du régime se joue dès maintenant.
Vous signez chez le notaire en mars, vous meublez en avril, votre premier locataire entre en septembre. Sur le papier, rien de compliqué. Dans les faits, cette première année tronquée concentre l'essentiel des erreurs que nous corrigeons dans les dossiers qui arrivent au cabinet : mauvaise date de début, immatriculation tardive, seuils mal calculés, amortissement non proratisé. Reprenons chaque étape dans l'ordre.
La date qui compte : le premier jour de location
Le point de départ de votre activité n'est ni la date d'achat, ni la date des travaux, ni celle de l'annonce. L'administration retient le premier jour de location du bien, c'est-à-dire la date d'effet du premier bail. C'est cette date que vous indiquerez comme début d'activité lors de votre immatriculation, et c'est elle qui déclenche tous les délais qui suivent.
Elle a aussi une portée comptable si vous visez le régime réel : les charges engagées avant le début d'activité pour préparer la location (frais d'acquisition, ameublement, petits travaux) peuvent être rattachées au premier exercice, à condition que le dossier soit correctement construit. Une date de début mal choisie peut donc vous faire perdre des charges déductibles, ou au contraire fragiliser votre dossier en cas de contrôle.
L'immatriculation dans les quinze jours sur le guichet unique
Depuis 2023, toutes les formalités passent par le guichet unique des formalités des entreprises, opéré par l'INPI (accessible via formalites.entreprises.gouv.fr ou procedures.inpi.fr). L'administration fiscale est claire sur le délai : vous devez déclarer le démarrage de votre activité dans les quinze jours qui suivent le premier jour de location. La démarche est gratuite et remplace l'ancien formulaire papier P0i.
En remplissant cette formalité, vous obtenez un numéro SIRET, la reconnaissance officielle de votre activité de loueur en meublé, et la possibilité d'indiquer le régime d'imposition choisi. Ce numéro vous servira ensuite sur toutes vos déclarations. Un retard d'immatriculation n'est pas dramatique en soi, il se régularise, mais il complique le choix du régime et vous expose à des allers-retours avec le service des impôts des entreprises.
Le prorata des seuils micro-BIC la première année
L'année du début d'activité, le régime micro-BIC s'applique de plein droit si vous ne faites rien : pour les revenus 2026, il concerne les locations meublées de longue durée et les meublés de tourisme classés jusqu'à 83 600 euros de recettes annuelles (abattement de 50 %), et les meublés de tourisme non classés jusqu'à 15 000 euros (abattement de 30 %).
La subtilité de la première année tient dans la règle du prorata temporis, posée par la doctrine fiscale : pour apprécier ces seuils, vos recettes de l'année de création sont annualisées en fonction du nombre de jours d'activité rapporté à 365. La formule est simple : recettes encaissées multipliées par 365, divisées par le nombre de jours entre le début d'activité et le 31 décembre. Seule exception admise, les activités purement saisonnières, qui ne peuvent s'exercer qu'une partie de l'année.
Un exemple pour fixer les idées. Vous louez un studio en meublé de tourisme non classé à partir du 1er septembre 2026 et vous encaissez 6 000 euros sur quatre mois. Rapportées à l'année, vos recettes représentent environ 17 950 euros (6 000 x 365 / 122). Vous restez au micro-BIC pour 2026, l'année de création n'est pas remise en cause, mais ce montant annualisé dépasse le seuil de 15 000 euros : le régime réel s'imposera dès l'année suivante. Sur une location de longue durée, le même calcul comparé au seuil de 83 600 euros laisse en revanche beaucoup de marge.
Ce mécanisme surprend souvent les loueurs saisonniers et ceux qui démarrent fort en fin d'année. Faites le calcul dès les premiers loyers encaissés, pas au moment de la déclaration.
Choisir son régime dès le départ
Rester au micro-BIC par défaut est rarement le bon calcul. Dès que le bien est financé à crédit ou que les charges réelles sont significatives, le régime réel, avec la déduction des charges pour leur montant exact et l'amortissement du bien, bat l'abattement forfaitaire dans la grande majorité des cas. Le comparatif détaillé est dans notre article réel ou micro-BIC, et notre simulateur vous donne l'ordre de grandeur en quelques minutes.
L'intérêt de trancher dès le départ est double. D'abord, vous pouvez indiquer le régime réel directement lors de l'immatriculation, ce qui évite toute ambiguïté. Ensuite, l'option pour le réel obéit à des délais stricts : elle s'exerce au plus tard à la date limite de dépôt de la déclaration de revenus de l'année concernée, puis se reconduit tacitement chaque année sauf renonciation. Une option manquée, c'est une année entière d'amortissements envolée.
Le régime réel de première année demande un soin particulier : les amortissements se calculent au prorata de la durée de détention sur l'exercice, les frais d'acquisition doivent être traités de façon cohérente (en charge ou incorporés au prix), et l'exercice court doit être correctement borné. C'est typiquement le moment où un accompagnement se rentabilise : chez Comptalocatif, la première année est construite avec vous pour 600 euros par an, honoraires déductibles de vos loyers au régime réel.
Votre première déclaration, au printemps suivant
Le rendez-vous fiscal arrive au printemps de l'année suivante. Au micro-BIC, vous reportez simplement vos recettes brutes encaissées depuis le début d'activité sur la déclaration 2042 C PRO, avec votre numéro SIRET. L'abattement se calcule automatiquement. Au régime réel, vous devez en plus produire et télétransmettre une liasse fiscale portant sur votre premier exercice, puis reporter le résultat (bénéfice ou déficit) sur la 2042 C PRO.
Sur le bénéfice imposable, comptez également les prélèvements sociaux : depuis l'imposition des revenus de 2025, ils s'élèvent à 18,6 % sur les bénéfices de location meublée non professionnelle (CSG à 10,6 %, CRDS à 0,5 % et prélèvement de solidarité à 7,5 %), et non plus 17,2 % comme pour la location nue.
N'oubliez pas la CFE, qui suit son propre calendrier : vous devez déposer une déclaration initiale n° 1447-C-SD avant le 31 décembre de l'année du début d'activité, auprès du service des impôts du lieu du bien. En contrepartie, vous êtes exonéré de CFE pour l'année de création, et la base d'imposition est réduite de moitié l'année suivante.
Vos questions, nos réponses
Quelle date de début d'activité déclarer en LMNP ? +
La date du premier jour de location, c'est-à-dire la date d'effet du premier bail. Ni la date d'achat, ni la fin des travaux, ni la mise en ligne de l'annonce ne font démarrer l'activité au sens fiscal.
Que se passe-t-il si je déclare mon activité en retard ? +
L'immatriculation se régularise sur le guichet des formalités des entreprises, avec la vraie date de début d'activité. Le retard n'entraîne pas de sanction automatique, mais il peut compliquer l'exercice de l'option pour le régime réel et retarder l'obtention de votre SIRET, nécessaire pour déclarer.
Les seuils micro-BIC sont-ils réduits la première année ? +
L'année de création, le micro-BIC s'applique quoi qu'il arrive si vous n'optez pas pour le réel. En revanche, vos recettes de première année sont annualisées (recettes x 365 / nombre de jours d'activité) pour vérifier si vous pouvez rester au micro l'année suivante.
Puis-je déduire les dépenses engagées avant le premier loyer ? +
Au régime réel, les frais exposés pour préparer la mise en location (ameublement, frais d'acquisition, travaux) peuvent être rattachés au premier exercice ou immobilisés selon leur nature. Au micro-BIC, rien n'est déductible en dehors de l'abattement forfaitaire.
Dois-je payer la CFE l'année où je commence ? +
Non, l'année de création est exonérée de CFE. Vous devez en revanche déposer la déclaration 1447-C-SD avant le 31 décembre de cette première année, et la base d'imposition sera réduite de 50 % l'année suivante.
Quand faire ma première déclaration de revenus LMNP ? +
Au printemps de l'année qui suit le début d'activité, avec la déclaration 2042 C PRO. Au régime réel, la liasse fiscale du premier exercice se télétransmet en amont, dans le calendrier des déclarations professionnelles.
- Si je mets en location un bien meublé, dois-je déclarer un début d'activité et avoir un numéro SIRET ?, impots.gouv.fr
- Impôt sur le revenu : revenus d'une location meublée, service-public.gouv.fr
- BIC : détermination des chiffres d'affaires annuels (régime micro), BOFiP
- Cotisation foncière des entreprises (CFE), entreprendre.service-public.gouv.fr