La réponse courte. Chacun déclare le sinistre à son propre assureur dans un délai minimal de 5 jours ouvrés, idéalement avec un constat amiable dégât des eaux. Pour les dommages jusqu'à 5 000 euros hors taxes, la convention IRSI désigne l'assureur de l'occupant comme gestionnaire unique du dossier, ce qui accélère l'indemnisation. Le mobilier que vous mettez à disposition en meublé relève de votre assurance propriétaire non-occupant, pas de celle du locataire.
Le dégât des eaux est le sinistre le plus fréquent en location, et le meublé y ajoute une subtilité que beaucoup de bailleurs découvrent trop tard : le canapé, la literie et l'électroménager gondolés par l'eau vous appartiennent, et l'assurance du locataire n'a aucune raison de les rembourser. Entre le locataire, votre assurance de propriétaire non-occupant, celle de la copropriété et la convention qui organise tout cela entre assureurs, voici qui paie quoi, dans l'ordre où les choses se passent.
Les premiers réflexes, dans l'ordre
Les premières heures déterminent l'ampleur des dégâts et la solidité du dossier :
- Stopper la cause. Fermer l'arrivée d'eau, couper l'électricité dans les pièces touchées si l'installation est mouillée, faire intervenir un plombier si la fuite est active.
- Prévenir les voisins et le syndic si l'eau vient d'ailleurs ou se propage ailleurs, ce qui est le cas le plus courant en appartement.
- Constater et documenter. Photos datées des dommages, conservation des biens endommagés jusqu'au passage de l'expert ou à l'accord de l'assureur, factures des biens touchés si vous les avez.
- Déclarer le sinistre à son assureur. Le code des assurances impose un délai minimal de 5 jours ouvrés à compter de la découverte du sinistre, rappelé par service-public.gouv.fr. Le locataire déclare à son assureur habitation, vous à votre assureur propriétaire non-occupant, et le syndic à l'assureur de l'immeuble si les parties communes sont touchées.
En meublé, où vous êtes souvent le premier appelé, gardez la séquence en tête pour guider votre locataire par téléphone : un locataire qui coupe l'eau et photographie tout dans l'heure vous fait gagner des semaines.
Le constat amiable dégât des eaux
Le constat amiable n'est pas obligatoire, mais il accélère nettement le traitement, surtout quand plusieurs logements sont touchés. Chaque assureur fournit son propre modèle, aucun formulaire officiel n'existant. On y renseigne les circonstances et la localisation du sinistre, la cause si elle est identifiée, la nature des dommages, les coordonnées des parties et de leurs assureurs, et les mesures déjà prises, comme le passage d'un plombier.
Chaque partie impliquée en remplit un volet, puis l'envoie à son propre assureur. Pour un meublé géré à distance, faites remplir le constat par le locataire avec le voisin ou le syndic, demandez-en une copie et transmettez-la à votre assureur PNO avec vos propres éléments, notamment l'inventaire du mobilier annexé au bail. Sur ce point, un état des lieux et un inventaire précis valent de l'or : ils prouvent l'existence et l'état du mobilier avant le sinistre.
La convention IRSI : qui gère le dossier entre assureurs
Depuis 2018, la quasi-totalité des assureurs français appliquent la convention IRSI, portée par la fédération professionnelle France Assureurs, pour les dégâts des eaux et incendies en immeuble dont les dommages ne dépassent pas 5 000 euros hors taxes par local sinistré. Son principe : désigner un assureur gestionnaire unique, celui de l'occupant du local sinistré, donc en pratique l'assureur de votre locataire pour le logement loué, quel que soit le responsable.
La convention distingue deux tranches :
- Jusqu'à 1 600 euros hors taxes de dommages, l'assureur gestionnaire indemnise directement son assuré et conserve la charge du sinistre, sans expertise ni recours entre assureurs. C'est le circuit court, réglé en quelques semaines.
- De 1 600 à 5 000 euros hors taxes, l'assureur gestionnaire missionne un expert pour le compte commun de toutes les parties, indemnise, puis exerce ses recours contre les autres assureurs selon les responsabilités.
Au-delà de 5 000 euros hors taxes, la convention ne s'applique plus et le dossier revient au droit commun, avec expertises contradictoires et recherche de responsabilité classique. Retenez surtout ce que la convention change pour vous : dans la grande majorité des sinistres courants, le dossier avance via l'assureur du locataire, et votre rôle consiste à fournir vite les pièces qui concernent le bâti et le mobilier.
Qui est responsable selon l'origine de la fuite
La convention organise la gestion, mais les responsabilités de fond restent celles du bail et de la loi :
- Le locataire répond de l'entretien courant et des dommages liés à son usage : joint de machine à laver négligé, flexible de douche percé, baignoire qui déborde, robinet laissé ouvert. Son assurance couvre les risques locatifs, c'est-à-dire les dommages causés au logement, et c'est précisément pour cela que l'attestation d'assurance est obligatoire en meublé.
- Le bailleur répond de la vétusté et des gros éléments : canalisation encastrée qui cède, chauffe-eau en fin de vie, joints de toiture, infiltration par une fenêtre mal entretenue. Si la fuite vient d'un défaut du bâti ou d'un équipement vétuste, la remise en état vous revient, et votre locataire peut même vous demander réparation de ses propres préjudices.
- La copropriété répond des parties communes : colonne d'eau, toiture, façade. Le syndic déclare alors à l'assureur de l'immeuble.
Un point de vigilance propre aux infiltrations : les contrats excluent en général les dommages liés à un défaut d'entretien ou à la vétusté, par exemple une toiture jamais révisée. L'assurance couvre l'accident, pas l'usure que l'on a laissée s'installer. Sur un meublé, où l'entretien courant est contractuellement partagé avec le locataire, notre article sur les charges locatives en meublé aide à tracer la frontière.
Le mobilier du bailleur : le point aveugle du meublé
Voici la spécificité qui justifie cet article. L'assurance obligatoire du locataire couvre les risques locatifs, à savoir les dommages causés au logement lui-même, et, s'il a souscrit une multirisque, ses biens personnels. Le mobilier que vous fournissez n'entre dans aucune de ces deux catégories : il vous appartient, il relève donc de vos propres assurances.
C'est le rôle de l'assurance propriétaire non-occupant, la PNO, obligatoire en copropriété depuis la loi Alur et de toute façon indispensable en location meublée. Vérifiez trois choses sur votre contrat, détaillées dans notre article sur les assurances du bailleur en meublé :
- que la garantie contenu ou mobilier est bien incluse, avec un capital cohérent avec la valeur de votre ameublement ;
- le mode d'indemnisation, en valeur à neuf ou en valeur d'usage, la vétusté étant déduite dans le second cas, ce qui change beaucoup pour une literie ou un électroménager de quelques années ;
- le montant de la franchise, qui reste à votre charge sur chaque sinistre et rend les petits dommages de mobilier rarement indemnisables en pratique.
Conservez les factures de votre mobilier et un inventaire à jour avec photos : au régime réel, ces pièces servent déjà à votre comptable pour amortir le mobilier, et elles deviennent vos justificatifs d'indemnisation en cas de sinistre. Les clients du cabinet centralisent ces documents dans la plateforme Comptalocatif, incluse dans l'accompagnement à 600 euros par an, ce qui évite de chercher une facture de canapé cinq ans après l'achat.
Le cas des locations saisonnières
En location saisonnière, l'occupant de passage n'a aucune obligation d'assurance et n'est couvert, le cas échéant, que par l'extension villégiature de sa propre multirisque habitation, dont l'existence et l'étendue varient d'un contrat à l'autre. Vous ne pouvez donc pas compter sur l'assurance du vacancier.
La parade se trouve côté bailleur : une PNO ou une assurance spécifique location saisonnière incluant la responsabilité civile, le bâti et le contenu, souvent complétée d'une garantie dite « pour compte de qui il appartiendra » qui couvre les dommages causés par l'occupant. Si vous passez par une plateforme, les garanties incluses sont des filets partiels aux conditions strictes, à lire avant de s'y fier. Pour un bien géré depuis une autre région, notre guide pour louer un meublé à distance complète le sujet.
Vos questions, nos réponses
Quel est le délai pour déclarer un dégât des eaux ? +
Le contrat doit vous laisser au moins 5 jours ouvrés à compter de la découverte du sinistre pour le déclarer à votre assureur. Déclarez plus tôt si possible, la rapidité facilite la preuve et limite l'aggravation des dommages.
Le constat amiable dégât des eaux est-il obligatoire ? +
Non, il reste facultatif, mais il accélère le traitement du dossier, en particulier quand plusieurs logements sont touchés. Chaque assureur fournit son modèle et chaque partie envoie le document à son propre assureur.
Qui gère le sinistre quand la fuite vient de chez le voisin ? +
Pour des dommages jusqu'à 5 000 euros hors taxes, la convention IRSI désigne comme gestionnaire l'assureur de l'occupant du logement sinistré, donc celui de votre locataire pour les dommages dans le logement loué. Les recours entre assureurs se règlent ensuite sans vous.
Qui paie les dommages au mobilier que je fournis en meublé ? +
Votre assurance propriétaire non-occupant, si elle comporte une garantie contenu, après franchise et vétusté le cas échéant. L'assurance obligatoire du locataire couvre le logement, pas vos meubles, et sa multirisque éventuelle ne couvre que ses biens personnels.
La franchise reste-t-elle à ma charge ? +
Oui, la franchise prévue par votre contrat reste à votre charge sur chaque sinistre. Si un tiers est responsable, elle peut être récupérée dans le cadre des recours, selon les cas et les montants en jeu.
Et si mon locataire n'était pas assuré au moment du sinistre ? +
Il répond alors des dommages sur ses propres deniers, ce qui rend le recouvrement incertain. C'est pour éviter ce scénario que l'attestation d'assurance doit être exigée à la remise des clés puis chaque année, l'assurance étant obligatoire en meublé de résidence principale.
- Assurance dégât des eaux : déclaration et indemnisation, service-public.gouv.fr
- Assurance habitation du locataire, service-public.gouv.fr
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs, legifrance.gouv.fr
- Rédaction du bail d'habitation, logement meublé, service-public.gouv.fr